Mietspiegel Reutlingen: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Reutlingen zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt laut Mietspiegel 2025 bei 9,39 €/m² (Datenerhebung Juli bis September 2024; Quelle: Stadt Reutlingen). Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB gilt vom 1. Februar 2025 bis zum 31. Januar 2027. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg über Basis-Nettomiete, Punktwerte und Wohnzone. Wer eine Mieterhöhung Reutlingen plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wohnen und Mieten in Reutlingen: die Lage vor Ort
Reutlingen ist mit 118.852 Einwohnern (Amtliches Gemeindeverzeichnis, Destatis, Gebietsstand 30.06.2026) eine Großstadt und damit gesetzlich zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet — das Mietspiegelreformgesetz schreibt seit dem 1. Juli 2022 für Kommunen ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel vor (Quelle: Stadt Reutlingen). Die Wohnlage wird im Mietspiegel über fünf Zonen abgebildet, die aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses abgeleitet sind: Zone 1 (±0 Punkte) umfasst vor allem die äußeren Bezirke wie Gönningen, Bronnweiler, Mittelstadt oder Teile von Ohmenhausen, die Zonen 4 und 5 (+13 bzw. +15 Punkte, also +13 bis +15 % auf die Basis-Nettomiete) liegen überwiegend in der Kernstadt. Die Zuordnung erfolgt adressgenau über das Straßenverzeichnis der Broschüre (S. 20–34); nicht aufgeführte Adressen liegen in der „Sonderzone X" (Industrie-, Gewerbegebiete, Außenbereich), für die keine Vergleichsmiete ausgewiesen werden kann. Der Preisabstand zwischen Alt und Neu ist deutlich: Neubauwohnungen (Baujahr 2022–2024) kosten laut Tabelle 1 des Mietspiegels 2025 je nach Größe 11,56–17,84 €/m², Bestandswohnungen der Baujahre 1919–1948 nur 7,93–12,23 €/m².
Wie stark sind die Mieten in Reutlingen gestiegen?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Reutlingen ist von 9,13 €/m² (Mietspiegel 2023, Datenerhebung Juli 2022) auf 9,39 €/m² (Mietspiegel 2025, Datenerhebung Juli–September 2024) gestiegen — ein Plus von rund 2,8 % in zwei Jahren (Quelle: Stadt Reutlingen, Mietspiegelbroschüren 2023 und 2025). Dieselbe Musterwohnung aus dem Anwendungsbeispiel der Broschüre (72 m², Baujahr 1982) hat eine Basis-Nettomiete von 8,41 €/m² im Mietspiegel 2025 gegenüber 8,17 €/m² im Mietspiegel 2023 (+2,9 %). Reutlingen hat seit 2018 einen qualifizierten Mietspiegel: Auf die Erstaufstellung 2018 folgten die indexbasierte Fortschreibung 2020, die Neuaufstellung 2023 (1.204 Datensätze aus einer Mieterbefragung im Juli/August 2022) und die Stichprobenfortschreibung 2025 (2.500 befragte Haushalte, Juli–September 2024). Alle Ausgaben erstellte das EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg) unter Mitwirkung von Haus & Grund Reutlingen und Region e. V. und dem Deutschen Mieterbund Reutlingen-Tübingen e. V. Die Neuaufstellung des Mietspiegels 2027 läuft bereits: 4.000 per Stichprobe ausgewählte Bürgerinnen und Bürger können bis zum 22.07.2026 an der Befragung teilnehmen (Quelle: Stadt Reutlingen).
Besonderheiten: Punktwerte sind prozentuale Zu- und Abschläge
Der Reutlinger Mietspiegel rechnet mit einem Punktesystem, bei dem ein Punkt genau 1 % der Basis-Nettomiete entspricht: Die Summe der Punktwerte aus Tabelle 2 wird mit der Basis-Nettomiete multipliziert und durch 100 geteilt (Zeile C des Berechnungsschemas). Die größten Zuschläge gibt es für ein denkmalgeschütztes Gebäude (+9 Punkte), einen Aufzug in Gebäuden mit weniger als 6 Volletagen (+6) und die Wohnzone 5 (+15); die größten Abschläge für alten Linoleumboden (−11), Warmwasser aus Kleinboilern oder Untertischgeräten (−9) und eine Kellergeschosswohnung (−5). Maßgeblich sind nur Merkmale, die der Vermieter gestellt hat — vom Mieter selbst geschaffene Ausstattung zählt nicht. Um den errechneten Wert liegt eine Zweidrittel-Spanne von ±21 % (Faktoren 0,79 und 1,21), innerhalb derer eine Miete in Reutlingen als ortsüblich gilt. Der Mietspiegel gilt für Wohnungen von 25 bis unter 160 m², die bis zum 31.07.2024 gebaut wurden; nicht erfasst sind u. a. preisgebundene, überwiegend möblierte und nur kurzzeitig vermietete Wohnungen (Quelle: Mietspiegel Reutlingen 2025, S. 7–17).
Belege aus dem Mietspiegel Reutlingen
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Reutlingen geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Reutlingen: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Reutlingen ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Reutlingen laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 9,39 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2025 (Datenerhebung Juli–September 2024; Quelle: Stadt Reutlingen). Die Basis-Nettomiete der Tabelle 1 reicht je nach Größe und Baujahr von 7,93 €/m² (große Wohnung, Baujahr 1919–1948) bis 17,84 €/m² (kleine Neubauwohnung, Baujahr 2022–2024); Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnzone verändern den Wert um prozentuale Zu- oder Abschläge.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Reutlingen ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Reutlingen aber maximal 15 % innerhalb von drei Jahren: Die Stadt liegt in der Gebietskulisse der baden-württembergischen Kappungsgrenzenverordnung vom 16.12.2025 (gültig 01.01.–31.12.2026); außerhalb solcher Gebiete gelten 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
Gilt in Reutlingen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Reutlingen steht seit 2020 durchgängig auf der Kappungsgrenzen-Liste des Landes Baden-Württemberg: zunächst in der Kappungsgrenzenverordnung vom 16.06.2020 (GBl. S. 408, verlängert bis 31.12.2025), seit dem 01.01.2026 in der neuen Verordnung vom 16.12.2025 mit 130 Gemeinden (gültig bis 31.12.2026). Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Wie oft darf die Miete in Reutlingen erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Erhöhungsverlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Zusätzlich gilt die Reutlinger Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Ist der Mietspiegel Reutlingen ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Mietspiegel 2025 ist die Stichprobenfortschreibung des 2023 neu aufgestellten Mietspiegels, erstellt vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg) unter Mitwirkung von Haus & Grund Reutlingen und Region e. V. und dem Deutschen Mieterbund Reutlingen-Tübingen e. V.; der Gemeinderat hat ihn am 30.01.2025 anerkannt. Er gilt vom 01.02.2025 bis zum 31.01.2027.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Reutlingen nicht?
U. a. nicht für preisgebundene und öffentlich geförderte Wohnungen, überwiegend gewerblich genutzten Wohnraum, Wohnheime und Sammelunterkünfte, nur kurzzeitig (maximal drei Monate) vermieteten Wohnraum, überwiegend möblierte Wohnungen, Werkswohnungen, untervermietete Zimmer sowie Wohnungen unter 25 m² oder ab 160 m² Wohnfläche. Er erfasst nur Wohnungen, die bis zum 31.07.2024 gebaut wurden.
Gilt in Reutlingen die Mietpreisbremse?
Ja, seit dem 01.11.2015. Reutlingen gehört zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2026): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen z. B. für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist sie nicht maßgeblich.
Wie wird die Wohnlage in Reutlingen bestimmt?
Über fünf Mietspiegelzonen, die auf der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses basieren: Zone 1 bringt ±0 Punkte, Zone 2 +6, Zone 3 +7, Zone 4 +13 und Zone 5 +15 Punkte (1 Punkt = 1 % Zuschlag auf die Basis-Nettomiete). Die Zone einer Adresse steht im Straßenverzeichnis der Mietspiegelbroschüre (S. 20–34). Für Gebäude der Sonderzone X (Industrie-/Gewerbegebiete, Außenbereich) kann keine Vergleichsmiete ausgewiesen werden.
Was gilt nach dem 31. Januar 2027?
Dann soll der neu aufgestellte Mietspiegel 2027 gelten — die gesetzlich alle vier Jahre fällige Neuaufstellung läuft bereits: 4.000 per Stichprobe ausgewählte Reutlinger Haushalte können bis zum 22.07.2026 an der Mieter- und Vermieterbefragung teilnehmen (Quelle: Stadt Reutlingen). Bis zum 31.01.2027 bleibt der Mietspiegel 2025 das maßgebliche Begründungsmittel.