Mietspiegel Kassel 2026: Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen

Wie ist der Wohnungsmarkt in Kassel?

In Kassel, mit 197.230 Einwohnern (Stand 31.12.2024) der drittgrößten Stadt Hessens, bewegt sich die Wohnungsmiete je nach Lage und Baualter etwa zwischen 7 und 15 €/m² nettokalt; einen amtlichen Gesamtdurchschnitt veröffentlicht die Stadt bewusst nicht. Der qualifizierte Mietspiegel differenziert stattdessen nach den konkreten Merkmalen jeder Wohnung, weshalb ein einzelner „Durchschnittswert" wenig aussagt.

Kursierende Portalzahlen zur Kasseler Durchschnittsmiete widersprechen sich deutlich und geben Angebotsmieten wieder — sie sind kein Mietspiegelwert und lassen sich für ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht verwenden. Verbindlich ist allein die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung der konkreten Wohnung ergibt. Bemerkenswert ist zudem die rechtliche Einordnung des Marktes: Anders als in vielen anderen Großstädten stuft das Land Hessen den Kasseler Wohnungsmarkt behördlich als nicht mehr angespannt ein (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27) — mit unmittelbaren Folgen für Kappungsgrenze und Mietpreisbremse (siehe unten).

Wie stark sind die Mieten in Kassel gestiegen?

Eine belastbare amtliche Zeitreihe zur Kasseler Mietentwicklung liegt nicht vor: Die Ausgabe 2026 ist die erste Fortschreibung des Mietspiegels und hebt die zuvor erhobenen Werte rein indexbasiert um 4,07 % an (Veränderung des Verbraucherpreisindex). Sie beruht damit nicht auf einer neuen Befragung, sondern auf der Datenerhebung zum Stichtag 1. September 2023.

Aussagen über konkrete prozentuale Mietsteigerungen einzelner Wohnungstypen über mehrere Jahre lassen sich aus den amtlichen Unterlagen deshalb nicht seriös ableiten — anders als bei Städten mit langer Mietspiegel-Historie und regelmäßiger Vollerhebung. Die nächste Neuerhebung wird den tatsächlichen Marktverlauf abbilden; bis dahin bleibt die Indexfortschreibung von +4,07 % die einzige belegte Veränderungsgröße gegenüber der Vorausgabe.

Gilt in Kassel die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze?

Nein — in Kassel gilt weder die Mietpreisbremse noch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB), und bei Neuvermietung greift keine Preisobergrenze nach § 556d BGB. Grund ist die behördliche Einstufung des Wohnungsmarktes.

Das Land Hessen hat Kassel ausdrücklich aus der Gebietskulisse herausgenommen, weil der Markt nicht mehr als angespannt gilt (GVBl. 2025 Nr. 74, S. 27). Die abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB und die Mietpreisbremse nach § 556d BGB setzen jeweils voraus, dass eine Landesverordnung die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benennt — für Kassel ist das nicht mehr der Fall.

Wichtig: Viele Sekundärquellen — darunter auch Fachportale wie Haufe — führen Kassel weiterhin fälschlich bei 15 % Kappungsgrenze. Der Primärtext des hessischen Gesetz- und Verordnungsblatts widerlegt das eindeutig. Für Mieterhöhungen in Kassel ist die bundesgesetzliche Obergrenze von 20 % maßgeblich.

Wie berechnet der Kasseler Mietspiegel die Vergleichsmiete?

Der Kasseler Mietspiegel ermittelt einen Basiswert je Quadratmeter aus Baualter und Wohnlage und passt ihn über prozentuale Zu- und Abschläge für Ausstattung und Beschaffenheit an; die zulässige Spanne um diesen Basiswert beträgt ±17 %. Die Vergleichsmiete ist also kein fester Punkt, sondern ein begründbarer Korridor.

Die Wohnlage wird in vier Stufen bewertet, wobei die einfache Lage rechnerisch mit der mittleren Lage identisch behandelt wird — abgewertet wird also nicht, aufgewertet nur die guten Lagen. Bei den Zuschlägen für energetische Qualität greift eine Deckelung: Sie können den Basiswert um höchstens 13,9 % erhöhen, damit einzelne Modernisierungsmerkmale die ortsübliche Miete nicht überproportional nach oben treiben. Erstellt und wissenschaftlich begleitet wurde der Mietspiegel von der FUB IGES.