Mietspiegel Kassel: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Kassel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der documenta-Stadt. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB; die aktuelle Ausgabe 2026 ist die erste Fortschreibung (Verbraucherpreisindex +4,07 %) und gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027 (Stichtag der Datenerhebung: 1. September 2023, Quelle: Stadt Kassel). Einen amtlichen Gesamtdurchschnitt weist die Stadt bewusst nicht aus; das Preisniveau reicht je nach Lage und Baualter etwa von 7 bis 15 €/m² nettokalt. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg — und sehen sofort, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wie ist der Wohnungsmarkt in Kassel?
In Kassel, mit 197.230 Einwohnern (Stand 31.12.2024) der drittgrößten Stadt Hessens, bewegt sich die Wohnungsmiete je nach Lage und Baualter etwa zwischen 7 und 15 €/m² nettokalt; einen amtlichen Gesamtdurchschnitt veröffentlicht die Stadt bewusst nicht. Der qualifizierte Mietspiegel differenziert stattdessen nach den konkreten Merkmalen jeder Wohnung, weshalb ein einzelner „Durchschnittswert" wenig aussagt.
Kursierende Portalzahlen zur Kasseler Durchschnittsmiete widersprechen sich deutlich und geben Angebotsmieten wieder — sie sind kein Mietspiegelwert und lassen sich für ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht verwenden. Verbindlich ist allein die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung der konkreten Wohnung ergibt. Bemerkenswert ist zudem die rechtliche Einordnung des Marktes: Anders als in vielen anderen Großstädten stuft das Land Hessen den Kasseler Wohnungsmarkt behördlich als nicht mehr angespannt ein (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27) — mit unmittelbaren Folgen für Kappungsgrenze und Mietpreisbremse (siehe unten).
Wie stark sind die Mieten in Kassel gestiegen?
Eine belastbare amtliche Zeitreihe zur Kasseler Mietentwicklung liegt nicht vor: Die Ausgabe 2026 ist die erste Fortschreibung des Mietspiegels und hebt die zuvor erhobenen Werte rein indexbasiert um 4,07 % an (Veränderung des Verbraucherpreisindex). Sie beruht damit nicht auf einer neuen Befragung, sondern auf der Datenerhebung zum Stichtag 1. September 2023.
Aussagen über konkrete prozentuale Mietsteigerungen einzelner Wohnungstypen über mehrere Jahre lassen sich aus den amtlichen Unterlagen deshalb nicht seriös ableiten — anders als bei Städten mit langer Mietspiegel-Historie und regelmäßiger Vollerhebung. Die nächste Neuerhebung wird den tatsächlichen Marktverlauf abbilden; bis dahin bleibt die Indexfortschreibung von +4,07 % die einzige belegte Veränderungsgröße gegenüber der Vorausgabe.
Gilt in Kassel die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze?
Nein — in Kassel gilt weder die Mietpreisbremse noch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB), und bei Neuvermietung greift keine Preisobergrenze nach § 556d BGB. Grund ist die behördliche Einstufung des Wohnungsmarktes.
Das Land Hessen hat Kassel ausdrücklich aus der Gebietskulisse herausgenommen, weil der Markt nicht mehr als angespannt gilt (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27). Die abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB und die Mietpreisbremse nach § 556d BGB setzen jeweils voraus, dass eine Landesverordnung die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benennt — für Kassel ist das nicht mehr der Fall.
Wichtig: Viele Sekundärquellen — darunter auch Fachportale wie Haufe — führen Kassel weiterhin fälschlich bei 15 % Kappungsgrenze. Der Primärtext des hessischen Gesetz- und Verordnungsblatts widerlegt das eindeutig. Für Mieterhöhungen in Kassel ist die bundesgesetzliche Obergrenze von 20 % maßgeblich.
Wie berechnet der Kasseler Mietspiegel die Vergleichsmiete?
Der Kasseler Mietspiegel ermittelt einen Basiswert je Quadratmeter aus Baualter und Wohnlage und passt ihn über prozentuale Zu- und Abschläge für Ausstattung und Beschaffenheit an; die zulässige Spanne um diesen Basiswert beträgt ±17 %. Die Vergleichsmiete ist also kein fester Punkt, sondern ein begründbarer Korridor.
Die Wohnlage wird in vier Stufen bewertet, wobei die einfache Lage rechnerisch mit der mittleren Lage identisch behandelt wird — abgewertet wird also nicht, aufgewertet nur die guten Lagen. Bei den Zuschlägen für energetische Qualität greift eine Deckelung: Sie können den Basiswert um höchstens 13,9 % erhöhen, damit einzelne Modernisierungsmerkmale die ortsübliche Miete nicht überproportional nach oben treiben. Erstellt und wissenschaftlich begleitet wurde der Mietspiegel von der FUB IGES.
Belege aus dem Mietspiegel Kassel
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Kassel geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Kassel: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Kassel ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Kassel laut Mietspiegel?
Einen amtlichen Gesamtdurchschnitt weist der Kasseler Mietspiegel bewusst nicht aus. Je nach Baujahr, Größe, Wohnlage und Ausstattung reicht das Preisniveau etwa von 7 bis 15 €/m² nettokalt. Kursierende Portalzahlen sind Angebotsmieten und kein Mietspiegelwert; maßgeblich ist die konkret berechnete ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.
Gilt in Kassel die Mietpreisbremse?
Nein. In Kassel gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB nicht, weil das Land Hessen den Wohnungsmarkt behördlich als nicht mehr angespannt einstuft und die Stadt aus der Gebietskulisse herausgenommen hat (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27). Bei Neuvermietung besteht daher keine gesetzliche Obergrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wie viel darf die Miete in Kassel steigen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in Kassel nicht, da die Stadt nicht in der Gebietskulisse für angespannte Wohnungsmärkte liegt (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27).
Gilt in Kassel die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Nein. Viele Sekundärquellen, darunter auch Fachportale wie Haufe, führen Kassel fälschlich bei 15 % — der Primärtext des hessischen GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27 widerlegt das. Kassel ist aus der Gebietskulisse herausgenommen; es gilt die bundesgesetzliche Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB).
Warum gilt in Kassel keine Mietpreisbremse und keine 15-%-Grenze?
Beide Instrumente setzen eine Landesverordnung voraus, die die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benennt (§ 556d BGB bzw. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Das Land Hessen stuft Kassel behördlich als nicht mehr angespannt ein und hat die Stadt ausdrücklich aus der Gebietskulisse entfernt (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27).
Ist der Mietspiegel Kassel ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — wissenschaftlich erstellt und begleitet von der FUB IGES. Die aktuelle Ausgabe 2026 ist die erste Fortschreibung (Verbraucherpreisindex +4,07 %) auf Basis der Datenerhebung zum Stichtag 1. September 2023. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
Wie lange gilt der Mietspiegel Kassel 2026?
Der qualifizierte Mietspiegel Kassel in der Ausgabe 2026 gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027. Es handelt sich um die erste, indexbasierte Fortschreibung (Verbraucherpreisindex +4,07 %); Grundlage bleibt die Datenerhebung zum Stichtag 1. September 2023 (Quelle: Stadt Kassel).
Wie berechnet der Kasseler Mietspiegel die Vergleichsmiete?
Aus einem Basiswert je Quadratmeter nach Baualter und Wohnlage, angepasst durch prozentuale Zu- und Abschläge für Ausstattung und Beschaffenheit. Die Spanne um den Basiswert beträgt ±17 %. Die Wohnlage hat vier Stufen (einfache = mittlere Lage), energetische Zuschläge sind auf höchstens +13,9 % gedeckelt.