Mieterhöhung ohne Mietspiegel: So geht es trotzdem
Stand: 11.07.2026
Die große Mehrheit der deutschen Gemeinden hat keinen Mietspiegel. Für die Mieterhöhung gilt trotzdem § 558 BGB — es ändert sich nur, womit der Vermieter sie begründet.
Die Kurzantwort
Ohne Mietspiegel gilt: Die Mieterhöhung nach § 558 BGB bleibt uneingeschränkt möglich — der Vermieter muss sie nur anders begründen. § 558a Abs. 2 BGB nennt dafür drei weitere Begründungsmittel (Vergleichswohnungen, Gutachten, Mietdatenbank), § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB erlaubt zusätzlich den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde. Kappungsgrenze, Sperrfrist und Zustimmungsverfahren gelten unverändert.
Welcher Weg passt zu Ihnen?
Empfehlung
Drei Vergleichswohnungen benennen
Der Standardweg ohne Mietspiegel: drei vergleichbare Wohnungen mit Anschrift, Lage im Haus und Miete benennen. Ohne eigenen Bestand helfen Anzeigenportale, Hausverwaltungen oder Eigentümervereine bei der Beschaffung.
Die vier Begründungswege im Überblick
| Weg | Fundstelle | Kosten | Typischer Fall |
|---|---|---|---|
| Drei vergleichbare Wohnungen benennen | § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB | keine | Vermieter mit mehreren eigenen, ähnlichen Wohnungen im Ort — der mit Abstand häufigste Weg in Gemeinden ohne Mietspiegel. |
| Sachverständigen-Gutachten | § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB | hoch (typisch mehrere hundert bis über tausend Euro) | Hochwertige oder ungewöhnliche Objekte, größere Erhöhungsbeträge, streitige Mietverhältnisse. |
| Auskunft aus einer Mietdatenbank | § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB | gering (Auskunft ggf. gebührenpflichtig) | Nur relevant, wo eine anerkannte Mietdatenbank tatsächlich existiert — vorher bei der Gemeinde erfragen. |
| Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde | § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB | keine | Kleinere Gemeinden im Umland einer Stadt mit (qualifiziertem) Mietspiegel — z. B. Umlandgemeinden von Heilbronn mit dem Heilbronner Mietspiegel. |
1. Drei vergleichbare Wohnungen benennen
§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
Der Vermieter benennt mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen mit Anschrift, Lage im Haus und verlangter Miete. Die Wohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein — eigene Wohnungen des Vermieters sind zulässig.
Vorteile
- kostenlos
- schnell, wenn eigene vergleichbare Wohnungen existieren
- vom BGH anerkannter Standardweg ohne Mietspiegel
Nachteile
- Wohnungen müssen konkret benannt werden (Adresse, Geschoss)
- Mieter kann Vergleichbarkeit bestreiten — im Prozess zählt dann ohnehin die volle Beweisaufnahme
- ohne eigenen Bestand schwer zu beschaffen
Typischer Fall: Vermieter mit mehreren eigenen, ähnlichen Wohnungen im Ort — der mit Abstand häufigste Weg in Gemeinden ohne Mietspiegel.
2. Sachverständigen-Gutachten
§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger begründet in einem Gutachten die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung. Das Gutachten muss die Wohnung einordnen, nicht nur allgemeine Marktdaten referieren.
Vorteile
- höchste fachliche Autorität, schwer angreifbar
- funktioniert überall, auch ohne jede Datenlage
- hilfreich, wenn ohnehin ein Rechtsstreit droht
Nachteile
- teuer (typisch mehrere hundert bis über tausend Euro, nicht auf den Mieter umlegbar)
- dauert Wochen
- Gutachter mit Wohnraum-Spezialisierung sind regional knapp
Typischer Fall: Hochwertige oder ungewöhnliche Objekte, größere Erhöhungsbeträge, streitige Mietverhältnisse.
3. Auskunft aus einer Mietdatenbank
§ 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB
Eine Mietdatenbank ist eine zur Begründung geeignete, laufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird (§ 558e BGB).
Vorteile
- objektive, laufend aktualisierte Datenbasis
- einfache Bezugnahme per Auskunft
Nachteile
- praktisch kaum verfügbar — in Deutschland existieren nur vereinzelt anerkannte Mietdatenbanken
- Auskunft muss die konkrete Wohnung abdecken
Typischer Fall: Nur relevant, wo eine anerkannte Mietdatenbank tatsächlich existiert — vorher bei der Gemeinde erfragen.
4. Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde
§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB
Existiert kein Mietspiegel am Ort, kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Vergleichbar heißt: ähnliche Größe, Struktur und ähnliches Mietniveau — die Auswahl muss begründbar sein.
Vorteile
- kostenlos und schnell
- nutzt die Autorität eines echten Mietspiegels
- gerichtlich anerkannt, wenn die Vergleichbarkeit trägt
Nachteile
- Vergleichbarkeit der Gemeinde ist der Angriffspunkt
- Werte passen nie exakt auf den eigenen Ort
Typischer Fall: Kleinere Gemeinden im Umland einer Stadt mit (qualifiziertem) Mietspiegel — z. B. Umlandgemeinden von Heilbronn mit dem Heilbronner Mietspiegel.
Was auch ohne Mietspiegel gilt
- Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB)
- Sperrfrist: frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, wirksam nach 15 Monaten (§ 558 Abs. 1 BGB)
- Zustimmungsverfahren mit Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 558b BGB)
Häufige Fragen
Gilt die Kappungsgrenze auch ohne Mietspiegel?
Ja. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB (20 %, in Gebieten mit Landesverordnung 15 % in drei Jahren) gilt unabhängig davon, wie die Mieterhöhung begründet wird. Auch Sperrfrist und Zustimmungsverfahren bleiben unverändert.
Darf der Vermieter die ortsübliche Miete einfach schätzen?
Nein. § 558a Abs. 1 BGB verlangt eine Begründung mit einem der gesetzlichen Mittel. Ein Erhöhungsverlangen ohne taugliche Begründung ist formell unwirksam — die Zustimmungsfrist beginnt gar nicht erst zu laufen.
Müssen die drei Vergleichswohnungen dem Vermieter gehören?
Nein. Es können beliebige vergleichbare Wohnungen sein, auch fremde — sie müssen nur so konkret bezeichnet sein (Anschrift, Lage im Gebäude), dass der Mieter sie identifizieren kann, und die verlangte Miete muss genannt werden.
Was passiert, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?
Der Vermieter kann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Im Prozess entscheidet das Gericht über die ortsübliche Vergleichsmiete — meist per Sachverständigengutachten, unabhängig vom ursprünglichen Begründungsmittel.
Ist die Begründung zugleich der Beweis für die richtige Miethöhe?
Nein. Das Begründungsmittel muss das Erhöhungsverlangen nur formell nachvollziehbar machen. Ob die verlangte Miete tatsächlich ortsüblich ist, wird erst im Streitfall geprüft — dort gelten die normalen Beweisregeln.
Hat Ihre Stadt doch einen Mietspiegel?
Für diese Städte berechnen wir die ortsübliche Vergleichsmiete direkt aus dem offiziellen Mietspiegel: