Mietspiegel Bonn 2026: Vergleichsmiete berechnen & Mieterhöhung prüfen
Basiert auf Mietspiegel 2026 (gültig bis 30.06.2028)
Der Bonner Mietspiegel 2026 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,38 €/m² aus (qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig vom 1. Juli 2026 bis 30. Juni 2028, Quelle: Bundesstadt Bonn). Er ist die Index-Fortschreibung des Mietspiegels 2024 (9,94 €/m²) und hebt alle Werte um 4,4 % an (Verbraucherpreisindex, Fortschreibungsstichtag 1. Oktober 2025). Anders als in den meisten deutschen Städten wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Bonn metergenau in fünf Schritten zusammengerechnet — nicht aus groben Tabellenspannen abgelesen. Mit dem Rechner ermitteln Vermieter und Mieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung, mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung in Bonn nach § 558 BGB plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete steigen darf — in Bonn höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren.
Einordnung in einem Satz
Der qualifizierte Mietspiegel Bonn 2026 (§ 558d BGB) legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, an der sich jede Mieterhöhung nach § 558 BGB messen lassen muss — die mittleren Tabellenwerte liegen zwischen 7,13 €/m² und 19,48 €/m² nettokalt, und die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Aktuelle Ausgabe: Mietspiegel Bonn 2026, gültig seit dem 01.07.2026 und noch bis zum 30.06.2028.
- Mietniveau: Die mittleren Tabellenwerte reichen von 7,13 €/m² bis 19,48 €/m² nettokalt (Durchschnitt 9,31 €/m²) — je nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung.
- Kappungsgrenze: In Bonn darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB) — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
- Verbindlichkeit: Als qualifizierter Mietspiegel trägt er die gesetzliche Vermutung, die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abzubilden (§ 558d Abs. 3 BGB).
- Direkt loslegen: Der Rechner auf dieser Seite ermittelt Vergleichsmiete und zulässige Erhöhung kostenlos und ohne Registrierung.
Quelle: Mietspiegel Bonn 2026 · zuletzt geprüft am 13.07.2026
Der Mietspiegel Bonn im Überblick
| Mietspiegel-Art | Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB), Ausgabe 2026 |
|---|---|
| Gültig seit | 1.7.2026 |
| Kappungsgrenze | 15 % innerhalb von 3 Jahren |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung; neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang |
| Struktur | 145 Wohnfläche-Klassen × 7 Baujahr (Bezugsfertigkeit)-Klassen, Zu- und Abschläge in €/m², 28 Wohnwertmerkmale |
| Baujahr (Bezugsfertigkeit) | Spanne (mittlere Werte) |
|---|---|
| bis 1918 | 7,13 €/m² bis 16,80 €/m² |
| 1919–1945 | 7,62 €/m² bis 17,29 €/m² |
| 1946–1960 | 7,44 €/m² bis 17,11 €/m² |
| 1961–2004 | 7,13 €/m² bis 16,80 €/m² |
| 2005–2011 | 7,72 €/m² bis 17,38 €/m² |
| 2012–2019 | 8,63 €/m² bis 18,30 €/m² |
| 2020–2023 | 9,81 €/m² bis 19,48 €/m² |
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| Wie viele Punkte hat die Wohnlage Ihrer Adresse laut Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn (Stand 1. August 2023, siehe Anlage 3 des Mietspiegels bzw. Auskunft unter 0228 77-2200)? | 0,0 Punkte: 0,00 €/m² · 0,5 Punkte: +0,06 €/m² · 1,0 Punkte: +0,11 €/m² · 1,5 Punkte: +0,18 €/m² · 2,0 Punkte: +0,24 €/m² · 2,5 Punkte: +0,30 €/m² · 3,0 Punkte: +0,35 €/m² · 3,5 Punkte: +0,42 €/m² · 4,0 Punkte: +0,48 €/m² · 4,5 Punkte: +0,53 €/m² · 5,0 Punkte: +0,60 €/m² · 5,5 Punkte: +0,66 €/m² · 6,0 Punkte: +0,72 €/m² · 6,5 Punkte: +0,77 €/m² · 7,0 Punkte: +0,84 €/m² · 7,5 Punkte: +0,90 €/m² · 8,0 Punkte: +0,95 €/m² · 8,5 Punkte: +1,01 €/m² · 9,0 Punkte: +1,08 €/m² · 9,5 Punkte: +1,14 €/m² · 10,0 Punkte: +1,19 €/m² · 10,5 Punkte: +1,25 €/m² · 11,0 Punkte: +1,32 €/m² · 11,5 Punkte: +1,37 €/m² · 12,0 Punkte: +1,43 €/m² · 12,5 Punkte: +1,49 €/m² · 13,0 Punkte: +1,56 €/m² · 13,5 Punkte: +1,61 €/m² · 14,0 Punkte: +1,67 €/m² · 14,5 Punkte: +1,73 €/m² · 15,0 Punkte: +1,79 €/m² · 15,5 Punkte: +1,85 €/m² · 16,0 Punkte: +1,91 €/m² · 16,5 Punkte: +1,97 €/m² · 17,0 Punkte: +2,03 €/m² · 17,5 Punkte: +2,09 €/m² |
| Liegt die lichte Raumhöhe (zwischen Fußboden und Decke) der Wohngeschosse über 2,70 m? | +0,63 €/m² |
| Hat das Gebäude (Baujahr vor 1919) Stuckverzierung an der Außenfassade? | +0,70 €/m² (nur bis Baujahr 1918) |
| Ist mindestens ein Raum mit Stuckverzierungen (Gips) an den Decken ausgestattet (Altbau vor 1919)? | +0,77 €/m² (nur bis Baujahr 1918) |
| Liegt die Wohnung im Untergeschoss oder Souterrain? | -0,89 €/m² |
| Sind die Fenster überwiegend mit elektrisch gesteuerten Rollläden ausgestattet? | +0,32 €/m² |
| Gehören zur Wohnung weder Balkon, Dachterrasse, Terrasse noch Loggia zur alleinigen Nutzung? | -0,26 €/m² |
| Ist die Wohnung ohne Gegensprechanlage (mit oder ohne Bildübertragung) zur Hauseingangstür? | -0,31 €/m² |
| Wurden die Fußbodenbeläge in den letzten 5 Jahren vor dem Erhebungsstichtag (oder später) erneuert (Gebäude mit Baujahr bis 1990)? | +0,48 €/m² (nur bis Baujahr 1990) |
| Wurden die Sanitärräume in den letzten 5 Jahren vor dem Erhebungsstichtag (oder später) modernisiert (Gebäude mit Baujahr bis 1990)? | +0,30 €/m² (nur bis Baujahr 1990) |
| Ist ein Stand-WC vorhanden? | -0,21 €/m² |
| Hat die Dusche eine bodenstehende Glasabtrennung? | +0,61 €/m² |
| Sind vorgehängte feste Elemente (z. B. Glas oder Kunststoff) als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte vorhanden? | +0,70 €/m² |
| Hat das Bad eine Schwerkraftlüftung (z. B. „Kölner“ Lüftung)? | -0,25 €/m² |
| Befindet sich das (alleinige) WC bzw. Bad außerhalb des Wohnungsabschlusses (z. B. beim Treppenabsatz)? | -1,38 €/m² |
| Hat die Wohnung eine offene Küche (an Ess-/Wohnbereich angegliedert, mit großen Stell- und Bewegungsflächen, an der mehrere Personen parallel arbeiten können)? | +0,44 €/m² |
| Ist eine Einbauküche (mind. Kühlschrank, Kochfeld mit Backofen, Einbaubreite mind. 50 cm) bzw. Pantryküche im Apartment ohne zusätzliche Mietzahlung mitvermietet? | +0,54 €/m² |
| Hat die Wohnungsabschlusstür mindestens Schallschutzklasse 1 (mind. 27 dB Schalldämmmaß)? | +0,40 €/m² |
| Ist die Wohnungsabschlusstür einbruchhemmend mit mindestens Standard RC2? | +0,21 €/m² |
| Wird ein Wäschetrockner in einer Gemeinschaftseinrichtung vermieterseits kostenlos gestellt? | +0,45 €/m² |
| Ist der überwiegende Fußbodenbelag im Bad weder Fliesen noch Natur(werk)steinbelag? | -0,24 €/m² |
| Ist der überwiegende (vermieterseits gestellte) Fußbodenbelag in den Wohn-/Schlafräumen Natur(werk)stein, Fliesen oder Parkett? | +0,28 €/m² |
| Ist der überwiegende Fußbodenbelag in der Küche Teppichboden, Kunststoffbelag (PVC, Linoleum) oder Estrich (kein Bodenbelag)? | -0,24 €/m² |
| Sind die Fenster überwiegend mit Lärm-/Schallschutz ausgestattet? | +0,27 €/m² |
| Fehlt eine zeitgemäße Absicherung der Elektrounterverteilung (keine Automatensicherungen je Stromkreis, kein FI-Schutzschalter)? | -0,42 €/m² |
| Befindet sich die Elektrounterverteilung außerhalb der Wohnung (im Keller oder Treppenhaus/Flur; Gebäude mit Baujahr bis einschließlich 1970)? | -0,40 €/m² (nur bis Baujahr 1970) |
| Wird das Warmwasser über ein Untertischgerät erzeugt? | -0,37 €/m² |
| Steht im Bad kein Warmwasser zur Verfügung? | -0,44 €/m² |
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Bonn berechnet?
Der Bonner Mietspiegel ist ein Regressions- bzw. Additionsmietspiegel: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird als Betrag in €/m² in fünf Schritten zusammengerechnet, nicht aus Tabellenspannen abgelesen. Kernstück ist eine metergenaue Basismiete für jeden einzelnen Quadratmeter von 16 bis 160 m² (145 Flächenstufen) — bundesweit ist diese quadratmetergenaue Staffelung ungewöhnlich, weil andere Mietspiegel mit groben Größenklassen arbeiten. Die fünf Arbeitsschritte:
- Basismiete nach Wohnfläche — metergenau von 16 bis 160 m²; kleine Wohnungen sind je Quadratmeter deutlich teurer als große (im Mietspiegel 2024 reicht die reine Basismiete von 16,09 €/m² bei 16 m² bis 6,83 €/m² bei 160 m²).
- Baujahreszuschlag in 7 Baujahresklassen — von ±0,00 €/m² (Baujahr bis 1918) bis +2,57 €/m² (Baujahr 2020–2023).
- Wohnlagenzuschlag nach der Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses — ein Punktesystem von 0 bis 17,5 Punkten in 0,5er-Schritten (Stand 1. August 2023), das bis zu +2,00 €/m² ausmacht.
- 27 Gebäude- und Wohnungsmerkmale als €-Zu- und -Abschläge (Beispiele aus dem Mietspiegel: Raumhöhe über 2,70 m +0,60 €/m², Bad oder WC außerhalb der Wohnung −1,32 €/m², Einbauküche +0,52 €/m²).
- Summe der Schritte 1 bis 4; beim Mietspiegel 2026 wird das Ergebnis zusätzlich mit dem Faktor 1,044 (VPI-Fortschreibung) multipliziert.
Wie stark sind die Mieten in Bonn gestiegen?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bonner Mietspiegel ist von 8,87 €/m² (2020) über 9,94 €/m² (2024) auf 10,38 €/m² (2026) gestiegen — rund +17 % in sechs Jahren. Der Sprung 2020 auf 2024 (+12 %) beruht auf einer echten Neuerhebung mit repräsentativer Stichprobe (Erhebungsstichtag 1. Oktober 2023), der Anstieg 2024 auf 2026 (+4,4 %) dagegen allein auf der Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex (Stichtag 1. Oktober 2025). Erstellt und berechnet wurde der Mietspiegel vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (Hamburg), wissenschaftlich begleitet vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU, Darmstadt); anerkannt hat ihn der Arbeitskreis Mietspiegel, dem unter anderem der Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr und die Haus- und Grundeigentümervereine angehören.
Bonn und Köln: qualifizierter gegen einfachen Mietspiegel
Bonn hat einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, das benachbarte Köln nur einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Der Unterschied ist rechtlich erheblich: Nur der qualifizierte Mietspiegel entfaltet die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB — die dort ausgewiesenen Entgelte gelten vor Gericht als ortsübliche Vergleichsmiete. Bonn ist damit weit vorn: Der Mietspiegel 2026 ist bereits die 14. Ausgabe, der erste qualifizierte Mietspiegel stammt aus dem Jahr 2020. Der Kölner Mietspiegel wird dagegen mit der Rheinischen Immobilienbörse e. V. erstellt und ohne wissenschaftliche Vermutungswirkung geführt. Ein direkter Preisvergleich ist nur eingeschränkt möglich, weil unterschiedlich erhoben wird: Für Köln nennt der Zensus 2022 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,39 €/m², der Bonner Mietspiegel-Mittelwert 2026 liegt bei 10,38 €/m². Bonn schreibt seinen Mietspiegel turnusgemäß alle zwei Jahre fort und erhebt ihn alle vier Jahre komplett neu — die nächste Neuerhebung ist zum 1. Juli 2028 vorgesehen.
Welche Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten in Bonn?
In Bonn dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen — die abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB statt der bundesweiten 20 %. Sie gilt in Bonn seit dem 1. Juli 2020 durchgehend und aktuell bis zum 28. Februar 2030, weil die Stadt in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) liegt. Historisch galten die 15 % schon einmal von Juni 2014 bis Mai 2019; danach klaffte eine Verordnungslücke, in der von Juni 2019 bis Juni 2020 wieder 20 % zulässig waren — Mieterhöhungen mit Zustellung in diesem Fenster unterlagen also der höheren Grenze. Zusätzlich gilt in Bonn die Mietpreisbremse nach § 556d BGB seit dem 1. Juli 2015 durchgehend, aktuell bis zum 31. Dezember 2029: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Rechtsgrundlage sind die nordrhein-westfälischen Verordnungen im Gesetz- und Verordnungsblatt GV. NRW. 2025 (S. 111 und S. 848).
So hat sich der Mietspiegel Bonn entwickelt
| Ausgabe | Ø Basiswert | Merkmale |
|---|---|---|
| 2024 | 8,92 €/m² | 28 Zu-/Abschlagsmerkmale |
| 2026 | 9,31 €/m² | 28 Zu-/Abschlagsmerkmale |
Mieterhöhung in Bonn: Was ist zulässig?
In Bonn gilt aktuell die Kappungsgrenze von 15 %: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um diesen Wert steigen — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
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Was bedeuten Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und qualifizierter Mietspiegel?
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in Bonn für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel Bonn 2026 weist diese Vergleichsmiete je Wohnungstyp als Spanne in €/m² aus.
- Kappungsgrenze
- Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens steigen darf — in Bonn aktuell 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Auch innerhalb der Kappungsgrenze darf die Miete nie über die Vergleichsmiete steigen.
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Der Mietspiegel Bonn 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel; seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
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Kostenlos startenHäufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Bonn laut Mietspiegel?
Der Bonner Mietspiegel 2026 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,38 €/m² aus (2024: 9,94 €/m²). Der konkrete Wert einer Wohnung ergibt sich metergenau aus Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage und Ausstattung — kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter deutlich mehr als große.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Bonn berechnet?
In fünf Schritten als Betrag in €/m²: 1. metergenaue Basismiete nach Wohnfläche (16 bis 160 m², 145 Stufen), 2. Baujahreszuschlag (bis +2,57 €/m²), 3. Wohnlagenzuschlag nach Wohnlagenkarte (0 bis 17,5 Punkte, bis +2,00 €/m²), 4. 27 Gebäude- und Wohnungsmerkmale als Zu- und Abschläge, 5. Summe, beim Mietspiegel 2026 zusätzlich × Faktor 1,044.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Bonn ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Bonn aber höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren (abgesenkte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB). Außerhalb solcher Gebietskulissen gelten bundesweit 20 %.
Gilt in Bonn die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Bonn liegt in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW); die 15-%-Grenze gilt seit dem 1. Juli 2020 durchgehend und aktuell bis zum 28. Februar 2030. Nur in der Verordnungslücke von Juni 2019 bis Juni 2020 waren zwischenzeitlich wieder 20 % zulässig.
Gilt in Bonn die Mietpreisbremse?
Ja. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt in Bonn seit dem 1. Juli 2015 durchgehend, aktuell bis zum 31. Dezember 2029. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist sie nicht maßgeblich.
Ist der Bonner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — erstellt vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (Hamburg), wissenschaftlich begleitet vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU, Darmstadt). Als qualifizierter Mietspiegel entfaltet er die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB: Die ausgewiesenen Entgelte gelten als ortsübliche Vergleichsmiete.
Was ist der Unterschied zwischen dem Mietspiegel in Bonn und in Köln?
Bonn hat einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) mit gesetzlicher Vermutungswirkung, Köln nur einen einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB, erstellt mit der Rheinischen Immobilienbörse). Der Bonner Mietspiegel-Mittelwert liegt 2026 bei 10,38 €/m²; für Köln nennt der Zensus 2022 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,39 €/m² (wegen unterschiedlicher Erhebung nur eingeschränkt vergleichbar).
Wie lange gilt der Bonner Mietspiegel 2026?
Der Bonner Mietspiegel 2026 gilt vom 1. Juli 2026 bis zum 30. Juni 2028. Er ist eine Index-Fortschreibung des Mietspiegels 2024 und hebt alle Werte um 4,4 % an (Verbraucherpreisindex, Stichtag 1. Oktober 2025). Die nächste komplette Neuerhebung ist turnusgemäß zum 1. Juli 2028 vorgesehen.