Mietspiegel Bottrop 2025: Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen
Basiert auf Mietspiegel 2025
Der Mietspiegel Bottrop weist die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen aus: Je nach Altersklasse liegen die mittleren Mietrichtwerte zwischen 6,01 €/m² (Baujahr bis 1948) und 9,15 €/m² nettokalt (Baujahr ab 2017) — bezogen auf Wohnungen von 60–90 m² in mittlerer Wohnlage (Quelle: Stadt Bottrop, Mietspiegel Stand 01.01.2025). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit jahrgenauer Baujahrsanpassung, Modernisierungs- und Qualitätszuschlägen und vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Bottrop plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
Einordnung in einem Satz
Der einfache Mietspiegel Bottrop 2025 (§ 558c BGB) legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss — die mittleren Tabellenwerte liegen zwischen 6,01 €/m² und 9,38 €/m² nettokalt, und die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Aktuelle Ausgabe: Mietspiegel Bottrop 2025, gültig seit dem 01.01.2025.
- Mietniveau: Die mittleren Tabellenwerte reichen von 6,01 €/m² bis 9,38 €/m² nettokalt (Durchschnitt 7,40 €/m²) — je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
- Kappungsgrenze: In Bottrop darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
- Verbindlichkeit: Als einfacher Mietspiegel ist er ein anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Direkt loslegen: Der Rechner auf dieser Seite ermittelt Vergleichsmiete und zulässige Erhöhung kostenlos und ohne Registrierung.
Quelle: Mietspiegel Bottrop 2025 · zuletzt geprüft am 13.07.2026
Der Mietspiegel Bottrop im Überblick
| Mietspiegel-Art | Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), Ausgabe 2025 |
|---|---|
| Gültig seit | 1.1.2025 |
| Kappungsgrenze | 20 % innerhalb von 3 Jahren |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang |
| Struktur | 78 Baujahr-Klassen, Zu- und Abschläge in €/m², 22 Wohnwertmerkmale |
| Baujahr | Spanne (mittlere Werte) |
|---|---|
| bis 1948 | 6,01 €/m² |
| 1949 | 6,17 €/m² |
| 1950 | 6,19 €/m² |
| 1951 | 6,21 €/m² |
| 1952 | 6,23 €/m² |
| 1953 | 6,25 €/m² |
| 1954 | 6,27 €/m² |
| 1955 | 6,29 €/m² |
| 1956 | 6,31 €/m² |
| 1957 | 6,33 €/m² |
| 1958 | 6,35 €/m² |
| 1959 | 6,37 €/m² |
| 1960 | 6,39 €/m² |
| 1961 | 6,41 €/m² |
| 1962 | 6,43 €/m² |
| 1963 | 6,45 €/m² |
| 1964 | 6,47 €/m² |
| 1965 | 6,49 €/m² |
| 1966 | 6,51 €/m² |
| 1967 | 6,53 €/m² |
| 1968 | 6,55 €/m² |
| 1969 | 6,57 €/m² |
| 1970 | 6,59 €/m² |
| 1971 | 6,61 €/m² |
| 1972 | 6,63 €/m² |
| 1973 | 6,65 €/m² |
| 1974 | 6,67 €/m² |
| 1975 | 6,69 €/m² |
| 1976 | 6,71 €/m² |
| 1977 | 6,73 €/m² |
| 1978 | 6,97 €/m² |
| 1979 | 7,00 €/m² |
| 1980 | 7,03 €/m² |
| 1981 | 7,06 €/m² |
| 1982 | 7,09 €/m² |
| 1983 | 7,12 €/m² |
| 1984 | 7,15 €/m² |
| 1985 | 7,18 €/m² |
| 1986 | 7,21 €/m² |
| 1987 | 7,24 €/m² |
| 1988 | 7,27 €/m² |
| 1989 | 7,30 €/m² |
| 1990 | 7,33 €/m² |
| 1991 | 7,36 €/m² |
| 1992 | 7,39 €/m² |
| 1993 | 7,42 €/m² |
| 1994 | 7,45 €/m² |
| 1995 | 7,72 €/m² |
| 1996 | 7,76 €/m² |
| 1997 | 7,80 €/m² |
| 1998 | 7,84 €/m² |
| 1999 | 7,88 €/m² |
| 2000 | 7,92 €/m² |
| 2001 | 7,96 €/m² |
| 2002 | 8,00 €/m² |
| 2003 | 8,04 €/m² |
| 2004 | 8,08 €/m² |
| 2005 | 8,12 €/m² |
| 2006 | 8,16 €/m² |
| 2007 | 8,20 €/m² |
| 2008 | 8,24 €/m² |
| 2009 | 8,28 €/m² |
| 2010 | 8,32 €/m² |
| 2011 | 8,36 €/m² |
| 2012 | 8,40 €/m² |
| 2013 | 8,44 €/m² |
| 2014 | 8,48 €/m² |
| 2015 | 8,52 €/m² |
| 2016 | 8,56 €/m² |
| 2017 | 8,98 €/m² |
| 2018 | 9,03 €/m² |
| 2019 | 9,08 €/m² |
| 2020 | 9,13 €/m² |
| 2021 | 9,18 €/m² |
| 2022 | 9,23 €/m² |
| 2023 | 9,28 €/m² |
| 2024 | 9,33 €/m² |
| ab 2025 | 9,38 €/m² |
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| Wann wurde die Wärmedämmung im Dach und im Keller verbessert? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: +0,08 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: +0,08 €/m² |
| Wann wurde die Wärmedämmung aller Außenwände verbessert? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,32 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,24 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: +0,16 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: +0,08 €/m² |
| Wann wurden Fenster und Außentüren modernisiert? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: +0,08 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: 0,00 €/m² |
| Wann wurden die Leitungssysteme modernisiert? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,08 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,08 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: +0,08 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: 0,00 €/m² |
| Wann wurde die Heizungsanlage modernisiert? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,24 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: +0,08 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: 0,00 €/m² |
| Wann wurden die Bäder modernisiert? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,08 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: 0,00 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: 0,00 €/m² |
| Wann wurde der Innenausbau modernisiert (z. B. Decken, Fußböden, Türen)? | keine bzw. nicht nach dem Baujahr erfolgt: 0,00 €/m² · bis 5 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 5 bis 10 Jahre zurück: +0,16 €/m² · über 10 bis 15 Jahre zurück: +0,16 €/m² · 15 Jahre und länger zurück: 0,00 €/m² |
| In welcher Gebäudeart liegt die Wohnung? | typisches Miets-/Mehrfamilienhaus: 0,00 €/m² · Einfamilienhaus (ohne „typische“ Zechenhäuser): +1,20 €/m² · Wohnung im Zweifamilienhaus: +0,24 €/m² · Wohnung im Dreifamilienhaus: +0,08 €/m² · Wohnung in einer Wohnanlage (mehr als 12 Wohneinheiten): -0,16 €/m² |
| Ist die Wohnung eine Souterrainwohnung? | -0,40 €/m² |
| Weicht die Wohnungsgröße vom Standard (60–90 m²) ab? (Abweichung auf 5 m² gerundet) | 60–90 m² (keine Abweichung): 0,00 €/m² · ca. 55 m²: +0,08 €/m² · ca. 50 m²: +0,16 €/m² · ca. 45 m²: +0,24 €/m² · ca. 40 m²: +0,32 €/m² · ca. 35 m²: +0,40 €/m² · ca. 30 m² (Untergrenze der Tabelle): +0,48 €/m² · ca. 95 m²: -0,08 €/m² · ca. 100 m²: -0,16 €/m² · ca. 105 m²: -0,24 €/m² · ca. 110 m²: -0,32 €/m² · ca. 115 m²: -0,40 €/m² · ca. 120 m²: -0,48 €/m² · ca. 125 m²: -0,56 €/m² · ca. 130 m² (Obergrenze der Tabelle): -0,64 €/m² |
| Wird die Wohnung mit Einzelöfen (Kohle, Gas, Öl) oder (Nacht-)Stromspeicherheizung beheizt? | -0,40 €/m² |
| Fehlen der Wohnung Nebenräume (z. B. kein Kellerabstellraum)? | -0,16 €/m² |
| Fehlt der Wohnung ein Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia? | -0,24 €/m² |
| Fehlt eine ausreichende Elektroinstallation, Belichtung oder Belüftung? | -0,24 €/m² |
| Hat die Wohnung überwiegend Rollläden? | +0,08 €/m² |
| Wie sind die Bodenbeläge in den Wohn-/Schlafräumen (vom Vermieter eingebracht)? | kein Belag in Wohn-/Schlafräumen (Normalausstattung des Mietspiegels): 0,00 €/m² · einfache Beläge komplett ausgelegt (z. B. PVC, Teppichboden, Laminat): +0,08 €/m² · überwiegend hochwertige Beläge (z. B. Parkett, hochwertige Fliesen, Naturstein): +0,32 €/m² |
| Wie ist der Unterhaltungszustand der Wohnung? (Zu-/Abschläge nur bei Baujahren bis 1994) | durchschnittlich: 0,00 €/m² · unterdurchschnittlich (Baujahr bis 1977): -0,32 €/m² · unterdurchschnittlich (Baujahr 1978–1994): -0,16 €/m² · überdurchschnittlich (Baujahr bis 1977): +0,32 €/m² · überdurchschnittlich (Baujahr 1978–1994): +0,16 €/m² |
| Hat die Wohnung eine ungünstige Grundrissgestaltung (z. B. gefangene Räume, hohe Verkehrsflächenanteile)? | -0,24 €/m² |
| Liegt die Wohnung ab dem 3. Obergeschoss und gibt es keinen Aufzug? (−1 Punkt je Etage) | nein (bis 2. OG oder Aufzug vorhanden): 0,00 €/m² · 3. Obergeschoss: -0,08 €/m² · 4. Obergeschoss: -0,16 €/m² · 5. Obergeschoss: -0,24 €/m² · 6. Obergeschoss oder höher: -0,32 €/m² |
| Ist die Wohnung barrierefrei bzw. rollstuhlgerecht? | +0,80 €/m² |
| Hat die Wohnung eine individuelle Gartennutzung? | +0,40 €/m² |
| In welcher Wohnlage liegt die Wohnung? | einfache Wohnlage: -0,24 €/m² · mittlere Wohnlage (überwiegender Teil des Stadtgebiets): 0,00 €/m² · gute Wohnlage: +0,24 €/m² |
Wohnen und Mieten in Bottrop: die Lage vor Ort
Bottrop ist eine kreisfreie Stadt im Ruhrgebiet mit 118 535 Einwohnern (Stand 31.12.2024, Quelle: IT.NRW, Kommunalprofil Bottrop) — statistisch eine „kleine Großstadt". Der Wohnungsmarkt ist vom Bergbau-Erbe geprägt: Der Mietspiegel nennt ausdrücklich die „typischen" Zechenhäuser mit eigenem Eingang als ortsübliche Wohnform und nimmt sie vom Einfamilienhaus-Zuschlag aus. Der überwiegende Teil des Stadtgebiets zählt als mittlere Wohnlage; als Beispiele nennt die Broschüre die Prosperstraße östlich der Friedrich-Ebert-Straße für die einfache und die Hagenbrockstraße (Alt-Bottrop) bzw. den Eichenkamp (Kirchhellen) für die gute Wohnlage. Erstellt wird der Mietspiegel von der Stadt Bottrop (Abteilung Grundstückswertermittlung beim Vermessungs- und Katasteramt) gemeinsam mit Haus & Grund Bottrop, dem Mieterbund Rhein-Ruhr und dem Gutachterausschuss — beschlossen in der Sitzung am 4. Dezember 2024.
Wie stark sind die Mieten in Bottrop gestiegen?
Zwischen den Mietspiegeln 2023 und 2025 sind die mittleren Mietrichtwerte in Bottrop je nach Altersklasse um 2,5 bis 10,5 Prozent gestiegen. Am stärksten legte der Neubau zu: Wohnungen ab Baujahr 2017 stiegen von 8,28 €/m² (Stand 01.01.2023) auf 9,15 €/m² (Stand 01.01.2025), ein Plus von 10,5 Prozent. Altbauten bis 1948 verteuerten sich von 5,72 €/m² auf 6,01 €/m² (+5,1 Prozent), der große Nachkriegsbestand 1949–1977 nur von 6,29 €/m² auf 6,45 €/m² (+2,5 Prozent). Auch der Wertansatz je Zu-/Abschlagspunkt wurde angehoben: von 6 Cent/m² (2023) auf 8 Cent/m² (2025). Datenbasis der Ausgabe 2025 sind 371 Mietdatensätze aus dem Online-Fragebogen und 1 541 Mietangebotsdatensätze (Erhebung Januar 2023 bis August 2024, Quelle: Dokumentation zum Mietspiegel 2025 der Stadt Bottrop).
Welche Besonderheiten hat der Bottroper Mietspiegel?
Der Mietspiegel Bottrop (einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB) rechnet jahrgenau statt in groben Baualtersklassen: Ausgehend vom Mietrichtwert des Bezugsbaujahrs der Altersklasse wird je weiterem Baujahr eine Baujahrsanpassung von 0,02 bis 0,05 €/m² addiert — eine Wohnung von 1956 startet also bei 6,17 €/m² (Bezugsbaujahr 1949) plus 7 × 0,02 €/m² = 6,31 €/m². Ungewöhnlich ist auch das Modernisierungs-Punktemodell: Sieben Maßnahmen (von Wärmedämmung bis Badmodernisierung) bringen umso mehr Punkte, je kürzer sie zurückliegen; jeder Punkt zählt 8 Cent/m². Qualitätszu- und -abschläge (etwa −3 Punkte für fehlenden Balkon, +3 Punkte für gute Wohnlage) sind laut Broschüre in der Regel auf 40 Punkte — also 3,20 €/m² — begrenzt. Die Mietrichtwerte gelten für Wohnungsgrößen von 60–90 m²; kleinere Wohnungen (bis 30 m²) erhalten je 5 m² Abweichung einen Punkt Zuschlag, größere (bis 130 m²) einen Punkt Abschlag. Nachrichtlich nennt der Mietspiegel auch Durchschnittsmieten für Garagen (55 €), Stellplätze (30 €) und Tiefgaragenstellplätze (70 €) im Monat (Quelle: Mietspiegel der Stadt Bottrop, Stand 01.01.2025).
So hat sich der Mietspiegel Bottrop entwickelt
| Ausgabe | Ø Basiswert | Merkmale |
|---|---|---|
| 2023 | 7,03 €/m² | 22 Zu-/Abschlagsmerkmale |
| 2025 | 7,40 €/m² | 22 Zu-/Abschlagsmerkmale |
Mieterhöhung in Bottrop: Was ist zulässig?
In Bottrop gilt aktuell die Kappungsgrenze von 20 %: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um diesen Wert steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
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Was bedeuten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel?
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Bottrop für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel Bottrop 2025 weist diese Vergleichsmiete je Wohnungstyp als Spanne in €/m² aus.
- Kappungsgrenze
- Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf — in Bottrop aktuell 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch innerhalb der Kappungsgrenze darf die Miete nie über die Vergleichsmiete steigen.
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Der Mietspiegel Bottrop 2025 ist dagegen ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB.
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Kostenlos startenHäufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Bottrop laut Mietspiegel?
Die mittleren Mietrichtwerte des Mietspiegels Bottrop (Stand 01.01.2025) liegen je nach Altersklasse zwischen 6,01 €/m² (Baujahr bis 1948) und 9,15 €/m² nettokalt (Baujahr ab 2017) — bezogen auf Wohnungen von 60–90 m² mit durchschnittlicher Ausstattung in mittlerer Wohnlage. Modernisierungen und Qualitätsmerkmale verändern den Wert um je 8 Cent/m² pro Punkt.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Bottrop ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und maximal 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Bottrop gehört nicht zur Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, daher gilt die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % — nicht die abgesenkte von 15 %.
Gilt in Bottrop die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Nein. Die Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (in Kraft seit 01.03.2025, Kappungsgrenzen-Regelung gültig bis 28.02.2030) umfasst 57 Kommunen — Bottrop steht nicht in der Anlage der Verordnung. In Bottrop dürfen Bestandsmieten daher um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
Gilt in Bottrop die Mietpreisbremse?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in Nordrhein-Westfalen nur in den 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (verlängert durch Änderungsverordnung vom 28.10.2025 bis 31.12.2029) — Bottrop gehört nicht dazu. Bei Neuvermietung in Bottrop ist die Miethöhe daher nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Ist der Mietspiegel Bottrop ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein, es ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Laut der amtlichen Dokumentation wird die Art der Datenerhebung und Auswertung den Anforderungen eines einfachen Mietspiegels gerecht. Erstellt hat ihn die Stadt Bottrop gemeinsam mit Haus & Grund Bottrop, dem Mieterbund Rhein-Ruhr und dem Gutachterausschuss; beschlossen wurde er am 04.12.2024.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Bottrop berechnet?
In drei Schritten: (1) Mietrichtwert aus Tabelle 1 — Wert des Bezugsbaujahrs der Altersklasse plus jahrgenaue Baujahrsanpassung von 0,02 bis 0,05 €/m² je Baujahr. (2) Modernisierungszuschlag aus Tabelle 2 — Punkte je nach Maßnahme und wie lange sie zurückliegt. (3) Qualitätszu- oder -abschläge aus Tabelle 3 (Gebäudeart, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Wohnlage). Jeder Punkt entspricht 8 Cent/m² (Stand 01.01.2025).
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Bottrop?
Für nicht preisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet Bottrop. Die Mietrichtwerte beziehen sich auf Wohnungsgrößen von 60–90 m²; abweichende Größen von 30 bis 130 m² werden über Zu- bzw. Abschläge von einem Punkt je 5 m² erfasst. Preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnungen) ist ausgenommen; für Neubauten gilt: kein Erstbezug.
Wie oft darf die Miete in Bottrop erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Erhöhungsverlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren.
Wie aktuell ist der Mietspiegel Bottrop?
Die aktuelle Ausgabe hat den Stand 01.01.2025 (Betrachtungszeitraum 2019–2024) und wurde am 04.12.2024 beschlossen. Sie führt den Mietspiegel vom 01.01.2023 an die Marktentwicklung fort; nach § 558c Abs. 3 BGB soll ein Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren angepasst werden.