Mieterhöhung in Regensburg: Mit dem Mietspiegel 2026 zum korrekten Betrag — Schritt für Schritt

Vom Quadratmeter zum Euro-Betrag: So rechnet der Mietspiegel 2026

Regensburg fragt zuerst nur eines: Wie groß ist die Wohnung? Tabelle 1 des Mietspiegels nennt für jede Wohnfläche von 20 bis 160 m² — quadratmetergenau, ohne Klassen — eine Basismiete. Eine 75-m²-Wohnung startet 2026 bei 10,42 €/m², eine 20-m²-Wohnung bei 18,96 €/m². Diese Basismiete ist der Ausgangspunkt jeder Rechnung.

Dann wird konkretisiert — nicht mit Punkten wie in vielen anderen Städten, sondern direkt mit Prozenten auf die Basismiete: das Baujahr (von −13 Prozent für Gebäude der Jahre 1946–1960 bis +14 Prozent für Neubauten ab 2020), die Wohnlage nach Stadtbezirken, die kleinräumige Lage, Art und Ausstattung des Gebäudes, Sanitärausstattung, sonstige Ausstattung und Modernisierungen. Alle Prozente werden addiert und wirken gemeinsam auf die Basismiete. Wichtig: Es zählt nur Ausstattung, die der Vermieter stellt.

Ein durchgerechnetes Beispiel mit den echten Werten der Ausgabe 2026: 75-m²-Wohnung, Baujahr 1985, mit Einbauküche und Aufzug, Lage ohne Zu- oder Abschlag. Basismiete 10,42 €/m²; Baujahr 1978–2001: −8 Prozent; Einbauküche: +8 Prozent; Aufzug: +2 Prozent — unterm Strich +2 Prozent. Also: 10,42 € × 1,02 = 10,63 €/m², mal 75 m² ergibt rund 797 € ortsübliche Vergleichsmiete.

Um diesen Wert legt der Mietspiegel eine Zweidrittel-Spanne von ±16 Prozent. Sie ist kein Verhandlungsrabatt, sondern Statistik: In diesem Korridor lagen bei der Erhebung die mittleren zwei Drittel der Mieten. Für Ihre Erhöhung zählt der errechnete Betrag — die Spanne erklärt nur, warum Nachbarwohnungen abweichen können.

Wer Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung kennt, kommt so in Minuten zum korrekten Betrag. Unser Rechner oben führt durch genau diese Systematik — Frage für Frage.

Der steilste Kleinwohnungs-Aufschlag: 20 m² kosten 82 Prozent mehr

Die quadratmetergenaue Basismiete-Kurve zeigt es unbestechlich: 18,96 €/m² für 20 m², 10,42 €/m² für 75 m² — die kleinste Wohnung liegt 82 Prozent über der mittleren. Ab etwa 75 m² ist die Kurve fast flach; selbst 150 m² kosten mit 10,68 €/m² kaum mehr als der Durchschnitt.

Dieser Effekt ist historisch gewachsen: Schon der allererste Regensburger Mietspiegel von 1988 gab Kleinwohnungen unter 30 m² pauschal 38 Prozent Aufschlag mit. Heute, im Zeitalter knapper Studenten-Apartments, hat sich der Zuschlag mehr als verdoppelt — und die Ausgabe 2026 hat die kleinen Wohnungen mit bis zu +24,2 Prozent gegenüber 2024 auch am stärksten verteuert.

Für Vermieter kleiner Wohnungen ist der Mietspiegel damit großzügig; Mieter eines Apartments sollten einen hohen Quadratmeterpreis nicht vorschnell für überzogen halten. Entscheidend ist die Rechnung, nicht das Bauchgefühl.

Wohnlage auf Regensburgisch: Stadtbezirke, Supermärkte und die Spielplatz-Prämie

Regensburg bewertet die Lage zweistufig. Erst grob nach Stadtbezirk: Die Innenstadt und Stadtamhof bekommen +7 Prozent, Kumpfmühl–Ziegetsdorf–Neuprüll und der Galgenberg −3, das Kasernenviertel −5, Weichs −7, Konradsiedlung–Wutzlhofen, Reinhausen und Brandlberg −9 — und die Stadtrandlagen Keilberg, Schwabelweis, Irl, Ober- und Niederwinzer–Kager sowie Sallern–Gallingkofen −13 Prozent. Zwischen bester und schwächster Lage liegen also 20 Prozentpunkte Miete.

• Innenstadt und Stadtamhof sind die einzigen Lagen mit Zuschlag (+7 %) — Stadtamhof allerdings ohne das Gebiet nördlich des Europakanals.
• Sechs Stadtrandgebiete (u. a. Keilberg, Schwabelweis, Sallern–Gallingkofen) bekommen mit −13 % den größten Lage-Abschlag.
• Supermarkt weiter als 1.000 m Fußweg: −5 % auf die Basismiete — als Supermärkte zählen nur Discounter und Vollsortimenter.
• Spielplatz in höchstens 200 m: +2 % — die wohl familienfreundlichste Mieterhöhung Deutschlands.
• Nicht genannte Stadtgebiete bleiben neutral: kein Zu-, kein Abschlag.

Dann kommt die Feinstufe, die es so nur in Regensburg gibt: Liegt der nächste Supermarkt weiter als 1.000 Meter Fußweg entfernt, kostet das 5 Prozent Abschlag. Liegt ein Spielplatz höchstens 200 Meter entfernt, gibt es 2 Prozent Zuschlag. Welche Adresse was bekommt, regelt ein amtliches Adressverzeichnis im Anhang des Mietspiegels — nachschlagen genügt, diskutieren zwecklos.

15 Prozent bis Silvester 2029: Bayern hat verlängert

Der errechnete Betrag ist die Obergrenze — erreicht wird er oft nur in Etappen. Regensburg steht in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV vom 16.12.2025, in Kraft seit 01.01.2026): Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Die Verordnung läuft bis zum 31.12.2029 — deutlich länger als in vielen anderen Bundesländern.

Dazu kommen die üblichen Fristen: Die neue Miete kann frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung wirksam werden, und zwischen zwei Erhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr liegen.

Für Neuvermietungen gilt zusätzlich die Mietpreisbremse aus derselben Verordnung: höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit den gesetzlichen Ausnahmen, etwa für Neubau ab Oktober 2014). Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag zählt sie nicht — dort gelten § 558 BGB, die Kappungsgrenze und der Mietspiegel.

Alle Details zur Kappungsgrenze in Bayern →

Von 6,55 auf 10,92 Euro — und einmal ging es sogar bergab

Regensburg veröffentlicht als eine von ganz wenigen Städten sein komplettes Mietspiegel-Archiv — 18 Ausgaben seit 1988, alle frei abrufbar. Die amtliche Durchschnittsmiete erzählt daraus eine bemerkenswerte Geschichte: 6,55 €/m² (2010), 6,78 (2012), 7,69 (2014), 7,77 (2016), 8,69 (2018), 8,98 (2020), 9,81 (2022) — und dann der seltene Moment: 9,73 €/m² im Mietspiegel 2024, ein echter Rückgang um 0,8 Prozent.

Die Entwarnung hielt genau zwei Jahre. Die Ausgabe 2026 springt auf 10,92 €/m² — plus 12,2 Prozent, der größte Sprung der Serie. Unsere Feld-für-Feld-Auswertung aller 141 quadratmetergenauen Basismieten zeigt dabei: Der Anstieg ist alles andere als pauschal. Mittlere Wohnungsgrößen wurden um knapp 11 Prozent teurer, die kleinsten um bis zu 24,2 Prozent — Regensburg hat die Knappheit bei Apartments direkt eingepreist.

Auffällig ist auch der Rhythmus: Die großen Sprünge kommen fast immer mit den Neuerhebungen (2014: +13,4 Prozent, 2018: +11,8, 2026: +12,2), während die Fortschreibungen dazwischen moderat bleiben. Wer als Vermieter kurz vor einer Neuerhebung erhöht, verschenkt oft Spielraum — wer als Mieter kurz danach eine Erhöhung bekommt, sollte besonders genau nachrechnen.

Vom Schreibmaschinen-Blatt zur Regression: 38 Jahre Regensburger Mietspiegel

Der erste Regensburger Mietspiegel vom 1. Dezember 1988 ist ein Zeitdokument: vier getippte Seiten, Median-Mieten in D-Mark, drei Größenklassen. Die billigste Zelle: 2,72 DM/m² für die große Altbauwohnung mit „einfacher Ausstattung“ — und einfach hieß damals wörtlich: ohne Zentralheizung, ohne Bad, ohne Dusche. Die Wohnlage wurde bewusst nicht bewertet; es fanden sich, so die Broschüre, keine eindeutigen Kriterien.

Seit 2001 ist der Regensburger Mietspiegel qualifiziert, und spätestens seit den 2010er-Jahren steht das heutige Prozent-System: eine Basismiete je Wohnfläche, auf die Baujahr, Wohnlage und Ausstattung prozentual wirken. Die Stadtbezirks-Prozente (+7 bis −13) übernahmen, was 1988 noch für unbewertbar galt.

2026 folgte der bislang größte methodische Schritt: eine Regressionsanalyse über mehr als 2.200 Wohnungen, quadratmetergenaue Basismieten statt Größenklassen — und die neue kleinräumige Wohnlage, die Supermarkt-Distanz und Spielplatz-Nähe adressgenau bepreist. Was 1988 auf vier Schreibmaschinenseiten passte, füllt heute eine 60-Seiten-Broschüre mit Adressverzeichnis.

Die Konstante über 38 Jahre: Kleine Wohnungen sind pro Quadratmeter teuer. 1988 als pauschale 38-Prozent-Regel, heute als steile Kurve mit 82 Prozent Aufschlag. Manche Wahrheiten überleben jede Methode.

Der Bestand dahinter: So wohnt Regensburg laut Zensus

Hinter der Basismiete-Kurve steht ein besonderer Wohnungsmarkt: Regensburg ist Universitäts- und Pendlerstadt. Die typische Wohnung ist mit 76,4 m² deutlich kleiner als im Bundesschnitt, nicht einmal jede vierte Wohnung gehört ihren Bewohnern — Regensburg ist eine Mieterstadt, wie die amtlichen Zensus-Zahlen zeigen.

Regensburg, das Umland und Deutschland: die Bestandsmieten im Vergleich

Wie teuer ist Regensburg wirklich? Der Zensus 2022 erlaubt den amtlichen Vergleich: Regensburg liegt bei 9,38 €/m² Bestandsmiete — Bayern insgesamt bei 8,74 €, der Bund bei 7,28 €. Und im Umland (der Landkreis Regensburg) zeigt sich, wie viel Miete ein paar Kilometer ausmachen: Die größten Nachbarorte liegen zwischen 6,07 und 7,79 €/m².

Vier Schritte zum wirksamen Erhöhungsschreiben

1. Schritt 1
   Vergleichsmiete berechnen

   Basismiete und Prozent-Zu-/Abschläge exakt nach Mietspiegel 2026 bestimmen — unser Rechner übernimmt das Frage für Frage.

2. Schritt 2
   Grenzen und Fristen prüfen

   15 % Kappung in drei Jahren (bis 31.12.2029), 15 Monate seit Einzug bzw. letzter Erhöhung, ein Jahr zwischen zwei Erhöhungsverlangen.

3. Schritt 3
   Schreiben formgerecht zustellen

   Textform genügt, Begründung mit dem Mietspiegel, alle Mieter des Vertrags als Empfänger.

4. Schritt 4
   Zustimmung abwarten

   Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.

Als Mieter prüfen Sie dieselben Punkte in Gegenrichtung: Stimmen Basismiete und Prozente? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Sind die Fristen gewahrt? Unser Mieter-Check rechnet das kostenlos nach. Zum Mieter-Check →

Wann der Mietspiegel nicht gilt — und was dann

Der Regensburger Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser im Stadtgebiet mit 20 bis 160 m² Wohnfläche — ausdrücklich auch für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Nicht anwendbar ist er auf Wohnungen ohne WC in der Wohnung, auf geförderten Wohnraum, Ferien- und Werkswohnungen, Wohnheim-Zimmer sowie WG-Zimmer ohne eigenen Eingang.

Fällt Ihre Wohnung durch dieses Raster — etwa das 200-m²-Haus —, bleibt § 558a BGB trotzdem erfüllbar: mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Praktisch bewährt: die Systematik des Mietspiegels als Orientierung nehmen und die Begründung formal auf Vergleichswohnungen stützen.

Ein ehrliches Fazit

Regensburg gehört zu den transparentesten Mietspiegel-Städten Deutschlands: 38 Jahre Archiv frei im Netz, quadratmetergenaue Werte, klare Prozente — und mit der Spielplatz-Prämie sogar ein Hauch Humor im Amtsdokument. Wer hier über Miete streitet, streitet über Rechenwege, nicht über Meinungen.

Die Zahlen mahnen beide Seiten zur Sorgfalt: Der 12,2-Prozent-Sprung der Ausgabe 2026 eröffnet Vermietern echten Spielraum — und die Kappungsgrenze von 15 Prozent bis Ende 2029 setzt ihm eine klare Grenze. Wer sauber rechnet, bekommt einen Betrag, der hält.

Häufige Fragen