Spanne
Die Spanne ist der Bereich um den rechnerischen Mietspiegel-Wert, innerhalb dessen die Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung liegen kann. Abweichungen vom Mittel- oder Punktwert innerhalb der Spanne müssen mit wohnwertrelevanten Merkmalen begründet werden; die Spanne darf nie überschritten werden.
Wie die Spanne entsteht
Die Spanne bildet die tatsächliche Streuung der erhobenen Mieten um den rechnerischen Mittel- oder Punktwert eines Mietspiegel-Feldes ab — in vielen Mietspiegeln der Bereich, in dem rund zwei Drittel der erfassten Mieten liegen. Sie ist damit kein Spielraum für freie Verhandlung, sondern Ausdruck davon, wie unterschiedlich vergleichbare Wohnungen tatsächlich vermietet werden.
Wann eine Abweichung vom Mittelwert zulässig ist
Eine Miete darf nur dann oberhalb des Mittel- oder Punktwerts innerhalb der Spanne liegen, wenn wohnwertrelevante Merkmale das rechtfertigen — etwa eine besonders hochwertige Ausstattung oder eine bevorzugte Wohnlage. Wohnwertmindernde Merkmale wirken umgekehrt in Richtung des unteren Spannenrands. Wer einen Wert oberhalb des Mittelwerts verlangt, muss die herangezogenen Merkmale im Streitfall darlegen und beweisen können.
Die Spanne als Obergrenze
Unabhängig von der Begründung darf die verlangte Miete den oberen Rand der Spanne niemals überschreiten — er markiert damit zugleich das Ende der ortsüblichen Vergleichsmiete für das jeweilige Tabellenfeld oder den jeweiligen Basiswert. Ein Vermieter, der eine höhere Miete durchsetzen will, kann sich nicht mehr auf den Mietspiegel stützen.
Quellen
- § 558 BGB — gesetze-im-internet.de (Stand: 11.07.2026)