Mietspiegel Berlin: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Berliner Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und weist die ortsübliche Vergleichsmiete zum Stichtag 01.09.2025 in drei Tabellen nach Wohnlage aus — die Mittelwerte reichen von 5,60 €/m² (DDR-Bestand 1973–1990, einfache Lage, ab 100 m²) bis 22,59 €/m² (Neubau 2020–2024 in guter Lage, unter 60 m²; Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Amtsblatt Nr. 22 vom 28.05.2026). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in zwei Minuten das Tabellenfeld ihrer Wohnung mit Mittelwert und Spanne — mit vollständigem Rechenweg. Vermieter prüfen direkt im Anschluss, ob und um wie viel sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen: In Berlin gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
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Wohnen und Mieten in Berlin: die Lage vor Ort
Berlin ist mit rund 3,9 Millionen Einwohnern die größte Stadt Deutschlands — und ihr Mietrecht war in den letzten Jahren so umkämpft wie nirgendwo sonst: Der landesrechtliche „Mietendeckel" von 2020 wurde im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt (Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20), seither ist der Mietspiegel wieder das zentrale Instrument für Bestandsmieten. Der Berliner Mietspiegel 2026 wurde im Mai 2026 veröffentlicht (Amtsblatt für Berlin Nr. 22 vom 28.05.2026) und von den Verbänden der Vermieter- und Mieterseite als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt; seine Werte gelten vor Gericht als widerlegbare Vermutung für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Eine Berliner Besonderheit ist die Ost/West-Teilung der Tabelle: Für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit 1973 bis 1990 gelten getrennte Zeilen für den ehemaligen Ostteil (industrieller DDR-Wohnungsbau „mit Wendewohnungen", deutlich niedrigere Werte — z. B. 5,77 €/m² Mittelwert für 60–100 m² in einfacher Lage) und den ehemaligen Westteil (z. B. 7,03 €/m² für 60–70 m²). Maßgeblich ist der Gebietsstand vor der Bezirksreform; für die Fusionsbezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und die Zuordnung West-Staakens enthält die Broschüre eigene Regeln (Quelle: Berliner Mietspiegel 2026, Nr. 3).
Die Wohnlage (einfach, mittel, gut) ist adressgenau festgelegt: Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2026 stuft jede Berliner Adresse ein, online abfragbar unter mietspiegel.berlin.de — im Rechner wählen Sie die dort angezeigte Wohnlage aus. Die Einordnung innerhalb der Spanne erfolgt in Berlin über die „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" mit fünf Merkmalgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude/Wohnumfeld, energetische Beschaffenheit); sie gehört ausdrücklich nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, ist aber als Schätzgrundlage anerkannt (BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20). Unser Rechner zeigt Mittelwert und Spanne des Tabellenfelds; die argumentative Spanneneinordnung gehört begründet ins Erhöhungsschreiben. Neu im Mietspiegel 2026: Der energetische Zustand des Gebäudes fließt über einen gestaffelten Energiekennwert in die Spanneneinordnung ein — energetisch schlechte Gebäude wirken wohnwertmindernd (Quelle: Berliner Mietspiegel 2026, Nr. 10.2).
In Berlin gelten beide Schutzinstrumente flächendeckend: die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (Kappungsgrenzen-Verordnung vom 14.03.2023, gültig bis 10.05.2028; die Absenkung besteht seit 2013, ihre Wirksamkeit hat der BGH bestätigt) und die Mietpreisbremse bei Neuvermietung (Mietenbegrenzungsverordnung, verkündet 28.11.2025, in Kraft 01.01.2026 bis 31.12.2029, max. +10 % über der Vergleichsmiete). Für unmodernisierte Altbauten bis Bezugsfertigkeit 1949 ohne Sammelheizung und/oder ohne Bad nennt der Mietspiegel einen Abschlag von 0,33 €/m² — dieser Teil gehört wegen geringer Fallzahlen nicht zum qualifizierten Anwendungsbereich (Quelle: Berliner Mietspiegel 2026, Nr. 9.4).
Belege aus dem Mietspiegel Berlin
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Berlin geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Berlin: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Berlin ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Berlin: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Berlin laut Mietspiegel?
Der Berliner Mietspiegel 2026 (Stichtag 01.09.2025) weist je nach Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche Mittelwerte von 5,60 €/m² (DDR-Bestand, einfache Lage, ab 100 m²) bis 22,59 €/m² (Neubau 2020–2024, gute Lage, unter 60 m²) aus — jeweils mit unterer und oberer Spanne. Einen stadtweiten Durchschnittswert nennt der Mietspiegel nicht.
Ist der Berliner Mietspiegel 2026 ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja — er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den beteiligten Verbänden anerkannt (§ 558d BGB). Vor Gericht wird widerlegbar vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben; Vermieter müssen die Werte in jedem Mieterhöhungsverlangen mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Berlin ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 % innerhalb von drei Jahren: In Berlin gilt die abgesenkte Kappungsgrenze (Kappungsgrenzen-Verordnung vom 14.03.2023, gültig bis 10.05.2028) statt der bundesweiten 20 %. Die Absenkung besteht seit 2013 durchgehend.
Wie finde ich die Wohnlage meiner Berliner Wohnung?
Im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2026: Jede Adresse ist als einfache, mittlere oder gute Wohnlage eingestuft. Die Online-Abfrage auf mietspiegel.berlin.de zeigt die Einstufung nach Adresseingabe; dort steht auch die Wohnlagenkarte bereit.
Warum unterscheidet der Berliner Mietspiegel zwischen Ost und West?
Für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit 1973 bis 1990 führt die Tabelle getrennte Zeilen: Der industrielle DDR-Wohnungsbau im ehemaligen Ostteil (mit Wendewohnungen) erzielte in der Erhebung deutlich niedrigere Mieten als gleich alte Wohnungen im Westteil. Maßgeblich ist der Gebietsstand vor der Bezirksreform; für Fusionsbezirke wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg gelten Sonderregeln der Broschüre.
Wie funktioniert die Spanneneinordnung in Berlin?
Über die „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ mit fünf Merkmalgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude/Wohnumfeld, energetische Beschaffenheit): Überwiegen in einer Gruppe die wohnwerterhöhenden Merkmale, wirkt die Gruppe positiv, überwiegen die mindernden, negativ. Die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, ist aber als Schätzgrundlage gerichtlich anerkannt (BGH VIII ZR 123/20). Neu 2026: Der energetische Zustand fließt über einen gestaffelten Energiekennwert ein.
Für welche Wohnungen gilt der Berliner Mietspiegel nicht?
U. a. nicht für selbstgenutztes Wohneigentum, Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, preisgebundenen (öffentlich geförderten) Wohnraum und Neubauten, die nach dem 31.12.2024 bezugsfertig wurden. Für Altbauten bis 1949 ohne Sammelheizung und/oder Bad nennt der Mietspiegel einen Abschlag von 0,33 €/m² außerhalb des qualifizierten Anwendungsbereichs.
Gilt in Berlin die Mietpreisbremse?
Ja, flächendeckend: Die neue Mietenbegrenzungsverordnung (verkündet am 28.11.2025) gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 für ganz Berlin. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — der Mietspiegel ist auch dafür die zentrale Grundlage.