Mietspiegel Flensburg 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024): Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen
Basiert auf Mietspiegel 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024)
Der Mietspiegel Flensburg weist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der nördlichsten kreisfreien Stadt Deutschlands aus: Der Basiswert – die reine Nettokaltmiete nach Wohnfläche – liegt im Mittel bei rund 7,41 €/m² nach der Fortschreibung 2025 (Stand 30.06.2025, gültig ab 01.07.2025; Quelle: Stadt Flensburg, „Flensburger Mietspiegel 2024 – Fortschreibung 2025"). Auf diesen Flächenwert schlägt das sogenannte Regensburger Modell prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Wohnlage auf. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in Flensburg – mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Flensburg plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
Einordnung in einem Satz
Der qualifizierte Mietspiegel Flensburg 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024) (§ 558d BGB) legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss — die mittleren Tabellenwerte liegen zwischen 6,55 €/m² und 12,83 €/m² nettokalt, und die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Aktuelle Ausgabe: Mietspiegel Flensburg 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024), gültig seit dem 01.07.2025.
- Mietniveau: Die mittleren Tabellenwerte reichen von 6,55 €/m² bis 12,83 €/m² nettokalt (Durchschnitt 7,41 €/m²) — je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
- Kappungsgrenze: In Flensburg darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
- Verbindlichkeit: Als qualifizierter Mietspiegel trägt er die gesetzliche Vermutung, die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abzubilden (§ 558d Abs. 3 BGB).
- Direkt loslegen: Der Rechner auf dieser Seite ermittelt Vergleichsmiete und zulässige Erhöhung kostenlos und ohne Registrierung.
Quelle: Mietspiegel Flensburg 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024) · zuletzt geprüft am 13.07.2026
Der Mietspiegel Flensburg im Überblick
| Mietspiegel-Art | Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB), Ausgabe 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024) |
|---|---|
| Gültig seit | 1.7.2025 |
| Kappungsgrenze | 15 % innerhalb von 3 Jahren |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang |
| Struktur | 60 Wohnfläche-Klassen, prozentuale Zu- und Abschläge, 14 Wohnwertmerkmale |
| Wohnfläche | Spanne (mittlere Werte) |
|---|---|
| 20 – 21 m² | 12,83 €/m² |
| 22 – 23 m² | 11,58 €/m² |
| 24 – 25 m² | 10,59 €/m² |
| 26 – 27 m² | 9,78 €/m² |
| 28 – 29 m² | 9,14 €/m² |
| 30 – 31 m² | 8,59 €/m² |
| 32 – 33 m² | 8,16 €/m² |
| 34 – 35 m² | 7,81 €/m² |
| 36 – 37 m² | 7,52 €/m² |
| 38 – 39 m² | 7,28 €/m² |
| 40 – 41 m² | 7,09 €/m² |
| 42 – 43 m² | 6,94 €/m² |
| 44 – 45 m² | 6,83 €/m² |
| 46 – 47 m² | 6,73 €/m² |
| 48 – 49 m² | 6,66 €/m² |
| 50 – 51 m² | 6,61 €/m² |
| 52 – 53 m² | 6,58 €/m² |
| 54 – 55 m² | 6,56 €/m² |
| 56 – 57 m² | 6,55 €/m² |
| 58 – 59 m² | 6,56 €/m² |
| 60 – 61 m² | 6,57 €/m² |
| 62 – 63 m² | 6,59 €/m² |
| 64 – 65 m² | 6,61 €/m² |
| 66 – 67 m² | 6,64 €/m² |
| 68 – 69 m² | 6,68 €/m² |
| 70 – 71 m² | 6,72 €/m² |
| 72 – 73 m² | 6,75 €/m² |
| 74 – 75 m² | 6,79 €/m² |
| 76 – 77 m² | 6,84 €/m² |
| 78 – 79 m² | 6,88 €/m² |
| 80 – 81 m² | 6,92 €/m² |
| 82 – 83 m² | 6,97 €/m² |
| 84 – 85 m² | 7,02 €/m² |
| 86 – 87 m² | 7,05 €/m² |
| 88 – 89 m² | 7,09 €/m² |
| 90 – 91 m² | 7,13 €/m² |
| 92 – 93 m² | 7,16 €/m² |
| 94 – 95 m² | 7,20 €/m² |
| 96 – 97 m² | 7,23 €/m² |
| 98 – 99 m² | 7,26 €/m² |
| 100 – 101 m² | 7,29 €/m² |
| 102 – 103 m² | 7,31 €/m² |
| 104 – 105 m² | 7,33 €/m² |
| 106 – 107 m² | 7,34 €/m² |
| 108 – 109 m² | 7,36 €/m² |
| 110 – 111 m² | 7,37 €/m² |
| 112 – 113 m² | 7,38 €/m² |
| 114 – 115 m² | 7,38 €/m² |
| 116 – 117 m² | 7,38 €/m² |
| 118 – 119 m² | 7,37 €/m² |
| 120 – 121 m² | 7,36 €/m² |
| 122 – 123 m² | 7,34 €/m² |
| 124 – 125 m² | 7,32 €/m² |
| 126 – 127 m² | 7,30 €/m² |
| 128 – 129 m² | 7,27 €/m² |
| 130 – 131 m² | 7,24 €/m² |
| 132 – 133 m² | 7,21 €/m² |
| 134 – 135 m² | 7,16 €/m² |
| 136 – 137 m² | 7,11 €/m² |
| 138 – 140 m² | 7,05 €/m² |
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| In welche Baujahresklasse fällt das Gebäude bzw. die Wohnung (Jahr der Bezugsfertigkeit; bei nachträglichem An-/Ausbau das Jahr der Baumaßnahme)? | bis 1918: +5 % · 1919 bis 1969: 0 % · 1970 bis 1993: +4 % · 1994 bis 2001: +9 % · 2002 bis 2015: +14 % · 2016 und später: +27 % |
| Um welchen Gebäudetyp handelt es sich? | Freistehendes Einfamilienhaus: +8 % · Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Zweifamilienhaus: 0 % |
| Wie ist das Badezimmer ausgestattet? Zählen Sie die Punkte zusammen: keine Fliesen o. ä. Versiegelung im Nassbereich (−1), kein Fenster im Bad (−1), Handtuchtrockner-Heizkörper (+1), Fußbodenheizung im Bad (+1), Badewanne und separate Einzeldusche (+1), bodengleiche Dusche (+1). | Einfache Ausstattung (Gesamtpunktzahl −1 Punkt oder weniger): -2 % · Mittlere Ausstattung (Gesamtpunktzahl 0 bis +1 Punkt): 0 % · Gute Ausstattung (Gesamtpunktzahl +2 Punkte oder mehr): +5 % |
| Liegt die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und verfügt sie über einen eigenen Garten? | +8 % |
| Verfügt die Wohnung über eine (vom Vermieter gestellte) Einbauküche mit Schränken und mindestens Spüle, Herd und Kühlschrank? | +10 % |
| Verfügt die Wohnung über hochwertige Wärme-/Lärmschutzfenster (Dreifachverglasung)? | +5 % |
| Gehört zur Wohnung ein Stellplatz, für den kein separater Mietvertrag besteht? | +4 % |
| Wurde seit 2007 eine Außenwanddämmung (mindestens 50 % der Fläche) durchgeführt? (nur bei Baujahr bis 2006) | +2 % (nur bis Baujahr 2006) |
| Wurden seit 2007 die Fenster ausgetauscht (mindestens 50 %)? (nur bei Baujahr bis 2006) | +2 % (nur bis Baujahr 2006) |
| Wurden seit 2007 die Wasserinstallationen einschließlich Leitungen erneuert? (nur bei Baujahr bis 2006) | +2 % (nur bis Baujahr 2006) |
| Wurde seit 2007 der Wärmeerzeuger ausgetauscht (z. B. Heizkessel, Gastherme)? (nur bei Baujahr bis 2006) | +2 % (nur bis Baujahr 2006) |
| Wurde seit 2007 der Sanitärbereich modernisiert (mindestens Fliesen, WC, Badewanne/Duschtasse und Waschbecken)? (nur bei Baujahr bis 2006) | +2 % (nur bis Baujahr 2006) |
| Wurden seit 2007 die Elektroinstallationen in der Wohnung einschließlich Verkabelungen erneuert? (nur bei Baujahr bis 2006) | +2 % (nur bis Baujahr 2006) |
| In welcher Wohnlage liegt die Wohnung laut Wohnlagenkarte des Flensburger Mietspiegels? | Lage A (gute Wohnlage): +5 % · Lage B (normale Wohnlage): 0 % |
Wie hoch ist die Miete in Flensburg laut Mietspiegel?
Der Basiswert im Flensburger Mietspiegel liegt im Mittel bei rund 7,41 €/m² nettokalt (Fortschreibung 2025, Stand 30.06.2025; Quelle: Stadt Flensburg). Anders als in den meisten deutschen Städten hängt dieser Basiswert allein von der Wohnfläche ab: Der Mietspiegel Flensburg ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB und folgt dem „Regensburger Modell", das die Nettokaltmiete pro Quadratmeter in 60 Flächenklassen à 2 m² von 20 bis 140 m² staffelt. Erst danach kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Gebäudetyp, Bad, Einbauküche, Stellplatz, Modernisierung und Wohnlage hinzu. Die gute Wohnlage (Lage A) bringt +5 %, die normale Lage (Lage B) 0 %; die 2/3-Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht von −17 % bis +16 % um den errechneten Mittelwert.
Warum sind kleine Wohnungen in Flensburg teurer?
Kleine Wohnungen sind in Flensburg pro Quadratmeter deutlich teurer, weil der Mietspiegel eine ausgeprägte U-förmige Flächenkurve abbildet: Der Quadratmeterpreis fällt von 12,83 €/m² bei 20–21 m² auf das Minimum von 6,55 €/m² bei 56–57 m² und steigt danach zu den großen Wohnungen wieder leicht an (Quelle: Stadt Flensburg, Fortschreibung 2025). Ursache ist, dass sich die weitgehend fixen Kosten für Bad, Küche und Hausanschlüsse bei kleinen Wohnungen auf wenige Quadratmeter verteilen und kleine Wohnungen in der Universitätsstadt stark nachgefragt sind. Die folgende Tabelle zeigt den Verlauf über die Flächenklassen:
| Wohnfläche | Basiswert (€/m² nettokalt) |
|---|---|
| 20 – 21 m² | 12,83 |
| 30 – 31 m² | 8,59 |
| 40 – 41 m² | 7,09 |
| 50 – 51 m² | 6,61 |
| 56 – 57 m² | 6,55 (Minimum) |
| 70 – 71 m² | 6,72 |
| 90 – 91 m² | 7,13 |
| 112 – 113 m² | 7,38 (zweites Maximum) |
| 138 – 140 m² | 7,05 |
Quelle: Stadt Flensburg, „Flensburger Mietspiegel 2024 – Fortschreibung 2025", Basistabelle (Stand 30.06.2025). Maßgeblich für die Einordnung ist die tatsächliche Wohnfläche; eine Wohnung mit 20,00 bis 21,99 m² fällt in die Klasse 20–21 m².
Wie viel darf die Miete in Flensburg steigen?
In Flensburg darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Die abgesenkte Kappungsgrenze beruht auf der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH) vom 25.03.2024 (GVOBl. Schl.-H. 2024 S. 308), die am 01.05.2024 in Kraft trat und für fünf Jahre bis zum 30.04.2029 gilt. Flensburg ist als kreisfreie Stadt Teil der Gebietskulisse aus 62 Kommunen. Ohne diese Verordnung läge die Kappungsgrenze bei den bundesweiten 20 %. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird zudem frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung wirksam und setzt voraus, dass die Miete zum Wirksamwerden 15 Monate unverändert war.
Gilt in Flensburg die Mietpreisbremse?
Nein, in Flensburg gilt die Mietpreisbremse nicht. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) 2019 als erstes Bundesland abgeschafft und bis 2026 nicht wieder eingeführt; es existiert keine schleswig-holsteinische Mietpreisbegrenzungsverordnung, die Flensburg oder andere Gemeinden erfasst (Quelle: Landesrecht Schleswig-Holstein, Stand 12.07.2026). Bei Neuvermietung gibt es in Flensburg daher keine gesetzliche Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Geschützt bleiben Bestandsmieter allein durch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (KappVO SH bis 30.04.2029). Damit steht Flensburg für eine bundesweit seltene Konstellation: 15-%-Kappung ja, Mietpreisbremse nein.
Wann kommt der nächste Mietspiegel?
Der aktuelle Mietspiegel ist die Fortschreibung 2025, die am 01.07.2025 in Kraft trat; eine vollständige Neuaufstellung ist laut Stadt Flensburg für 2027 vorgesehen (Quelle: Stadt Flensburg, Mietspiegelbroschüre 2024/2025, Kapitel 1). Die Fortschreibung 2025 indexiert die Nettokaltmieten des Basis-Mietspiegels 2024 auf Grundlage einer Stichprobenbefragung von 3.500 Haushalten (Datenerhebung Frühjahr 2025); die Wohnwertmerkmale des Mietspiegels 2024 bleiben dabei unverändert. Herausgeber ist die Stadt Flensburg (Kommunale Statistikstelle), die Auswertung übernahm DOMUS Consult. Der Mietspiegel 2024 war der erste qualifizierte Mietspiegel Flensburgs, das mit 96.326 Einwohnern (Statistikamt Nord, Stand 31.12.2024) zu den kleineren deutschen Großstädten zählt. Bis zur Neuaufstellung bleibt die Fortschreibung 2025 das maßgebliche Begründungsmittel für Mieterhöhungen.
Mieterhöhung in Flensburg: Was ist zulässig?
In Flensburg gilt aktuell die Kappungsgrenze von 15 %: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um diesen Wert steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Schleswig-Holstein: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
- Vergleichsmiete mit dem Rechner oben ermitteln
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Was bedeuten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel?
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Flensburg für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel Flensburg 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024) weist diese Vergleichsmiete je Wohnungstyp als Spanne in €/m² aus.
- Kappungsgrenze
- Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf — in Flensburg aktuell 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch innerhalb der Kappungsgrenze darf die Miete nie über die Vergleichsmiete steigen.
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Der Mietspiegel Flensburg 2025 (Fortschreibung des Mietspiegels 2024) ist ein qualifizierter Mietspiegel; seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
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Kostenlos startenHäufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Flensburg laut Mietspiegel?
Der Basiswert liegt im Mittel bei rund 7,41 €/m² nettokalt (Fortschreibung 2025, Stand 30.06.2025; Quelle: Stadt Flensburg). Er hängt allein von der Wohnfläche ab und reicht je nach Größe von 6,55 €/m² (56–57 m²) bis 12,83 €/m² (20–21 m²). Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Wohnlage kommen prozentual hinzu.
Warum sind kleine Wohnungen in Flensburg pro Quadratmeter teurer?
Der Flensburger Mietspiegel bildet eine U-förmige Flächenkurve ab: Der Quadratmeterpreis fällt von 12,83 €/m² bei 20–21 m² auf das Minimum von 6,55 €/m² bei 56–57 m² und steigt zu großen Wohnungen wieder leicht an. Grund sind die auf wenige Quadratmeter verteilten Fixkosten für Bad, Küche und Hausanschlüsse (Quelle: Stadt Flensburg, Fortschreibung 2025).
Wie viel darf eine Mieterhöhung in Flensburg ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Flensburg höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren. Die Stadt liegt in der Gebietskulisse der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein vom 25.03.2024 (GVOBl. Schl.-H. S. 308), die vom 01.05.2024 bis 30.04.2029 gilt. Ohne diese Verordnung läge die Grenze bei 20 %.
Gilt in Flensburg die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Flensburg ist als kreisfreie Stadt Teil der 62 Kommunen umfassenden Gebietskulisse der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH) vom 25.03.2024. Sie trat am 01.05.2024 in Kraft und gilt fünf Jahre bis zum 30.04.2029. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Gilt in Flensburg die Mietpreisbremse?
Nein. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) 2019 als erstes Bundesland abgeschafft und bis 2026 nicht wieder eingeführt. Für Flensburg existiert keine Mietpreisbegrenzungsverordnung; bei Neuvermietung gibt es keine 10-%-Obergrenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es greift allein die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für Bestandsmieten.
Ist der Mietspiegel Flensburg ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Basis-Mietspiegel 2024 war der erste qualifizierte Mietspiegel Flensburgs; die vorliegende Fortschreibung 2025 indexiert die Nettokaltmieten auf Basis einer Stichprobenbefragung von 3.500 Haushalten. Seine Werte müssen in einem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn ein anderes Begründungsmittel genutzt wird.
Wie funktioniert das Regensburger Modell in Flensburg?
Der Basiswert ergibt sich allein aus der Wohnfläche (60 Klassen à 2 m² von 20 bis 140 m²). Darauf werden prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr (bis +27 %), Gebäudetyp, Bad, Einbauküche (+10 %), Stellplatz, Modernisierung und Wohnlage (Lage A +5 %) angewendet. Das Ergebnis ist Basiswert × (1 + Summe der Prozentwerte); die 2/3-Spanne reicht von −17 % bis +16 %.
Wann kommt der nächste Mietspiegel für Flensburg?
Die aktuelle Ausgabe ist die Fortschreibung 2025 (in Kraft seit 01.07.2025). Eine vollständige Neuaufstellung ist laut Stadt Flensburg für 2027 vorgesehen. Bis dahin bleibt die Fortschreibung 2025 das maßgebliche Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Quelle: Stadt Flensburg, Mietspiegelbroschüre 2024/2025).