Mietspiegel Regensburg 2026: Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen

Wohnen und Mieten in Regensburg: die Lage vor Ort

Regensburg hat 151.208 Einwohner (Stand 30.09.2025, Bayerisches Landesamt für Statistik) und einen eigenen qualifizierten Mietspiegel, der seit 2001 alle zwei Jahre fortgeschrieben wird. Der Mietspiegel 2026 beruht auf einer regressionsanalytischen Auswertung von mehr als 2.200 mietspiegelrelevanten Wohnungen mit Erhebungsstichtag 1. August 2025 (Quelle: Stadt Regensburg, Mietspiegel 2026, S. 6). Er gilt für freifinanzierte, nicht preisgebundene Mietwohnungen von 20 bis 160 m² im Stadtgebiet; die ausgewiesenen Werte sind Nettomieten, also Kaltmieten pro Quadratmeter. Der Preis pro Quadratmeter fällt mit steigender Wohnungsgröße zunächst ab – kleine Wohnungen sind rechnerisch am teuersten (20 m² = 18,96 €/m²), das Minimum liegt bei rund 77 bis 79 m² (10,41 €/m²).

Wie wird die Wohnlage in Regensburg bewertet?

Die Wohnlage wirkt sich in Regensburg über acht Stufen auf die Vergleichsmiete aus – von +7 % in der besten bis −13 % in der einfachsten Lage. Der Mietspiegel 2026 ordnet jeden Stadtbezirk beziehungsweise jedes Teilgebiet einer prozentualen Zu- oder Abschlagsstufe auf die Basismiete zu (Quelle: Stadt Regensburg, Mietspiegel 2026, Tabelle 3): Innenstadt und Stadtamhof +7 %, Kumpfmühl–Ziegetsdorf–Neuprüll und Galgenberg −3 %, Kasernenviertel −5 %, die Rand- und Vorortlagen zwischen −6 % und −13 %. Nicht ausdrücklich genannte Stadtgebiete gelten als Durchschnittslage ohne Zu- oder Abschlag (±0 %). Die genaue Zuordnung erfolgt über die Karte der Stadtbezirke und ein Adressverzeichnis im Anhang der Mietspiegelbroschüre; zusätzlich gibt es kleinräumige Zuschläge (Spielplatz bis 200 m: +2 %) und Abschläge (Supermarkt weiter als 1.000 m entfernt: −5 %).

Wie stark sind die Mieten in Regensburg gestiegen?

Die durchschnittliche Nettomiete in Regensburg ist gegenüber dem Mietspiegel 2022 um 11,3 % gestiegen – von rechnerisch rund 9,81 €/m² auf 10,92 €/m² im Mietspiegel 2026 (Quelle: Stadt Regensburg, Pressemitteilung zum Mietspiegel 2026). Die Stadt schreibt den qualifizierten Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren fort und erstellt ihn spätestens nach vier Jahren vollständig neu; die nächste Fortschreibung ist damit für rund 2028 zu erwarten. Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten dabei nicht einzelne Punktwerte, sondern eine Zwei-Drittel-Spanne von etwa ±16 % um die errechnete Vergleichsmiete (Quelle: Stadt Regensburg, Mietspiegel 2026, S. 15). Ein pauschaler Zu- oder Abschlag innerhalb dieser Spanne ist ohne konkrete Begründung nicht zulässig (vgl. BGH VIII ZR 227/10).

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in Regensburg

In Regensburg dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % statt der bundesweiten 20 % steigen – die Stadt liegt in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16. Dezember 2025 (Anlage Nr. 3.1.1, Regensburg als kreisfreie Stadt). Die Verordnung ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und läuft bis zum 31. Dezember 2029. Sie stuft Regensburg zugleich als Gebiet mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und mit verlängerter Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung in Eigentum (§ 577a BGB) ein. Für Neuvermietungen darf die Miete daher höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (mit den gesetzlichen Ausnahmen, etwa für Neubau ab Oktober 2014). Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB bleibt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % maßgeblich.