Mietspiegel Bremen 2026: Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen
Basiert auf Mietspiegel 2026 (gültig bis 31.12.2027)
Der qualifizierte Mietspiegel für die Stadtgemeinde Bremen 2026 ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete aus einer Basismiete nach Wohnfläche — von 9,52 €/m² bei 20 m² bis 5,75 €/m² bei 140 m² — plus prozentualen Zu- und Abschlägen für Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage (Quelle: Broschüre zum Bremer Mietspiegel 2026, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2027). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in zwei Minuten die Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg über alle Prozent-Merkmale. Vermieter prüfen direkt im Anschluss, ob und um wie viel sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen: In der Stadt Bremen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Einordnung in einem Satz
Der qualifizierte Mietspiegel Bremen 2026 (§ 558d BGB) legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss — die mittleren Tabellenwerte liegen zwischen 5,75 €/m² und 9,52 €/m² nettokalt, und die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Aktuelle Ausgabe: Mietspiegel Bremen 2026, gültig seit dem 01.01.2026 und noch bis zum 31.12.2027.
- Mietniveau: Die mittleren Tabellenwerte reichen von 5,75 €/m² bis 9,52 €/m² nettokalt (Durchschnitt 6,55 €/m²) — je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
- Kappungsgrenze: In Bremen darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
- Verbindlichkeit: Als qualifizierter Mietspiegel trägt er die gesetzliche Vermutung, die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abzubilden (§ 558d Abs. 3 BGB).
- Direkt loslegen: Der Rechner auf dieser Seite ermittelt Vergleichsmiete und zulässige Erhöhung kostenlos und ohne Registrierung.
Quelle: Mietspiegel Bremen 2026 · zuletzt geprüft am 13.07.2026
Der Mietspiegel Bremen im Überblick
| Mietspiegel-Art | Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB), Ausgabe 2026 |
|---|---|
| Gültig seit | 1.1.2026 |
| Kappungsgrenze | 15 % innerhalb von 3 Jahren |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang |
| Struktur | 121 Wohnfläche-Klassen, prozentuale Zu- und Abschläge, 31 Wohnwertmerkmale |
| Wohnfläche | Spanne (mittlere Werte) |
|---|---|
| 20 m² | 9,52 €/m² |
| 21 m² | 9,31 €/m² |
| 22 m² | 9,12 €/m² |
| 23 m² | 8,95 €/m² |
| 24 m² | 8,79 €/m² |
| 25 m² | 8,64 €/m² |
| 26 m² | 8,51 €/m² |
| 27 m² | 8,38 €/m² |
| 28 m² | 8,26 €/m² |
| 29 m² | 8,15 €/m² |
| 30 m² | 8,05 €/m² |
| 31 m² | 7,96 €/m² |
| 32 m² | 7,87 €/m² |
| 33 m² | 7,79 €/m² |
| 34 m² | 7,71 €/m² |
| 35 m² | 7,63 €/m² |
| 36 m² | 7,56 €/m² |
| 37 m² | 7,50 €/m² |
| 38 m² | 7,44 €/m² |
| 39 m² | 7,38 €/m² |
| 40 m² | 7,32 €/m² |
| 41 m² | 7,27 €/m² |
| 42 m² | 7,21 €/m² |
| 43 m² | 7,17 €/m² |
| 44 m² | 7,12 €/m² |
| 45 m² | 7,07 €/m² |
| 46 m² | 7,03 €/m² |
| 47 m² | 6,99 €/m² |
| 48 m² | 6,95 €/m² |
| 49 m² | 6,91 €/m² |
| 50 m² | 6,88 €/m² |
| 51 m² | 6,84 €/m² |
| 52 m² | 6,81 €/m² |
| 53 m² | 6,78 €/m² |
| 54 m² | 6,75 €/m² |
| 55 m² | 6,72 €/m² |
| 56 m² | 6,69 €/m² |
| 57 m² | 6,66 €/m² |
| 58 m² | 6,64 €/m² |
| 59 m² | 6,61 €/m² |
| 60 m² | 6,58 €/m² |
| 61 m² | 6,56 €/m² |
| 62 m² | 6,54 €/m² |
| 63 m² | 6,51 €/m² |
| 64 m² | 6,49 €/m² |
| 65 m² | 6,47 €/m² |
| 66 m² | 6,45 €/m² |
| 67 m² | 6,43 €/m² |
| 68 m² | 6,41 €/m² |
| 69 m² | 6,39 €/m² |
| 70 m² | 6,37 €/m² |
| 71 m² | 6,36 €/m² |
| 72 m² | 6,34 €/m² |
| 73 m² | 6,32 €/m² |
| 74 m² | 6,31 €/m² |
| 75 m² | 6,29 €/m² |
| 76 m² | 6,28 €/m² |
| 77 m² | 6,26 €/m² |
| 78 m² | 6,25 €/m² |
| 79 m² | 6,23 €/m² |
| 80 m² | 6,22 €/m² |
| 81 m² | 6,20 €/m² |
| 82 m² | 6,19 €/m² |
| 83 m² | 6,18 €/m² |
| 84 m² | 6,16 €/m² |
| 85 m² | 6,15 €/m² |
| 86 m² | 6,14 €/m² |
| 87 m² | 6,13 €/m² |
| 88 m² | 6,12 €/m² |
| 89 m² | 6,11 €/m² |
| 90 m² | 6,09 €/m² |
| 91 m² | 6,08 €/m² |
| 92 m² | 6,07 €/m² |
| 93 m² | 6,06 €/m² |
| 94 m² | 6,05 €/m² |
| 95 m² | 6,04 €/m² |
| 96 m² | 6,03 €/m² |
| 97 m² | 6,02 €/m² |
| 98 m² | 6,02 €/m² |
| 99 m² | 6,01 €/m² |
| 100 m² | 6,00 €/m² |
| 101 m² | 5,99 €/m² |
| 102 m² | 5,98 €/m² |
| 103 m² | 5,97 €/m² |
| 104 m² | 5,96 €/m² |
| 105 m² | 5,96 €/m² |
| 106 m² | 5,95 €/m² |
| 107 m² | 5,94 €/m² |
| 108 m² | 5,93 €/m² |
| 109 m² | 5,92 €/m² |
| 110 m² | 5,92 €/m² |
| 111 m² | 5,91 €/m² |
| 112 m² | 5,90 €/m² |
| 113 m² | 5,90 €/m² |
| 114 m² | 5,89 €/m² |
| 115 m² | 5,88 €/m² |
| 116 m² | 5,88 €/m² |
| 117 m² | 5,87 €/m² |
| 118 m² | 5,86 €/m² |
| 119 m² | 5,86 €/m² |
| 120 m² | 5,85 €/m² |
| 121 m² | 5,84 €/m² |
| 122 m² | 5,84 €/m² |
| 123 m² | 5,83 €/m² |
| 124 m² | 5,83 €/m² |
| 125 m² | 5,82 €/m² |
| 126 m² | 5,82 €/m² |
| 127 m² | 5,81 €/m² |
| 128 m² | 5,80 €/m² |
| 129 m² | 5,80 €/m² |
| 130 m² | 5,79 €/m² |
| 131 m² | 5,79 €/m² |
| 132 m² | 5,78 €/m² |
| 133 m² | 5,78 €/m² |
| 134 m² | 5,77 €/m² |
| 135 m² | 5,77 €/m² |
| 136 m² | 5,76 €/m² |
| 137 m² | 5,76 €/m² |
| 138 m² | 5,75 €/m² |
| 139 m² | 5,75 €/m² |
| 140 m² | 5,75 €/m² |
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| In welche Baujahresklasse fällt das Gebäude bzw. die Wohnung? | bis 1899: +6,2 % · 1900–1930: +4,6 % · 1931–1948: +6,9 % · 1949–1974: +4,4 % · 1975–1983 (Referenzwert): 0 % · 1984–1999: +7,2 % · 2000–2011: +22,4 % · 2012–2019: +24,3 % |
| Ist es ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus? | -8,9 % |
| Ist die Wohnung ein Appartement (abgeschlossene Einzimmerwohnung bis 50 m² mit Bad/Dusche, WC und ausgestatteter Kochnische; nicht mit Pantryküchen-Zuschlag kombinierbar)? | +9,9 % |
| Ist es eine Maisonette-/Galerie-Wohnung (Treppe innerhalb der Wohnung, Wohnräume auf mindestens zwei Etagen)? | +3,6 % |
| Ist eine Dusche mit eigener Duschtasse vorhanden? | +4,2 % |
| Gibt es ein wandhängendes WC? | +2,3 % |
| Gibt es eine Fußbodenerwärmung/-heizung im Badezimmer? | +8,8 % |
| Gibt es ein zweites Badezimmer (Badewanne und/oder Dusche und Waschbecken)? | +8,8 % |
| Gibt es eine Wohnküche (großer Raum mit Essgelegenheit und Aufenthaltsqualität)? | +2,6 % |
| Gibt es eine vom Vermieter gestellte Einbauküche (Spüle, Herd/Backofen, Kühlschrank)? | keine Einbauküche: 0 % · ohne Gefrierschrank und Spülmaschine oder nur mit einem der beiden Geräte: +6,5 % · mit Gefrierschrank und Spülmaschine: +8,4 % |
| Gibt es eine Mini-/Single-/Pantryküche bzw. Kitchenette (nur Wohnungen bis 40 m²; nicht mit Appartement-Zuschlag kombinierbar)? | +7,8 % |
| Gibt es einen Balkon oder eine Loggia (nicht nur Austritt)? | +1,6 % |
| Gibt es eine Dachterrasse zur alleinigen Nutzung? | +5,4 % |
| Gibt es eine ebenerdige Terrasse zur alleinigen Nutzung? | +5 % |
| Welcher Bodenbelag liegt überwiegend in den Wohn- und Schlafräumen (gebrauchsfertig, ohne größere Gebrauchsspuren)? | sonstiger/kein besonderer Belag: 0 % · einfache PVC-Bodenbeläge: +1,4 % · Teppichboden: +2,4 % · Laminat: +5,8 % · hochwertige PVC-Beläge (fest verklebter Design-/Vinylboden): +6 % · nicht aufgearbeitete, originale Hobeldielen: +8 % · Parkett / aufgearbeitete Hobeldielen: +10,3 % |
| Gibt es Wärmeschutzverglasung (U-Wert ≤ 1,9)? | +1,7 % |
| Wie wird die Wohnung beheizt? | Zentralheizung (Standard): 0 % · Etagenheizung: -1,8 % · Fernwärme (externer Dienstleister): +4,7 % · Blockheizkraftwerk/Nahwärme: +5,3 % · Wärmepumpe: +21,5 % |
| Erfolgt die Warmwasserbereitung über einen Boiler (Strom)? | -4,5 % |
| Fehlt fließendes warmes Wasser in der Küche? | -5,1 % |
| Gibt es einen Aufzug (nur Gebäude mit fünf und weniger Geschossen)? | +5 % |
| Gibt es einen oder mehrere „gefangene“ Räume bzw. Durchgangsräume? | -3 % |
| Gibt es eine videogestützte Gegensprechanlage mit Türöffner? | +6,3 % |
| Wurde der Heizkessel 2012 oder später erneuert (Wohnung vor 1985 fertiggestellt)? | +1,5 % (nur bis Baujahr 1984) |
| Wurden die Rohr-/Zuleitungen von der Heizzentrale zur Wohnung 2012 oder später erneuert? | +7,4 % (nur bis Baujahr 1984) |
| Wurde die oberste Geschossdecke 2012 oder später gedämmt? | +4,3 % (nur bis Baujahr 1984) |
| Wurden alle Außenwände 2012 oder später gedämmt? | +3,1 % (nur bis Baujahr 1984) |
| Wurde der Fußbodenbelag 2012 oder später erneuert bzw. Parkett/Hobeldielen vollständig abgeschliffen? | +3,2 % (nur bis Baujahr 1984) |
| Wurde 2012 oder später eine Trittschalldämmung eingebaut (baulicher Bodenaufbau, keine losen Beläge)? | +8,9 % (nur bis Baujahr 1984) |
| Wurde das Bad 2017 oder später erneuert/modernisiert (Gebäude vor 1975 errichtet)? | +1,7 % (nur bis Baujahr 1974) |
| Wurde die Elektroinstallation 2015 oder später vollständig erneuert (Gebäude vor 1985 errichtet)? | +2,6 % (nur bis Baujahr 1984) |
| In welcher Wohnlageklasse liegt die Wohnung (laut Wohnlagenverzeichnis zum Bremer Mietspiegel)? | Wohnlageklasse 1: -14 % · Wohnlageklasse 2: -8,2 % · Wohnlageklasse 3 (Referenzklasse): 0 % · Wohnlageklasse 4: +10,8 % · Wohnlageklasse 5: +17,7 % |
Wohnen und Mieten in Bremen: die Lage vor Ort
Bremen hat lange ohne Mietspiegel gelebt: Erst zum 01.01.2024 bekam die Stadtgemeinde ihren ersten qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB — erhoben von der InWIS Forschung & Beratung GmbH auf Basis einer repräsentativen Vermietendenbefragung zum Stand 1. März 2023 und anerkannt von den Interessenvertretern beider Seiten, darunter Bremer Mieterschutzbund und Haus & Grund Bremen (Quelle: Broschüre zum Bremer Mietspiegel 2026). Die Ausgabe 2026 ist die erste Fortschreibung: Alle Basismieten wurden mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland auf den Indexstand März 2025 angepasst (Neitzel Consultants GmbH); der Mietspiegel gilt damit als qualifizierter Mietspiegel fort — vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2027.
Wie rechnet der Bremer Mietspiegel?
Bremen arbeitet mit einem Regressionsmodell: Die Grundtabelle nennt eine Basismiete, die nur von der Wohnfläche abhängt — quadratmetergenau von 20 bis 140 m², mit fallendem Verlauf von 9,52 €/m² (20 m²) über 6,58 €/m² (60 m²) bis 5,75 €/m² (140 m²). Darauf werden prozentuale Zu- und Abschläge addiert: für die Baujahresklasse (Referenz 1975–1983; Neubauten 2012–2019 +24,3 %), die Gebäudeart (freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser −8,9 %), Bad und Küche, Außenflächen, Bodenbeläge, Heizung (Wärmepumpe +21,5 %), Modernisierungen und die Wohnlage. Um den errechneten Mietwert gilt eine Spanne von −11,9 bis +11,7 Prozent (Quelle: Bremer Mietspiegel 2026, Tabellen 1–12).
Wie finde ich die Wohnlage meiner Bremer Wohnung?
Der Mietspiegel kennt fünf Wohnlageklassen mit Wirkungen von −14,0 % (Klasse 1) bis +17,7 % (Klasse 5); Klasse 3 ist die Referenz. Die Einstufung jeder Adresse steht im Wohnlagenverzeichnis zum Bremer Mietspiegel (bremer-mietspiegel.de) — im Rechner wählen Sie die Klasse dann aus. Zwei Sonderfälle regelt die Broschüre ausdrücklich: Wohnungen in der Peripherie ohne Wohnlagen-Zuordnung sind nicht Teil des Mietspiegels (Klasse 1 als Orientierung); für Gebiete ohne ausgewiesene Lageklasse innerhalb des Stadtgebiets — etwa die Überseestadt — gilt die Referenzklasse 3.
Was gilt in Bremen für Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
In der Stadtgemeinde Bremen (nicht in Bremerhaven) gilt seit September 2014 die abgesenkte Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 % steigen; die Kappungsgrenzen-Verordnung vom 16.08.2024 (Brem.GBl. 2024 S. 598) verlängert das bis August 2029. Auch die Mietpreisbremse gilt: Die neue Mietenbegrenzungsverordnung vom 18.11.2025 ist am 01.12.2025 in Kraft getreten und läuft bis zum 31.12.2029 — bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Quelle: Transparenzportal Bremen). Der Mietspiegel ist für beides der Maßstab.
Mieterhöhung in Bremen: Was ist zulässig?
In Bremen gilt aktuell die Kappungsgrenze von 15 %: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um diesen Wert steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Bremen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
- Vergleichsmiete mit dem Rechner oben ermitteln
- Zulässige Erhöhung und Fristen prüfen lassen
- Begründetes Schreiben als PDF erstellen und versenden
Was bedeuten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel?
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Bremen für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel Bremen 2026 weist diese Vergleichsmiete je Wohnungstyp als Spanne in €/m² aus.
- Kappungsgrenze
- Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf — in Bremen aktuell 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch innerhalb der Kappungsgrenze darf die Miete nie über die Vergleichsmiete steigen.
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Der Mietspiegel Bremen 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel; seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
Rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben als PDF erstellen
Kostenlos startenHäufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Bremen laut Mietspiegel?
Die Basismiete des Bremer Mietspiegels 2026 hängt von der Wohnfläche ab: 9,52 €/m² bei 20 m², 6,58 €/m² bei 60 m², 5,75 €/m² bei 140 m². Dazu kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr (bis +24,3 %), Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage (−14,0 bis +17,7 %) sowie eine Spanne von −11,9 bis +11,7 % um den errechneten Wert.
Ist der Bremer Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja — der erste qualifizierte Mietspiegel der Stadtgemeinde Bremen galt ab 01.01.2024 (Erhebung InWIS, Stand 01.03.2023); die Ausgabe 2026 ist die vom Arbeitskreis anerkannte Fortschreibung per Verbraucherpreisindex (§ 558d Abs. 2 BGB). Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden und gelten vor Gericht als Vermutung für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Bremen ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 % innerhalb von drei Jahren: In der Stadtgemeinde Bremen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze (Kappungsgrenzen-Verordnung vom 16.08.2024, verlängert bis August 2029) statt der bundesweiten 20 %. In Bremerhaven gilt sie nicht.
Wie finde ich die Wohnlage meiner Wohnung in Bremen?
Im Wohnlagenverzeichnis zum Bremer Mietspiegel (bremer-mietspiegel.de): Jede Adresse ist einer von fünf Wohnlageklassen zugeordnet (Klasse 1: −14,0 % bis Klasse 5: +17,7 %; Referenz ist Klasse 3). Für Gebiete ohne Zuordnung innerhalb des Stadtgebiets — etwa die Überseestadt — gilt die Referenzklasse 3.
Für welche Wohnungen gilt der Bremer Mietspiegel nicht?
U. a. nicht für Wohnungen unter 20 m² oder über 140 m², Neubauten ab Baujahr 2020 (Orientierung möglich), preisgebundenen Wohnraum und Wohnungen in der Peripherie ohne Wohnlagen-Zuordnung. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind dagegen erfasst (Abschlag −8,9 %).
Was ist das Besondere an der Bremer Basismiete?
Sie ist quadratmetergenau: Die Grundtabelle nennt für jede Wohnfläche von 20 bis 140 m² einen eigenen Wert — je kleiner die Wohnung, desto höher die Basismiete pro Quadratmeter. Zwischenwerte dürfen auf volle Quadratmeter gerundet oder interpoliert werden.
Gilt in Bremen die Mietpreisbremse?
Ja, in der Stadtgemeinde Bremen (ohne Bremerhaven): Die Mietenbegrenzungsverordnung vom 18.11.2025 gilt vom 01.12.2025 bis zum 31.12.2029. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Wann kommt der nächste Bremer Mietspiegel?
Der Mietspiegel 2026 gilt bis zum 31.12.2027. Als qualifizierter Mietspiegel muss er spätestens nach zwei Jahren angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden — die nächste Neuerhebung steht turnusgemäß zum 01.01.2028 an.