Mietspiegel Bautzen 2021 (8. Bautzener Mietspiegel): Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen
Basiert auf Mietspiegel 2021 (8. Bautzener Mietspiegel)
Der Mietspiegel Bautzen zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Die Mittelwerte des aktuell gültigen 8. Bautzener Mietspiegels reichen je nach Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe von 4,61 bis 7,98 €/m² nettokalt (Datenstand: im Dezember 2020 gezahlte Mieten; Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, Arbeitsgruppe Mietspiegel/Stadtverwaltung Bautzen). Der einfache Mietspiegel gilt seit dem 1. Dezember 2021; die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat seine Gültigkeit im Oktober 2023 ausdrücklich verlängert. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg nach dem amtlichen Teilspannen-Verfahren. Wer eine Mieterhöhung Bautzen plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
Einordnung in einem Satz
Der einfache Mietspiegel Bautzen 2021 (8. Bautzener Mietspiegel) (§ 558c BGB) legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss — die mittleren Tabellenwerte liegen zwischen 4,61 €/m² und 7,98 €/m² nettokalt, und die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Aktuelle Ausgabe: Mietspiegel Bautzen 2021 (8. Bautzener Mietspiegel), gültig seit dem 01.12.2021.
- Mietniveau: Die mittleren Tabellenwerte reichen von 4,61 €/m² bis 7,98 €/m² nettokalt (Durchschnitt 5,71 €/m²) — je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
- Kappungsgrenze: In Bautzen darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
- Verbindlichkeit: Als einfacher Mietspiegel ist er ein anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Direkt loslegen: Der Rechner auf dieser Seite ermittelt Vergleichsmiete und zulässige Erhöhung kostenlos und ohne Registrierung.
Quelle: Mietspiegel Bautzen 2021 (8. Bautzener Mietspiegel) · zuletzt geprüft am 13.07.2026
Der Mietspiegel Bautzen im Überblick
| Mietspiegel-Art | Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), Ausgabe 2021 (8. Bautzener Mietspiegel) |
|---|---|
| Gültig seit | 1.12.2021 |
| Kappungsgrenze | 20 % innerhalb von 3 Jahren |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang |
| Struktur | 4 Baujahr (ursprüngliches Baujahr des Gebäudes)-Klassen × 2 Wohnlage-Klassen × 2 Ausstattung der Wohnung-Klassen × 4 Wohnungsgröße-Klassen, Einordnung per Punktesystem, 12 Wohnwertmerkmale |
| Baujahr (ursprüngliches Baujahr des Gebäudes) | Spanne (mittlere Werte) |
|---|---|
| bis 1948 | 4,98 €/m² bis 6,92 €/m² |
| 1949 bis 1970 | 4,96 €/m² bis 6,74 €/m² |
| 1971 bis 1990 | 4,61 €/m² bis 6,52 €/m² |
| 1991 bis 2020 | 5,64 €/m² bis 7,98 €/m² |
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| Ist die Küche ein abgeschlossener Raum ohne Fenster? | -20 Punkt(e) |
| Ist keine individuelle Wasserverbrauchsabrechnung für die Wohnung möglich? | -10 Punkt(e) |
| Liegt die Wohnung höher als im 3. Obergeschoss (ohne Aufzug)? | -10 Punkt(e) |
| Ist kein Abstellraum in der Wohnung oder der Wohnung zugeordnet beziehungsweise kein Kellerraum vorhanden? | -20 Punkt(e) |
| Liegen Bad und Toilette nicht innerhalb der Wohnung? | -20 Punkt(e) |
| Wird die Wohnung ausschließlich mit Einzelofenheizung beheizt? | -20 Punkt(e) |
| Hat die Wohnung mehrere Wohnebenen (Maisonette, Galerie)? | +20 Punkt(e) |
| Ist eine Kaminfeuerstelle möglich? | +10 Punkt(e) |
| Sind die Fenster 3-fach verglast oder mit Wärmeschutzglas ausgestattet? | +10 Punkt(e) |
| Sind Rollläden bzw. Sonnenschutz an allen Fenstern vorhanden? | +20 Punkt(e) |
| Ist die Wohnungseingangstür einbruchhemmend (mindestens Widerstandsklasse WK3 gemäß DIN V ENV 1627 bzw. RC 3 der DIN EN 1627)? | +20 Punkt(e) |
| Wird eine Einbauküche vom Vermieter zur Verfügung gestellt? | +20 Punkt(e) |
Wohnen und Mieten in Bautzen: die Lage vor Ort
Bautzen (obersorbisch Budyšin) ist mit amtlich 37.566 Einwohnern (Gemeindeverzeichnis der Statistischen Ämter, abgerufen Juli 2026; Zensus 15.05.2022: 38.084) das Zentrum der Oberlausitz und der sorbischen Kultur in Sachsen. Das spiegelt sich sogar im Mietspiegel: Der 8. Bautzener Mietspiegel ist durchgehend zweisprachig Deutsch und Obersorbisch verfasst — als „8. Budyski špihel podružnych pjenjez". Das Mietniveau ist moderat: Die Tabellen-Mittelwerte liegen zwischen 4,61 €/m² (Standard-Wohnung der Baujahre 1971–1990 in durchschnittlicher Lage, über 75 m²) und 7,98 €/m² (gehoben ausgestattete Wohnung der Baujahre 1991–2020, über 75 m²); die ausgewiesenen Spannen reichen von 4,35 bis 8,85 €/m² nettokalt (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, Tabelle S. 4).
Wer steht hinter dem Mietspiegel Bautzen?
Der 8. Bautzener Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, den eine breit besetzte Arbeitsgruppe „einvernehmlich festgestellt" hat: Beteiligt waren das Amtsgericht Bautzen, vier Wohnungsunternehmen und -genossenschaften (darunter die Bautzener Wohnungsbaugesellschaft und die WG „Aufbau"), der Gutachterausschuss des Landkreises, Haus und Grund Bautzen e.V., der Mieterverein Ostsachsen e.V., Sachverständige und die Stadtverwaltung Bautzen (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, S. 3). Datengrundlage sind 1.911 im Dezember 2020 gezahlte Mieten — rund 11 % der etwa 17.900 mietspiegelrelevanten Wohnungen der Stadt. Er gilt seit dem 1. Dezember 2021; im Oktober 2023 beschloss die Arbeitsgruppe ausdrücklich, die Gültigkeit zu verlängern (Quelle: Pressemitteilung der Stadt Bautzen vom 30.10.2023). Ein neuer Mietspiegel ist in Arbeit: Die Datenerhebung mit Stichtag 31. März 2026 läuft.
Wie funktioniert die Einordnung in die Spanne?
Der Mietspiegel Bautzen arbeitet mit einem Prozentpunkte-Verfahren auf die Teilspanne: Sechs wohnwertmindernde Merkmale (z. B. Küche ohne Fenster −20 %, ausschließlich Einzelofenheizung −20 %) und sechs wohnwerterhöhende Merkmale (z. B. Einbauküche vom Vermieter +20 %, Kaminfeuerstelle +10 %) werden je Gruppe addiert und gegeneinander verrechnet. Der Saldo verschiebt das Ergebnis um den entsprechenden Prozentsatz der oberen Teilspanne (Mittelwert bis oberer Grenzwert) bzw. der unteren Teilspanne (unterer Grenzwert bis Mittelwert). Beispiel aus der Broschüre: +40 %-Punkte erhöhend und −10 %-Punkte mindernd ergeben +30 % der oberen Teilspanne — bei einer Standard-Wohnung bis Baujahr 1948 in Lage 1 mit 80 m² also 5,29 € + 0,21 € = 5,50 €/m² (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, S. 6). Eine Besonderheit: Ein Einfluss der energetischen Beschaffenheit wurde geprüft, aber nicht festgestellt — der Mietspiegel weist dieses Kriterium deshalb nicht aus.
Gilt in Bautzen die abgesenkte Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse?
Nein, beides gilt in Bautzen nicht: Die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 (SächsGVBl. S. 230, in Kraft vom 01.07.2025 bis 30.06.2027) senkt die Kappungsgrenze auf 15 % ausschließlich für Dresden und Leipzig — in Bautzen dürfen Bestandsmieten daher innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB), höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse nach § 556d BGB) erfasst nur Dresden und Leipzig; bei Neuvermietungen in Bautzen gibt es deshalb keine gesetzliche 10-%-Deckelung über der Vergleichsmiete.
Mieterhöhung in Bautzen: Was ist zulässig?
In Bautzen gilt aktuell die Kappungsgrenze von 20 %: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um diesen Wert steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Sachsen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
- Vergleichsmiete mit dem Rechner oben ermitteln
- Zulässige Erhöhung und Fristen prüfen lassen
- Begründetes Schreiben als PDF erstellen und versenden
Was bedeuten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel?
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Bautzen für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel Bautzen 2021 (8. Bautzener Mietspiegel) weist diese Vergleichsmiete je Wohnungstyp als Spanne in €/m² aus.
- Kappungsgrenze
- Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf — in Bautzen aktuell 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch innerhalb der Kappungsgrenze darf die Miete nie über die Vergleichsmiete steigen.
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Der Mietspiegel Bautzen 2021 (8. Bautzener Mietspiegel) ist dagegen ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB.
Rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben als PDF erstellen
Kostenlos startenHäufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Bautzen laut Mietspiegel?
Die Mittelwerte des 8. Bautzener Mietspiegels liegen je nach Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Größe zwischen 4,61 und 7,98 €/m² nettokalt; die ausgewiesenen Spannen reichen von 4,35 €/m² (untere Grenze, Baujahre 1971–1990, durchschnittliche Lage) bis 8,85 €/m² (obere Grenze, gehobene Ausstattung, Baujahre 1991–2020). Datenstand sind die im Dezember 2020 gezahlten Mieten (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, Tabelle S. 4).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Bautzen ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die abgesenkte 15-%-Kappungsgrenze der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10.06.2025 (SächsGVBl. S. 230) gilt nur für Dresden und Leipzig — Bautzen ist nicht erfasst.
Gilt in Bautzen die Mietpreisbremse?
Nein. Die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung (§ 556d BGB) gilt ausschließlich für Dresden und Leipzig. Bei Neuvermietungen in Bautzen gibt es daher keine gesetzliche Deckelung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ist der Mietspiegel Bautzen ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein, der 8. Bautzener Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB — als „einvernehmlich festgestellter Mietspiegel“ von einer Arbeitsgruppe entwickelt, an der das Amtsgericht Bautzen, Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, der Gutachterausschuss des Landkreises Bautzen, Haus und Grund Bautzen e.V., der Mieterverein Ostsachsen e.V., Sachverständige und die Stadtverwaltung Bautzen beteiligt waren (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, S. 3).
Wie lange gilt der 8. Bautzener Mietspiegel?
Der 8. Bautzener Mietspiegel gilt seit dem 1. Dezember 2021 und bleibt bis zum Erscheinen des Nachfolgers aktuell: Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat im Oktober 2023 beschlossen, die Gültigkeit zu verlängern (Pressemitteilung der Stadt Bautzen vom 30.10.2023). Der 9. Mietspiegel ist in Arbeit — die Datenerhebung mit Stichtag 31. März 2026 läuft.
Welche Wohnlagen kennt der Mietspiegel Bautzen?
Zwei: Wohnlage 1 (überdurchschnittliche Lage) und Wohnlage 2 (durchschnittliche Lage). Die Zuordnung jeder Adresse steht im alphabetischen Wohnlagenverzeichnis des Mietspiegels (Seiten 10–13). Für Wohnungen der Baujahre 1991 bis 2020 unterscheidet die Tabelle nicht nach Lage.
Wann gilt eine Wohnung in Bautzen als »gehoben« ausgestattet?
Wenn mindestens 5 der 11 im Mietspiegel genannten Ausstattungsmerkmale vorhanden sind — etwa individueller Stellplatz, Balkon/Loggia/Terrasse, Aufzug, Gäste-WC, Badfenster nach außen, Fußbodenheizung im Bad, getrennte Badewanne und Dusche, ebenerdige Dusche, schwellenfreie Wohnung, nach dem 01.01.2015 sanierte Sanitärräume oder hochwertige Fußböden. Weist die Tabelle für »Gehoben« kein Feld aus, gilt automatisch der Standard-Wert (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, S. 4/5).
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Bautzen nicht?
Der Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum. Er findet u. a. keine Anwendung bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- oder Reihenhäusern, möblierten Wohnungen, Staffelmietverträgen, öffentlich geförderten Wohnungen, Werks- und Dienstwohnungen, Ferienwohnungen sowie Wohnungen ohne Küche oder Kochnische (Quelle: 8. Bautzener Mietspiegel, S. 3).