Mietspiegel Erfurt 2025: Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen
Basiert auf Mietspiegel 2025 (gültig bis 30.06.2027)
Der Mietspiegel Erfurt zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Thüringer Landeshauptstadt. Er ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB in der Ausgabe 2025 und gilt vom 1. Juli 2025 bis zum 30. Juni 2027 (Quelle: Stadt Erfurt). Einen amtlichen Gesamtdurchschnitt weist er nicht aus: Statt eines einzelnen Ø-Werts nennt die Stadt Erfurt für jede Kombination aus Baualter, Wohnungsgröße und Ausstattungskategorie eine eigene Von-bis-Spanne. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Erfurt plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
Einordnung in einem Satz
Der einfache Mietspiegel Erfurt 2025 (§ 558c BGB) legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss — die mittleren Tabellenwerte liegen zwischen 4,38 €/m² und 12,00 €/m² nettokalt, und die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Aktuelle Ausgabe: Mietspiegel Erfurt 2025, gültig seit dem 01.07.2025 und noch bis zum 30.06.2027.
- Mietniveau: Die mittleren Tabellenwerte reichen von 4,38 €/m² bis 12,00 €/m² nettokalt (Durchschnitt 8,22 €/m²) — je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
- Kappungsgrenze: In Erfurt darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
- Verbindlichkeit: Als einfacher Mietspiegel ist er ein anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Direkt loslegen: Der Rechner auf dieser Seite ermittelt Vergleichsmiete und zulässige Erhöhung kostenlos und ohne Registrierung.
Quelle: Mietspiegel Erfurt 2025 · zuletzt geprüft am 13.07.2026
Der Mietspiegel Erfurt im Überblick
| Mietspiegel-Art | Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), Ausgabe 2025 |
|---|---|
| Gültig seit | 1.7.2025 |
| Kappungsgrenze | 15 % innerhalb von 3 Jahren |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang |
| Struktur | 5 Baualtersklasse-Klassen × 4 Wohnungsgröße-Klassen × 4 Ausstattungskategorie-Klassen, Einordnung per Merkmalgruppen-Verfahren, 8 Wohnwertmerkmale |
| Baualtersklasse | Spanne (mittlere Werte) |
|---|---|
| bis 1967 | 5,85 €/m² bis 8,45 €/m² |
| 1968–1990 | 4,38 €/m² bis 6,48 €/m² |
| 1991–2001 | 8,50 €/m² bis 9,00 €/m² |
| 2002–2015 | 9,55 €/m² bis 10,95 €/m² |
| 2016–2021 | 12,00 €/m² |
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| Hochwertige Bad-Ausstattung (z. B. bodengleiche Dusche, zweites WC)? | +1 Punkt(e) |
| Einfache/veraltete Bad-Ausstattung? | -1 Punkt(e) |
| Hochwertige Küchenausstattung (Einbauküche, Tageslicht)? | +1 Punkt(e) |
| Einfache Küche ohne Tageslicht? | -1 Punkt(e) |
| Wohnwerterhöhende Merkmale an Wohnung/Gebäude (Balkon, Aufzug, hochwertiger Boden)? | +1 Punkt(e) |
| Wohnwertmindernde Merkmale an Wohnung/Gebäude? | -1 Punkt(e) |
| Gutes Wohnumfeld (ruhige Lage, Grün, gute Anbindung)? | +1 Punkt(e) |
| Belastetes Wohnumfeld (Lärm, Verkehr)? | -1 Punkt(e) |
Wohnen und Mieten in Erfurt: die Lage vor Ort
Erfurt ist mit 215.199 Einwohnern (Stand 31.12.2024, Thüringer Landesamt für Statistik) die größte Stadt Thüringens und neben Jena der einzige Ort im Land, für den zugleich die abgesenkte Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse gelten — ein Beleg dafür, dass die Landesregierung den Erfurter Wohnungsmarkt als angespannt einstuft. Prägend für den Bestand sind die industriell errichteten Plattenbausiedlungen der DDR-Zeit: Der Erfurter Mietspiegel führt Wohnungen der Baujahre 1968 bis 1990 als eigene Baualtersklasse. Weil viele dieser Wohnungen zum Stichtag 2./3. Oktober 1990 einen bestimmten Ausstattungsstand hatten, knüpft die Ausstattungssystematik des Mietspiegels ausdrücklich an dieses Datum der deutschen Einheit an und ordnet die Wohnungen in vier Kategorien von C über B und A bis A Plus ein.
Wie stark sind die Mieten in Erfurt gestiegen?
Eine amtliche Zeitreihe zur Mietentwicklung veröffentlicht der Erfurter Mietspiegel nicht. Als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB gibt er weder einen Gesamtdurchschnitt noch einen Vorjahresvergleich an, sondern ausschließlich Von-bis-Spannen je Tabellenfeld. Belastbar sind daher nur die Eckdaten des aktuellen Werks: Die Ausgabe 2025 gilt vom 1. Juli 2025 bis zum 30. Juni 2027, danach steht eine turnusmäßige Neufassung oder Fortschreibung an. Wer die Entwicklung der eigenen Miete beurteilen will, vergleicht die vertraglich vereinbarte Miete mit der Spanne, die der Rechner für die konkrete Wohnung ausweist — das ist der rechtlich maßgebliche Maßstab nach § 558 BGB, nicht ein Portal- oder Angebotsmittel.
Gilt in Erfurt die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse?
Ja, in Erfurt gelten beide Schutzvorschriften. Bestandsmieten dürfen nur um 15 % innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 Abs. 3 BGB); außerhalb solcher Gebiete wären es 20 %. Grundlage ist die Thüringer Kappungsgrenzenverordnung vom 31.08.2019, verlängert und angepasst durch die 2. Änderungsverordnung vom 26.08.2024 (GVBl. 2024 S. 612), die bis zum 30.09.2029 gilt. Für die Neuvermietung greift zusätzlich die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Nach der Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 14.01.2021, geändert durch die Änderungsverordnung vom 09.12.2025, darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt bis zum 31.12.2027. Wichtig: Die gedruckte Mietspiegel-Broschüre nennt die Mietpreisbremse noch mit dem veralteten Enddatum „bis Ende 2025" — durch die Änderungsverordnung vom Dezember 2025 läuft sie tatsächlich bis zum 31.12.2027.
Wie rechnet der Erfurter Mietspiegel?
Der Erfurter Mietspiegel ist eine Spannentabelle: Für jede Kombination aus Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Ausstattungskategorie weist er eine Von-bis-Spanne statt eines Punktwerts aus. Die Ausstattung wird in vier Kategorien eingeteilt (C, B, A und A Plus), wobei die Systematik an den Ausstattungsstand zum Stichtag 2./3. Oktober 1990 anknüpft und so den umfangreichen DDR-Wohnungsbestand sachgerecht einordnet. Die Baujahre 1968 bis 1990 — der klassische Plattenbau — bilden eine eigene Baualtersklasse. Innerhalb der so bestimmten Spanne erfolgt die Feineinordnung einer konkreten Wohnung über vier Merkmalgruppen; wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale verschieben die Vergleichsmiete zwischen Unter- und Obergrenze. Der Rechner bildet diese Systematik nach und zeigt für jede Eingabe, in welchem Feld die Wohnung liegt und wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete daraus ergibt.
Mieterhöhung in Erfurt: Was ist zulässig?
In Erfurt gilt aktuell die Kappungsgrenze von 15 %: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um diesen Wert steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Thüringen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
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Was bedeuten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel?
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Erfurt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel Erfurt 2025 weist diese Vergleichsmiete je Wohnungstyp als Spanne in €/m² aus.
- Kappungsgrenze
- Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf — in Erfurt aktuell 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch innerhalb der Kappungsgrenze darf die Miete nie über die Vergleichsmiete steigen.
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Der Mietspiegel Erfurt 2025 ist dagegen ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB.
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Kostenlos startenHäufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Erfurt laut Mietspiegel?
Einen amtlichen Durchschnittswert nennt der Erfurter Mietspiegel nicht. Als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB (Ausgabe 2025) weist er für jede Kombination aus Baualter, Wohnungsgröße und Ausstattungskategorie (C, B, A, A Plus) eine eigene Von-bis-Spanne aus. Die maßgebliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung ergibt sich erst aus deren Einordnung in das passende Tabellenfeld.
Wie viel darf die Miete in Erfurt steigen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Erfurt höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Stadt liegt in der Gebietskulisse der Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (verlängert durch die 2. Änderungsverordnung vom 26.08.2024, GVBl. 2024 S. 612, gültig bis 30.09.2029). Außerhalb solcher Gebiete gelten 20 %.
Gilt in Erfurt die Mietpreisbremse?
Ja. Nach der Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 14.01.2021, geändert am 09.12.2025, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regelung gilt bis zum 31.12.2027 — die ältere Mietspiegel-Broschüre nennt fälschlich noch „bis Ende 2025“.
Ist der Mietspiegel Erfurt qualifiziert oder einfach?
Der Erfurter Mietspiegel 2025 ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, kein qualifizierter nach § 558d BGB. Er wird nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt daher keine gesetzliche Vermutungswirkung, ist aber als anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558 BGB geeignet.
Wie lange gilt der Erfurter Mietspiegel 2025?
Der Mietspiegel Erfurt in der Ausgabe 2025 gilt vom 1. Juli 2025 bis zum 30. Juni 2027 (Quelle: Stadt Erfurt). Danach folgt eine turnusmäßige Neufassung oder Fortschreibung. Mieterhöhungsverlangen, die in diesem Zeitraum zugehen, sind mit den Werten der Ausgabe 2025 zu begründen.
Wie oft darf die Miete in Erfurt erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Mieterhöhungsverlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB).
Wie ordnet der Erfurter Mietspiegel eine Wohnung ein?
Über drei Tabellendimensionen — Baualtersklasse (Plattenbau der Jahre 1968–1990 bildet eine eigene Klasse), Wohnungsgröße und Ausstattungskategorie (C, B, A, A Plus) — und eine Feineinordnung innerhalb der Spanne über vier Merkmalgruppen. Die Ausstattungssystematik knüpft dabei an den Stand zum Stichtag 2./3. Oktober 1990 an.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Erfurt nicht?
In der Regel nicht für preisgebundenen (öffentlich geförderten) Wohnraum, Wohnheime, möblierte oder nur vorübergehend vermietete Wohnungen sowie Wohnungen unterhalb des Mindeststandards. Für diese Fälle lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB nur über andere Begründungsmittel bestimmen.