Mieterhöhung in Bonn: Mit dem Mietspiegel 2026 zum korrekten Betrag — Schritt für Schritt
Sie wollen die Miete erhöhen — oder prüfen, ob die Erhöhung Ihres Vermieters stimmt. Bonn ist Deutschlands Regressions-Pionier: Schon seit 1996/97 wird hier statistisch gerechnet statt in Tabellenfelder sortiert — zeitweise durften Vermieter sogar selbst in eine Formel einsetzen. Der aktuelle Mietspiegel 2026 kommt als Ausfüll-Arbeitsheft in fünf Schritten, mit Stuck-Zuschlägen für Gründerzeithäuser und einem Abschlag für die „Kölner Lüftung“. Dieser Artikel führt Sie durch die Rechnung, die Wohnlagenkarte und dreißig Jahre Bonner Methodengeschichte.
Das Wichtigste in Kürze
- Der qualifizierte Mietspiegel 2026 gilt vom 01.07.2026 bis 30.06.2028 — eine Index-Fortschreibung der Neuerhebung 2024 um den Faktor 1,044 (+4,4 Prozent Verbraucherpreise).
- Die Rechnung läuft als Arbeitsheft in fünf Schritten: quadratmetergenaue Basismiete, Baujahres-Zuschlag, Wohnlage laut Punktwertkarte, Ausstattungsmerkmale in Euro — am Ende mal 1,044.
- Kleine Wohnungen zahlen mehr als das Doppelte: Die Basismiete fällt von 16,09 €/m² (16 m²) monoton auf 6,83 €/m² (160 m²) — Werte der frei veröffentlichten Ausgabe 2024.
- Erhöhungen sind auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt (Mieterschutzverordnung NRW, durchgehend seit 01.07.2020, aktuell bis 28.02.2030); die Mietpreisbremse gilt seit 2015.
- Kuriosum der Reform 2024: Der komplette Energie-Rechenschritt wurde ersatzlos gestrichen — dafür bekommen Gründerzeithäuser jetzt eigene Stuck-Zuschläge.
Fünf Arbeitsschritte zum Betrag: So rechnet der Mietspiegel 2026
Bonn rechnet seit den Neunzigern statistisch — „Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Regressionsmietspiegel“, stellt die Broschüre klar. Seit 2020 ist daraus ein Ausfüll-Arbeitsheft geworden: Schritt für Schritt trägt man Werte ein und addiert. Die Ausgabe 2026 kennt fünf Arbeitsschritte.
Schritt eins ist die Basismiete, quadratmetergenau nach Wohnfläche: 16,09 €/m² für 16 m², 7,49 €/m² für 90 m², 6,83 €/m² für 160 m² (Werte der Neuerhebung 2024). Dann kommen der Baujahres-Zuschlag in Euro (Spitzenwert: Neubau 2020–2023 mit +2,57 €/m²), die Wohnlage laut Punktwertkarte, die Ausstattungsmerkmale in Euro-Beträgen — und am Ende multipliziert die Fortschreibung 2026 alles mit dem Faktor 1,044.
Ein Beispiel mit den echten Werten: 90-m²-Wohnung, Baujahr 1975 (kein Zuschlag), mittlere Wohnlage, mit dem kostenlosen Gemeinschafts-Wäschetrockner (+0,43 €) und Gegensprechanlage (kein Abzug). Basismiete 7,49 € + 0,43 € = 7,92 €/m², mal Faktor 1,044 sind 8,27 €/m² — mal 90 m² ergibt rund 744 € ortsübliche Vergleichsmiete. Der genaue Wohnlage-Zuschlag Ihrer Adresse kommt aus der Karte des Gutachterausschusses.
Eine gedruckte Prozent-Spanne gibt es seit 2020 nicht mehr — im Gegenteil: „Grundsätzlich wird ein Abweichen von dem … errechneten Wert nicht empfohlen“, nur bei stark abweichender Ausstattung UND besonderem Erhaltungszustand ist Spielraum. Der Rechenwert ist in Bonn die Ansage.
Wer Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage-Punkte und Ausstattung kennt, kommt in Minuten zum korrekten Betrag. Unser Rechner oben führt durch genau diese Systematik.
16 Quadratmeter kosten mehr als das Doppelte
Die Bonner Basismiete-Kurve fällt streng monoton: von 16,09 €/m² für die 16-m²-Wohnung auf 6,83 €/m² für 160 m² — die kleinste Wohnung zahlt pro Quadratmeter mehr als das Doppelte der größten (Werte 2024, frei veröffentlicht). Bonn hat den Geltungsbereich dafür eigens erweitert: Früher begann er bei 18 oder 20 m², seit 2024 schon bei 16.
Kurios war die Vorgänger-Kurve: 2020/2022 hatte die Basismiete eine U-Form — das Minimum lag bei 102 bis 111 m², ganz große Wohnungen wurden wieder teurer. Die Neuerhebung 2024 hat das geglättet. Für Mieter kleiner Wohnungen gilt: Ein hoher Quadratmeterpreis allein ist noch kein Indiz für eine überzogene Forderung.
Die Punktwertkarte: Bonns Wohnlage seit 1996
Bonns Wohnlage kommt seit drei Jahrzehnten aus derselben Quelle: der Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses, erstmals im Dezember 1996 für den Mietspiegel verwendet und seither vierzehnmal fortgeschrieben (zuletzt Stand 01.08.2023). Sie bewertet in Punkten von 0 bis 17,5 — in halben Schritten — und teilt in vier Klassen: einfach (bis 7,0), mittel (7,5–11,0), gut (11,5–14,0) und sehr gut (ab 14,5 Punkte).
- Wohnlagen-Punkte von 0 bis 17,5 in halben Schritten, vier Klassen von einfach bis sehr gut.
- Die Karte wird seit 1996 vom Gutachterausschuss geführt — 14 Fortschreibungen bis Stand 01.08.2023.
- Kartenbilder ausdrücklich unter CC-BY-SA 4.0 freigegeben — eine Seltenheit unter deutschen Städten.
- In der Zentrumslage fehlen 2024/2026 sogar die Stellplatz-Mieten: „zu geringe Fallzahlen“.
Bemerkenswert liberal ist die Lizenz: Die Kartenbilder stellt die Stadt ausdrücklich unter Creative Commons (CC-BY-SA 4.0) — während andere Städte ihre Verzeichnisse hinter Vorbehalten verwahren, lädt Bonn zur Weiternutzung ein.
15 Prozent bis 2030 — NRW hat lang verlängert
Der errechnete Betrag ist die Obergrenze — erreicht wird er oft nur in Etappen. Bonn liegt in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Die 15-Prozent-Grenze gilt seit dem 01.07.2020 durchgehend und aktuell bis zum 28.02.2030 — nur in der Verordnungslücke von Juni 2019 bis Juni 2020 waren zwischenzeitlich 20 Prozent zulässig.
Dazu kommen die üblichen Fristen: Die neue Miete kann frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung wirksam werden, und zwischen zwei Erhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr liegen.
Für Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse — in Bonn seit dem 01.07.2015 durchgehend, aktuell bis zum 31.12.2029: höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel selbst schweigt zu beiden Grenzen; sie stehen in den NRW-Verordnungen.
Der Regressions-Pionier: 30 Jahre Rechnen statt Sortieren
Bonn ging früher als fast alle anderen den statistischen Weg: „Die Mietspiegel 1992 und 1994 waren als Tabellenmietspiegel aufgestellt“ — seit der Erstellung 1996/97 herrscht „Einvernehmen darin, die Mietenanalyse … auf der Basis von regressionsanalytischer Methoden durchzuführen“. Während andere Städte noch Felder sortierten, rechnete Bonn.
Die Form wandelte sich dabei dreimal grundlegend: 2016/2018 druckte die Broschüre echte Regressionsformeln zum Selbstrechnen ab — inklusive Energiekennwert in Kilowattstunden. 2020 kam das Arbeitsheft mit sechs Schritten und einem eigenen Energie-Punktesystem. 2024 wurde entrümpelt: fünf Schritte, Energie-Schritt ersatzlos gestrichen, Merkmalskatalog neu. Eine stadtweite Durchschnittsmiete hat Bonn übrigens nie veröffentlicht — der Rechenweg ist die Auskunft.
Auch Konflikte dokumentiert das Archiv ehrlich: Die Fortschreibung 2018 wurde „ohne die Beteiligung von Haus und Grund“ beschlossen — die einzige Ausgabe ohne Konsens der Vermieterseite. Seit 2024 tragen wieder beide Seiten den Mietspiegel gemeinsam.
Vom Energiekennwert zum Stuck-Zuschlag: Was in Bonn zählt
Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses (seit 1996): 0 bis 17,5 Punkte in halben Schritten, vier Klassen von einfach bis sehr gut.
Wohnlagenkarte fortgeschrieben; Basismiete mit U-Kurve (Minimum bei 102–111 m²).
Wohnlagenkarte (Stand 01.08.2023), Kartenbilder ausdrücklich unter CC-BY-SA 4.0 freigegeben.
Bonns Merkmal-Geschichte ist ein Lehrstück über wechselnde Prioritäten. 2016 war die Energetik Herzstück: Der Energiekennwert in kWh/(m²a) stand direkt in der Regressionsformel. 2020 wurde daraus ein Punktesystem (Einfachverglasung +30 Punkte, sieben und mehr Geschosse −40) mit eigenem Arbeitsschritt. Und 2024? Flog die Energetik komplett aus dem Rechenweg — übrig blieb ein einziger Fenster-Zuschlag für Lärmschutz.
Dafür entdeckte die Reform 2024 den Altbau-Charme: Der pauschale Zuschlag für Baujahre bis 1918 fiel auf null — stattdessen gibt es jetzt gezielte Stuck-Zuschläge, +0,67 €/m² für die verzierte Fassade und +0,74 €/m² für Stuckdecken, „ausschließlich für klassische Gründerzeithäuser“. Der Neubau 2020–2023 thront mit +2,57 €/m².
Die Ausstattungsliste liest sich wie ein Bonner Sittenbild: Abschläge für die „Kölner Lüftung“ (−0,24 €), das Stand-WC (−0,20 €) und die fehlende Gegensprechanlage (−0,30 €); Zuschläge für die einbruchhemmende RC2-Tür (+0,20 €), die bodenstehende Glasabtrennung (+0,58 €) und den kostenlos gestellten Gemeinschafts-Wäschetrockner (+0,43 €). Der härteste Abschlag blieb über alle Ausgaben gleich: Bad oder WC außerhalb der Wohnung kostet −1,32 €/m².
Wer seine letzte Erhöhung noch mit Energie-Punkten oder Penthouse-Zuschlag gerechnet hat, rechnet heute in einem anderen System — der Merkmalkatalog von 2024/2026 ist Pflichtlektüre.
Der Bestand dahinter: So wohnt Bonn laut Zensus
Bonn wohnt bundesstädtisch solide: 83,4 m² misst die Durchschnittswohnung, knapp 30 Prozent gehören ihren Bewohnern. Die Zensus-Bestandsmiete von 9,09 €/m² (Mai 2022) zeigt zugleich, dass der Bonner Bestand teurer ist, als die moderaten Basismieten vermuten lassen — die Zuschläge machen den Unterschied.
Wohnungen nach Baujahr (Anteile)
Quelle: Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Zensusdatenbank der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder — Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0.
Bonn, das Umland und Deutschland: die Bestandsmieten im Vergleich
Wie teuer ist Bonn wirklich? Der Zensus 2022 erlaubt den amtlichen Vergleich: Bonn liegt bei 9,09 €/m² Bestandsmiete — Nordrhein-Westfalen insgesamt bei 6,82 €, der Bund bei 7,28 €. Und im Umland (der Rhein-Sieg-Kreis) zeigt sich, wie viel Miete ein paar Kilometer ausmachen: Die größten Nachbarorte liegen zwischen 7,01 und 7,69 €/m².
Zensus-Bestandsmiete im Vergleich (€/m², Mai 2022)
| Ort | Kaltmiete | ggü. Bonn |
|---|---|---|
| Bornheim | 7,69 € | −15 % |
| Siegburg | 7,60 € | −16 % |
| Niederkassel | 7,56 € | −17 % |
| Königswinter | 7,46 € | −18 % |
| Sankt Augustin | 7,41 € | −18 % |
| Hennef (Sieg) | 7,22 € | −21 % |
| Lohmar | 7,21 € | −21 % |
| Troisdorf | 7,01 € | −23 % |
Nachbarorte = die acht Umlandgemeinden mit dem größten Wohnungsbestand; Umland-Abgrenzung: der Rhein-Sieg-Kreis. Quelle: Zensus 2022, Tabellen 4000W-0004 (Durchschnittliche Nettokaltmiete) und 4000W-1008 (Wohnungsbestand), Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0. Bestandsmieten aller bestehenden Mietverhältnisse zum Stichtag — nicht die Angebotsmieten aktueller Inserate und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels.
Vier Schritte zum wirksamen Erhöhungsschreiben
- Schritt 1Vergleichsmiete berechnen
Die fünf Arbeitsschritte des Mietspiegels durchgehen: Basismiete, Baujahr, Wohnlage laut Punktwertkarte, Merkmale, Faktor 1,044 — unser Rechner übernimmt das.
- Schritt 2Grenzen und Fristen prüfen
15 % Kappung in drei Jahren (bis 28.02.2030), 15 Monate seit Einzug bzw. letzter Erhöhung, ein Jahr zwischen zwei Erhöhungsverlangen.
- Schritt 3Schreiben formgerecht zustellen
Textform genügt, Begründung mit dem Mietspiegel, alle Mieter des Vertrags als Empfänger.
- Schritt 4Zustimmung abwarten
Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.
Als Mieter prüfen Sie dieselben Punkte in Gegenrichtung: Stimmen Basismiete, Wohnlage-Punkte und die Euro-Merkmale? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Unser Mieter-Check rechnet das kostenlos nach. Zum Mieter-Check →
Wann der Mietspiegel nicht gilt — und was dann
Der Bonner Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen im Stadtgebiet zwischen 16 und 160 m² — nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser und nicht für möblierten Wohnraum. Die Flächengrenzen wanderten übrigens mit dem Markt: 2016 galten noch 20 bis 150 m².
Wo der Mietspiegel nicht trägt, bleibt § 558a BGB erfüllbar: mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Bewährt hat sich, die Systematik als Orientierung zu nehmen und die Begründung formal auf Vergleichswohnungen zu stützen.
Ein ehrliches Fazit
Bonn ist der methodische Veteran unter den deutschen Mietspiegel-Städten: dreißig Jahre Regression, ein Arbeitsheft, das jeden Rechenschritt offenlegt, und eine Wohnlagenkarte mit CC-Lizenz. Wer hier über Miete streitet, streitet über Eintragungen im Formular — nicht über Meinungen.
Die Fortschreibung 2026 (+4,4 Prozent) eröffnet Vermietern moderaten Spielraum, die NRW-Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt komfortabel bis 2030. Wer die Punktwertkarte respektiert und sauber addiert, bekommt einen Betrag, der hält.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in Bonn laut Mietspiegel?
Bonn veröffentlicht bewusst keine stadtweite Durchschnittsmiete — der Mietspiegel ist ein Rechenweg. Als Anhaltspunkte (Neuerhebung 2024, im Mietspiegel 2026 mal 1,044): Basismiete 16,09 €/m² für 16 m², 7,49 €/m² für 90 m². Die Zensus-Bestandsmiete lag im Mai 2022 bei 9,09 €/m².
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Wohnung?
Mit den fünf Arbeitsschritten des Mietspiegels: Basismiete nach Wohnfläche, Baujahres-Zuschlag, Wohnlage laut Punktwertkarte des Gutachterausschusses, Ausstattungsmerkmale in Euro — und am Ende der Fortschreibungsfaktor 1,044. Unser Rechner führt durch genau diese Rechnung.
Wo finde ich die Wohnlage meiner Adresse?
In der Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses (Punktwerte 0–17,5; Stand 01.08.2023) — die Kartenbilder sind unter CC-BY-SA 4.0 frei verfügbar. Vier Klassen: einfach, mittel, gut, sehr gut.
Warum gibt es keine Spanne im Bonner Mietspiegel?
Seit 2020 druckt Bonn keine Prozent-Spannen mehr: „Grundsätzlich wird ein Abweichen von dem errechneten Wert nicht empfohlen“ — nur bei stark abweichender Ausstattung und besonderem Erhaltungszustand ist Spielraum. Der Rechenwert ist die Referenz.
Wie stark darf die Miete in Bonn steigen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren — die Mieterschutzverordnung NRW gilt durchgehend seit dem 01.07.2020 und aktuell bis zum 28.02.2030. Zudem: frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung, ein Jahr Abstand zwischen zwei Erhöhungsverlangen.
Gilt in Bonn die Mietpreisbremse?
Ja, seit dem 01.07.2015 durchgehend und aktuell bis zum 31.12.2029: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag ist sie nicht maßgeblich.
Bringt Stuck wirklich mehr Miete?
Ja, seit der Reform 2024: +0,67 €/m² für Stuckverzierungen an der Außenfassade und +0,74 €/m² für Stuckdecken — ausdrücklich für klassische Gründerzeithäuser. Der pauschale Altbau-Zuschlag (bis 1918) fiel dafür auf null.
Gilt der Mietspiegel für mein Einfamilienhaus?
Nein — Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgeschlossen. Für sie begründen Sie die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten (§ 558a BGB).
Quellen & Methodik
- Bonner Mietspiegel 2026 (PDF)
- Bonner Mietspiegel 2024 (PDF)
- Bonner Mietspiegel 2022 (PDF)
- Bonner Mietspiegel 2020 (PDF)
- Bonner Mietspiegel 2016 und 2018 (Kombi-PDF)
- Mietspiegel-Seite der Bundesstadt Bonn
Alle Kennzahlen stammen wörtlich aus den frei veröffentlichten amtlichen Bonner Mietspiegeln 2016–2026 (kein Urheberrechtsvorbehalt; Wohnlagenkarten unter CC-BY-SA 4.0) oder sind eigene Auswertungen daraus (Vergleich der Basismieten und Merkmal-Kataloge über die Jahrgänge). Eine stadtweite Durchschnittsmiete veröffentlicht Bonn nicht; genannte Basismieten sind als solche gekennzeichnet. Zensus-Daten unter Datenlizenz Deutschland 2.0. Kappungs- und Bremsen-Angaben nach der Mieterschutzverordnung NRW (15 % durchgehend seit 01.07.2020, bis 28.02.2030; Bremse seit 01.07.2015, bis 31.12.2029).
Stand: 17.7.2026 · Automatisiert geprüfte Daten, redaktionell aufbereitet — keine Rechtsberatung. Fehler gefunden? Schreiben Sie uns.