Mietspiegel Flensburg: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Flensburg weist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der nördlichsten kreisfreien Stadt Deutschlands aus: Der Basiswert – die reine Nettokaltmiete nach Wohnfläche – liegt im Mittel bei rund 7,41 €/m² nach der Fortschreibung 2025 (Stand 30.06.2025, gültig ab 01.07.2025; Quelle: Stadt Flensburg, „Flensburger Mietspiegel 2024 – Fortschreibung 2025"). Auf diesen Flächenwert schlägt das sogenannte Regensburger Modell prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Wohnlage auf. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in Flensburg – mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Flensburg plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wie hoch ist die Miete in Flensburg laut Mietspiegel?
Der Basiswert im Flensburger Mietspiegel liegt im Mittel bei rund 7,41 €/m² nettokalt (Fortschreibung 2025, Stand 30.06.2025; Quelle: Stadt Flensburg). Anders als in den meisten deutschen Städten hängt dieser Basiswert allein von der Wohnfläche ab: Der Mietspiegel Flensburg ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und folgt dem „Regensburger Modell", das die Nettokaltmiete pro Quadratmeter in 60 Flächenklassen à 2 m² von 20 bis 140 m² staffelt. Erst danach kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Gebäudetyp, Bad, Einbauküche, Stellplatz, Modernisierung und Wohnlage hinzu. Die gute Wohnlage (Lage A) bringt +5 %, die normale Lage (Lage B) 0 %; die 2/3-Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht von −17 % bis +16 % um den errechneten Mittelwert.
Warum sind kleine Wohnungen in Flensburg teurer?
Kleine Wohnungen sind in Flensburg pro Quadratmeter deutlich teurer, weil der Mietspiegel eine ausgeprägte U-förmige Flächenkurve abbildet: Der Quadratmeterpreis fällt von 12,83 €/m² bei 20–21 m² auf das Minimum von 6,55 €/m² bei 56–57 m² und steigt danach zu den großen Wohnungen wieder leicht an (Quelle: Stadt Flensburg, Fortschreibung 2025). Ursache ist, dass sich die weitgehend fixen Kosten für Bad, Küche und Hausanschlüsse bei kleinen Wohnungen auf wenige Quadratmeter verteilen und kleine Wohnungen in der Universitätsstadt stark nachgefragt sind. Die folgende Tabelle zeigt den Verlauf über die Flächenklassen:
| Wohnfläche | Basiswert (€/m² nettokalt) |
|---|---|
| 20 – 21 m² | 12,83 |
| 30 – 31 m² | 8,59 |
| 40 – 41 m² | 7,09 |
| 50 – 51 m² | 6,61 |
| 56 – 57 m² | 6,55 (Minimum) |
| 70 – 71 m² | 6,72 |
| 90 – 91 m² | 7,13 |
| 112 – 113 m² | 7,38 (zweites Maximum) |
| 138 – 140 m² | 7,05 |
Quelle: Stadt Flensburg, „Flensburger Mietspiegel 2024 – Fortschreibung 2025", Basistabelle (Stand 30.06.2025). Maßgeblich für die Einordnung ist die tatsächliche Wohnfläche; eine Wohnung mit 20,00 bis 21,99 m² fällt in die Klasse 20–21 m².
Wie viel darf die Miete in Flensburg steigen?
In Flensburg darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Die abgesenkte Kappungsgrenze beruht auf der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH) vom 25.03.2024 (GVOBl. Schl.-H. 2024 S. 308), die am 01.05.2024 in Kraft trat und für fünf Jahre bis zum 30.04.2029 gilt. Flensburg ist als kreisfreie Stadt Teil der Gebietskulisse aus 62 Kommunen. Ohne diese Verordnung läge die Kappungsgrenze bei den bundesweiten 20 %. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird zudem frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung wirksam und setzt voraus, dass die Miete zum Wirksamwerden 15 Monate unverändert war.
Gilt in Flensburg die Mietpreisbremse?
Nein, in Flensburg gilt die Mietpreisbremse nicht. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) 2019 als erstes Bundesland abgeschafft und bis 2026 nicht wieder eingeführt; es existiert keine schleswig-holsteinische Mietpreisbegrenzungsverordnung, die Flensburg oder andere Gemeinden erfasst (Quelle: Landesrecht Schleswig-Holstein, Stand 12.07.2026). Bei Neuvermietung gibt es in Flensburg daher keine gesetzliche Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Geschützt bleiben Bestandsmieter allein durch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (KappVO SH bis 30.04.2029). Damit steht Flensburg für eine bundesweit seltene Konstellation: 15-%-Kappung ja, Mietpreisbremse nein.
Wann kommt der nächste Mietspiegel?
Der aktuelle Mietspiegel ist die Fortschreibung 2025, die am 01.07.2025 in Kraft trat; eine vollständige Neuaufstellung ist laut Stadt Flensburg für 2027 vorgesehen (Quelle: Stadt Flensburg, Mietspiegelbroschüre 2024/2025, Kapitel 1). Die Fortschreibung 2025 indexiert die Nettokaltmieten des Basis-Mietspiegels 2024 auf Grundlage einer Stichprobenbefragung von 3.500 Haushalten (Datenerhebung Frühjahr 2025); die Wohnwertmerkmale des Mietspiegels 2024 bleiben dabei unverändert. Herausgeber ist die Stadt Flensburg (Kommunale Statistikstelle), die Auswertung übernahm DOMUS Consult. Der Mietspiegel 2024 war der erste qualifizierte Mietspiegel Flensburgs, das mit 96.326 Einwohnern (Statistikamt Nord, Stand 31.12.2024) zu den kleineren deutschen Großstädten zählt. Bis zur Neuaufstellung bleibt die Fortschreibung 2025 das maßgebliche Begründungsmittel für Mieterhöhungen.
Belege aus dem Mietspiegel Flensburg
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Flensburg geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Flensburg: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Flensburg ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Schleswig-Holstein: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Flensburg laut Mietspiegel?
Der Basiswert liegt im Mittel bei rund 7,41 €/m² nettokalt (Fortschreibung 2025, Stand 30.06.2025; Quelle: Stadt Flensburg). Er hängt allein von der Wohnfläche ab und reicht je nach Größe von 6,55 €/m² (56–57 m²) bis 12,83 €/m² (20–21 m²). Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Wohnlage kommen prozentual hinzu.
Warum sind kleine Wohnungen in Flensburg pro Quadratmeter teurer?
Der Flensburger Mietspiegel bildet eine U-förmige Flächenkurve ab: Der Quadratmeterpreis fällt von 12,83 €/m² bei 20–21 m² auf das Minimum von 6,55 €/m² bei 56–57 m² und steigt zu großen Wohnungen wieder leicht an. Grund sind die auf wenige Quadratmeter verteilten Fixkosten für Bad, Küche und Hausanschlüsse (Quelle: Stadt Flensburg, Fortschreibung 2025).
Wie viel darf eine Mieterhöhung in Flensburg ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Flensburg höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren. Die Stadt liegt in der Gebietskulisse der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein vom 25.03.2024 (GVOBl. Schl.-H. S. 308), die vom 01.05.2024 bis 30.04.2029 gilt. Ohne diese Verordnung läge die Grenze bei 20 %.
Gilt in Flensburg die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Flensburg ist als kreisfreie Stadt Teil der 62 Kommunen umfassenden Gebietskulisse der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH) vom 25.03.2024. Sie trat am 01.05.2024 in Kraft und gilt fünf Jahre bis zum 30.04.2029. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Gilt in Flensburg die Mietpreisbremse?
Nein. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) 2019 als erstes Bundesland abgeschafft und bis 2026 nicht wieder eingeführt. Für Flensburg existiert keine Mietpreisbegrenzungsverordnung; bei Neuvermietung gibt es keine 10-%-Obergrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es greift allein die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für Bestandsmieten.
Ist der Mietspiegel Flensburg ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Basis-Mietspiegel 2024 war der erste qualifizierte Mietspiegel Flensburgs; die vorliegende Fortschreibung 2025 indexiert die Nettokaltmieten auf Basis einer Stichprobenbefragung von 3.500 Haushalten. Seine Werte müssen in einem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn ein anderes Begründungsmittel genutzt wird.
Wie funktioniert das Regensburger Modell in Flensburg?
Der Basiswert ergibt sich allein aus der Wohnfläche (60 Klassen à 2 m² von 20 bis 140 m²). Darauf werden prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr (bis +27 %), Gebäudetyp, Bad, Einbauküche (+10 %), Stellplatz, Modernisierung und Wohnlage (Lage A +5 %) angewendet. Das Ergebnis ist Basiswert × (1 + Summe der Prozentwerte); die 2/3-Spanne reicht von −17 % bis +16 %.
Wann kommt der nächste Mietspiegel für Flensburg?
Die aktuelle Ausgabe ist die Fortschreibung 2025 (in Kraft seit 01.07.2025). Eine vollständige Neuaufstellung ist laut Stadt Flensburg für 2027 vorgesehen. Bis dahin bleibt die Fortschreibung 2025 das maßgebliche Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Quelle: Stadt Flensburg, Mietspiegelbroschüre 2024/2025).