Mietspiegel Schwerin: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Schwerin weist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Landeshauptstadt aus: nach dem qualifizierten Mietspiegel 2026/2027 (§ 558d BGB, gültig ab 1. Januar 2026) liegt die Nettokaltmiete im Mittel über alle Tabellenfelder bei rund 7,72 €/m² und reicht je nach Baualter, Größe und Ausstattung von 4,95 €/m² (unsanierter Wohnungsbau 1957–1991) bis 11,65 €/m² (voll modernisierter Altbau, kleine Wohnung) — Quelle: Landeshauptstadt Schwerin, Mietspiegel 2026/2027. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung samt Rechenweg und sehen direkt, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wie hoch ist die Miete in Schwerin laut Mietspiegel?
Die ortsübliche Nettokaltmiete in Schwerin liegt nach dem qualifizierten Mietspiegel 2026/2027 im Mittel über alle 62 Tabellenfelder bei rund 7,72 €/m²; die Spanne reicht von 4,95 €/m² für unsanierten Wohnungsbau der Baujahre 1957–1991 bis 11,65 €/m² für einen kleinen, voll modernisierten Altbau (Quelle: Landeshauptstadt Schwerin, Mietspiegel 2026/2027, gültig ab 01.01.2026). Der Mietspiegel ordnet jede Wohnung über zwei Achsen ein: die Zeile ergibt sich aus Baualtersklasse und — je nach Klasse — Ausstattungspunkten oder Modernisierungsgrad, die Spalte aus der Wohnungsgröße. Das Ergebnis ist der Mittelwert des zutreffenden Feldes; ein Punkte-Interpolationsverfahren innerhalb der 2/3-Spanne sieht der Mietspiegel nicht vor. Die folgende Auswahl zeigt Mittelwerte typischer Felder für Wohnungen über 60 bis 80 m²:
| Baualtersklasse / Zustand | Baujahr | Mittelwert (60–80 m²) |
|---|---|---|
| BAK 3 · nicht modernisiert | 1957–1991 | 5,25 €/m² |
| BAK 2 B · modernisiert | 1957–1991 | 5,75 €/m² |
| BAK 4 A · Altbau, modernisiert | bis 1956 | 6,40 €/m² |
| BAK 1 B · Wohnungsbau, 16–19 Punkte | 1992–2009 | 7,40 €/m² |
| BAK 4 F · Altbau, voll modernisiert | bis 1956 | 9,20 €/m² |
| BAK 1 A · Neubau, über 19 Punkte | 2010–2025 | 10,95 €/m² |
Grundlage sind frei vereinbarte Nettokaltmieten aus dem Zeitraum 01.09.2019 bis 31.08.2025 von 25.331 Mietwohnungen (Landeshauptstadt Schwerin, Mietspiegel 2026/2027).
Wie viel darf die Miete in Schwerin steigen?
In Schwerin darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in Schwerin nicht, weil die Stadt in keiner Gebietskulisse der Landesverordnung Mecklenburg-Vorpommerns liegt (siehe nächster Abschnitt). Zusätzlich gelten feste Fristen: Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung zugehen; wirksam wird die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss die Erhöhung begründen und die Werte des qualifizierten Mietspiegels mitteilen (§ 558a BGB).
Warum gilt in Schwerin die 20-%-Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse?
Schwerin ist Landeshauptstadt, unterliegt aber weder der abgesenkten Kappungsgrenze noch der Mietpreisbremse, weil die Stadt in keiner Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung Mecklenburg-Vorpommern (MietBgKaLVO M-V) vom 26. August 2023 aufgeführt ist (GVOBl. M-V 2023, S. 723). Diese Verordnung erfasst ausschließlich die Universitäts- und Hansestadt Rostock, die Hanse- und Universitätsstadt Greifswald sowie acht Ostsee-Gemeinden (Binz, Graal-Müritz, Heringsdorf, Kühlungsborn, Rerik, Sellin, Zingst, Zinnowitz). Damit ist Schwerin die einzige Landeshauptstadt an der deutschen Ostseeküste ohne abgesenkte Kappungsgrenze — anders als das kleinere Greifswald oder die Hansestadt Rostock. Für Schwerin gilt deshalb die gesetzliche Regel: 20 % Kappungsgrenze in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB), und bei Neuvermietung greift keine Begrenzung auf 10 % über der Vergleichsmiete nach § 556d BGB (Quelle: MietBgKaLVO M-V vom 26.08.2023, GVOBl. M-V S. 723; Ministerium für Inneres, Bau und Digitalisierung M-V).
Welche Zu- und Abschläge kennt der Mietspiegel Schwerin — und rechnet der Rechner sie ein?
Der Mietspiegel Schwerin enthält Zu- und Abschläge für den Stadtteil, für Balkon/Terrasse und für kleine Apartments; dieser Rechner weist sie als Hinweis aus, verrechnet sie aber nicht automatisch. Grund ist, dass die Werte im amtlichen Mietspiegel von der Baualtersklasse abhängen (unterschiedliche Beträge je Spalte), was das Rechenmodell nicht mechanisch abbilden kann — deshalb wird das Ergebnis als Mittelwert des Basisfeldes ausgegeben und der passende Zu-/Abschlag ist manuell zu berücksichtigen. Die Beträge stammen aus den Tabellen 3 bis 5 des Mietspiegels 2026/2027 und gelten nur für Stadtteil-Baualter-Kombinationen mit mehr als 100 erfassten Fällen:
| Merkmal | Zu-/Abschlag | Betrifft (Beispiel) |
|---|---|---|
| Lage Altstadt | bis +1,05 €/m² | Neubau/Wohnungsbau und Altbau |
| Lage Werdervorstadt | +0,40 €/m² | mehrere Baualtersklassen |
| Lage Schelfstadt | +0,30 €/m² | mehrere Baualtersklassen |
| Lage Mueßer Holz | −0,35 €/m² | BAK 2 B (modernisiert) |
| Lage Krebsförden | −0,40 €/m² | BAK 3 (nicht modernisiert) |
| Balkon/Terrasse | +0,50 €/m² | BAK 1 B und BAK 4 |
| Apartment bis 30 m² | +0,25 bis +0,45 €/m² | BAK 2 B / BAK 3 |
Für Stadtteile und Baualtersklassen, die in Tabelle 3 nicht aufgeführt sind, weist der Mietspiegel keinen gesicherten Zu-/Abschlag aus (Wert 0). Wer eine Wohnung in der Altstadt, in Werdervorstadt oder Schelfstadt bewohnt oder vermietet, sollte den Lagezuschlag zum Mittelwert also selbst hinzurechnen; in Neu Zippendorf, Mueßer Holz oder Krebsförden ist der jeweilige Abschlag abzuziehen (Quelle: Landeshauptstadt Schwerin, Mietspiegel 2026/2027, Tabellen 3–5).
Wann kommt der nächste Mietspiegel für Schwerin?
Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel Schwerin trägt die Ausgabe 2026/2027 und gilt ab dem 1. Januar 2026; der nächste Mietspiegel wird voraussichtlich als Ausgabe 2028/2029 erscheinen, da qualifizierte Mietspiegel nach § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Beschlossen hat den Mietspiegel der Arbeitskreis Mietspiegel beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Schwerin am 18. Dezember 2025. Bis zur Veröffentlichung der Folgeausgabe bleibt der Mietspiegel 2026/2027 das maßgebliche Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a BGB (Quelle: Landeshauptstadt Schwerin, Mietspiegel 2026/2027).
Belege aus dem Mietspiegel Schwerin
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Schwerin geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Schwerin: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Schwerin ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Mecklenburg-Vorpommern: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Schwerin laut Mietspiegel?
Nach dem qualifizierten Mietspiegel 2026/2027 der Landeshauptstadt Schwerin liegt die Nettokaltmiete im Mittel über alle Tabellenfelder bei rund 7,72 €/m². Je nach Baualter, Größe und Ausstattung reicht die Spanne von 4,95 €/m² (unsanierter Wohnungsbau 1957–1991) bis 11,65 €/m² (kleiner, voll modernisierter Altbau).
Ist der Mietspiegel Schwerin ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, den der Arbeitskreis Mietspiegel beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Schwerin am 18.12.2025 beschlossen hat; er ist ab 01.01.2026 wirksam. Datengrundlage sind Nettokaltmieten von 25.331 Wohnungen aus dem Zeitraum 01.09.2019 bis 31.08.2025.
Wie viel darf eine Mieterhöhung in Schwerin ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens jedoch 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Schwerin gilt keine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %, da die Stadt in keiner Gebietskulisse der Landesverordnung Mecklenburg-Vorpommerns liegt.
Warum gilt in Schwerin die 20-%-Kappungsgrenze und keine 15 %?
Weil Schwerin in der Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung M-V vom 26.08.2023 (GVOBl. M-V S. 723) nicht aufgeführt ist. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in Mecklenburg-Vorpommern nur für Rostock, Greifswald und acht Ostsee-Gemeinden. Schwerin ist damit die einzige Landeshauptstadt an der Ostseeküste ohne abgesenkte Kappungsgrenze.
Gilt in Schwerin die Mietpreisbremse?
Nein. Schwerin gehört nicht zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungslandesverordnung M-V nach § 556d BGB; erfasst sind nur Rostock, Greifswald und acht Ostsee-Gemeinden. Bei Neuvermietung in Schwerin gilt daher keine Begrenzung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Rechnet der Mietspiegel-Rechner die Stadtteil- und Balkonzuschläge automatisch ein?
Nein. Der Rechner gibt den Mittelwert des zutreffenden Basisfeldes aus und weist die Zu- und Abschläge nur als Hinweis aus, weil sie im Mietspiegel von der Baualtersklasse abhängen. Manuell zu berücksichtigen sind z. B. der Lagezuschlag Altstadt (bis +1,05 €/m²), der Balkon-/Terrassenzuschlag (+0,50 €/m² bei BAK 1 B und 4) sowie Abschläge etwa in Krebsförden (−0,40 €/m², BAK 3).
Wie oft darf die Miete in Schwerin erhöht werden?
Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung zugehen. Wirksam wird die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB).
Wann kommt der nächste Mietspiegel für Schwerin?
Die aktuelle Ausgabe 2026/2027 gilt ab dem 01.01.2026. Die nächste Ausgabe wird voraussichtlich als Mietspiegel 2028/2029 erscheinen, da qualifizierte Mietspiegel nach § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Bis dahin bleibt der Mietspiegel 2026/2027 das maßgebliche Begründungsmittel nach § 558a BGB.