Mietspiegel Stuttgart: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Stuttgart beträgt 11,15 €/m² nach dem qualifizierten Mietspiegel 2025/2026 — nur 1,0 % mehr als zwei Jahre zuvor (Quelle: Landeshauptstadt Stuttgart, Pressemitteilung Dezember 2024). Der Stuttgarter Mietspiegel rechnet anders als die meisten: Ausgangspunkt ist ein Grundwert je Wohnfläche und Baujahr, auf den feste Euro-Beträge für Lage und Ausstattung addiert oder abgezogen werden — kein Punktesystem. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in zwei Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Vermieter prüfen direkt im Anschluss, ob und um wie viel sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen.
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Wohnen und Mieten in Stuttgart: die Lage vor Ort
Stuttgart hat rund 606.000 Einwohner (605.663 zum 31.12.2025, Statistisches Amt der Landeshauptstadt Stuttgart) und laut Zensus 2022 gut 212.000 vermietete Wohnungen. Der Mietspiegel wird seit 1972 auf Grundlage einer alle zwei Jahre stattfindenden Wohnungsmarktbefragung erstellt — eine der längsten Mietspiegel-Reihen Deutschlands (Quelle: Landeshauptstadt Stuttgart, stuttgart.de/mietspiegel, Stand Juni 2026).
Drei Stuttgarter Besonderheiten stechen heraus. Erstens: Ein Balkon ist im Mietspiegel Stuttgart ausdrücklich nicht mietpreisrelevant — er kommt in so vielen Wohnungen aller Preisklassen vor, dass die Regressionsanalyse keinen signifikanten Zusammenhang mit der Miete findet (Quelle: Methodenbericht zum Mietspiegel 2025/2026, Landeshauptstadt Stuttgart). Zweitens: Der Mietspiegel gilt — anders als in den meisten Städten — ausdrücklich auch für Einfamilienhäuser, Penthousewohnungen und möblierten Wohnraum; bei möblierten Wohnungen wird die Vergleichsmiete der unmöblierten Wohnung ermittelt und ein Möblierungszuschlag hinzugerechnet. Drittens: Eine „neubaugleiche Modernisierung" — eine Kernsanierung seit 1991 mit Kosten von mindestens zwei Dritteln der Neubaukosten — verschiebt die Wohnung in die Baualtersklasse des Modernisierungsjahres; die Broschüre enthält dafür eine eigene Mindestbaukosten-Tabelle (760 bis 1.990 €/m² je nach Jahr).
Die Lagekategorie (zehn Stufen in den Stadtbereichen Mitte, Filder, Neckar und Nord, Zuschläge 0,00 bis +1,36 €/m²) zeigt der amtliche Kartenviewer unter maps.stuttgart.de/mietspiegel nach Adresseingabe — im Rechner wählen Sie die Kategorie dann aus. Das Ergebnis gilt als Spanne: vom errechneten Durchschnittswert −1,80 €/m² bis +1,77 €/m² (Quelle: Mietspiegel 2025/2026, Landeshauptstadt Stuttgart).
Für zwei Wohnungsgruppen weist der Mietspiegel 2025/2026 bewusst keine Vergleichsmiete aus: Wohnungen, die ab Mai 2024 fertiggestellt wurden, und Wohnungen bis 20 m² Wohnfläche. Sozialwohnungen (preisgebundener Wohnraum) sind ganz vom Geltungsbereich ausgenommen. In Stuttgart gelten außerdem beide Landes-Schutzinstrumente, jeweils neu erlassen zum 01.01.2026 und befristet bis 31.12.2026: die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (Kappungsgrenzenverordnung BW vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145) und die Mietpreisbremse für Neuvermietungen (Mietpreisbegrenzungsverordnung BW vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 144); Stuttgart ist in beiden Gebietskulissen ausdrücklich genannt. Verlängert das Land nicht, gilt ab 01.01.2027 wieder die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % — der Rechner berücksichtigt das Datum automatisch.
Belege aus dem Mietspiegel Stuttgart
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Stuttgart geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Stuttgart: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Stuttgart ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Stuttgart laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 11,15 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2025/2026 (Erhebung April 2024). Die Grundwerte reichen je nach Wohnfläche und Baujahr von 8,94 bis 12,96 €/m²; mit Lagezuschlag (bis +1,36 €/m²), Ausstattungsmerkmalen und oberem Spannenwert sind auch deutlich höhere Vergleichsmieten möglich.
Wie finde ich die Wohnlage bzw. Lagekategorie meiner Wohnung?
Über den amtlichen Kartenviewer unter maps.stuttgart.de/mietspiegel: Adresse eingeben, die Karte zeigt die Lagekategorie farbig an. Es gibt zehn Kategorien in den Stadtbereichen Mitte, Filder, Neckar und Nord mit Zuschlägen von 0,00 bis +1,36 €/m² — Lageabschläge gibt es nicht.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Stuttgart ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 % innerhalb von drei Jahren — in Stuttgart gilt die abgesenkte Kappungsgrenze der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 145, befristet bis 31.12.2026) statt der bundesweiten 20 %.
Ist der Mietspiegel Stuttgart ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — als Regressionsmietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt (Statistisches Amt, 4.745 ausgewertete Mietverhältnisse) und im Dezember 2024 anerkannt. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
Zählt ein Balkon im Mietspiegel Stuttgart?
Nein. Ein Balkon ist in Stuttgart nicht mietpreisrelevant: Er kommt in so vielen Wohnungen aller Preisklassen vor, dass die Regressionsanalyse keinen signifikanten Mietaufschlag ergibt. Preisrelevant sind stattdessen über 20 Merkmale wie Flächenheizung (+0,77 €/m²) oder Videosprechanlage (+0,65 €/m²).
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Stuttgart nicht?
Nicht für preisgebundene Sozialwohnungen. Keine Werte weist er außerdem für Wohnungen aus, die ab Mai 2024 fertiggestellt wurden, und für Wohnungen bis 20 m² Wohnfläche.
Gilt der Mietspiegel Stuttgart auch für Einfamilienhäuser?
Ja — anders als in den meisten Städten gilt er ausdrücklich auch für Einfamilienhäuser, Penthousewohnungen und möblierten Wohnraum. Bei möblierten Wohnungen wird die Vergleichsmiete unmöbliert ermittelt und ein Möblierungszuschlag hinzugerechnet.
Gilt in Stuttgart die Mietpreisbremse?
Ja. Stuttgart steht in der Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 144, gültig 01.01.–31.12.2026): Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen.