Mietspiegel Nürnberg: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Nürnberg — offiziell „Nürnberger Mietenspiegel" — weist für Wohnungen in der Stadt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,65 €/m² aus (qualifizierter Mietenspiegel 2024, gültig bis 31.07.2026); ab dem 1. August 2026 gilt der Mietenspiegel 2026 mit durchschnittlich 10,33 €/m², erstmalig kostenfrei zum Download (Quelle: Stadt Nürnberg). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg aus Basismiete, prozentualen Zu- und Abschlägen und der ±23-%-Spanne. Wer eine Mieterhöhung Nürnberg plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Nürnberg höchstens 15 % in drei Jahren (Bayerische Mieterschutzverordnung). Einen offiziellen Online-Rechner bietet die Stadt Nürnberg nicht an.
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Wie berechnet der Nürnberger Mietenspiegel die Vergleichsmiete?
Der Nürnberger Mietenspiegel arbeitet nicht mit Tabellenfeldern, sondern mit einer Basismiete allein nach Wohnfläche plus prozentualen Zu- und Abschlägen; um das Ergebnis liegt eine Spanne von ±23 %, in der zwei Drittel der erhobenen Mieten liegen. Die Basismiete verläuft U-förmig: Kleine Wohnungen (20–25 m²) sind mit 16,34 €/m² am teuersten, das Minimum liegt bei 66–70 m² mit 9,45 €/m² (71–80 m²: 9,51 €/m²), sehr große Wohnungen (151–170 m²) steigen wieder auf 9,65 €/m² — zwischen 26 und 54 m² sogar quadratmetergenau abgestuft. Auf die Basismiete werden alle Prozente summiert: verpflichtend die Baualtersklasse (−8 % für 1919–1948 bis +23 % für Baujahre ab 2017 — der klassische Altbau bis 1918 steht mit −6 % besser da als die Zwischenkriegsbauten), dazu Ausstattungsmerkmale wie hochwertiger Bodenbelag +7 %, komplette Einbauküche +4 % oder Einzelöfen −9 %. Die Wohnlage kennt keine Stufen wie „einfach/mittel/gut", sondern drei Prozent-Merkmale: der Stadtteil Altstadt und engere Innenstadt +6 % (im amtlichen Berechnungsbeispiel „Altstadtrandgebiet" genannt; maßgeblich ist das amtliche Straßenverzeichnis), eine Lage mit Wohnvorteilen +2 % (mindestens 2 von 5 Kriterien, z. B. Parkanlage in max. 250 m, U-Bahn- oder Tram-Halt in max. 300 m) und eine Lage mit Wohnnachteilen −2 % (mindestens 2 von 4 Kriterien, z. B. Hauptverkehrsstraße, Einzelhandel weiter als 800 m); treffen Vor- und Nachteile zusammen, neutralisieren sie sich. Das offizielle Beispiel der Stadt: 80 m², Baujahr 1976, Parkettboden, Altstadtrandgebiet, Dachgeschoss im 4. OG, ohne Sprechanlage und Balkon → 9,51 €/m² + 6 % = 10,08 €/m², also 806,40 € nettokalt (Spanne 7,76–12,40 €/m²). Quelle: Nürnberger Mietenspiegel 2024, Leseversion (Stadt Nürnberg).
Wie haben sich die Mieten in Nürnberg entwickelt?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Nürnberger Mietenspiegel ist von 6,42 €/m² (2012) über 9,18 €/m² (2022) und 9,65 €/m² (2024) auf 10,33 €/m² (2026) gestiegen; für 2024→2026 nennt die Stadt „unter Berücksichtigung der Wohnfläche" eine durchschnittliche Steigerung von rund 5,4 % (2022→2024: +5,1 %). Nürnberg hat dabei einen der traditionsreichsten Mietspiegel Deutschlands: Die erste Ausgabe des „Nürnberger Mietenspiegels" erschien zum 31.12.1974, die Ausgabe 2026 ist bereits die 27.; seit 2008 gilt das Regressionsverfahren mit Basismiete und Prozent-Merkmalen, ausgewertet vom EMA-Institut (Regensburg) auf Basis der städtischen Erhebung „Leben in Nürnberg" (Ausgabe 2024: 3.276 auswertbare Mietverhältnisse). Der Vergleich der Leseversionen 2022 und 2024 zeigt, wie sich die Bewertung verschiebt: Die Spanne wuchs von ±22 % auf ±23 %, der Neubau-Zuschlag (ab Baujahr 2017) von +18 % auf +23 %, der Innenstadt-Lagezuschlag von +4 % auf +6 %; neu kamen regenerative Heizung +3 % und Kochnische +2 % hinzu, während die Abschläge für Hochhaus- und Erdgeschosswohnungen (je −3 %) ersatzlos entfielen. Quellen: „50 Jahre Nürnberger Mietenspiegel" (Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth, Bericht M550, 05.11.2024); Leseversionen 2022/2024; Stadt Nürnberg, Pressemeldungen zum Mietenspiegel 2026 (Juni 2026).
Was ändert sich mit dem Mietenspiegel 2026 ab dem 1. August?
Der Mietenspiegel 2026 wurde am 25.06.2026 im Stadtplanungsausschuss vorgestellt, gilt ab dem 1. August 2026 und hebt die Durchschnittsmiete auf 10,33 €/m² — unter Berücksichtigung der Wohnfläche eine Steigerung von rund 5,4 % gegenüber 2024, erstmalig kostenfrei zum Download auf wohnen.nuernberg.de. Der Anstieg verteilt sich ungleich: Kleine Wohnungen um 30 m² verteuerten sich seit 2024 um rund 8 %, große Wohnungen ab etwa 90 m² um weniger als 2 %; die Spitze markieren gut ausgestattete Neubauwohnungen (ab Baujahr 2017) um 30 m² mit bis zu 25,90 €/m², am günstigsten bleibt einfacher Bestand der Baujahre vor 1977 ab 40 m² mit 8,00–8,60 €/m². Für Mieterhöhungen entscheidet der Zugang des Schreibens: Erhöhungsverlangen bis zum 31.07.2026 werden mit dem Mietenspiegel 2024 begründet, ab dem 01.08.2026 mit den Werten der Ausgabe 2026. Quellen: Stadt Nürnberg (Stadtportal, Pressemeldungen 22.06.2026); nordbayern.de; marktspiegel.de.
Wie viel Mieterhöhung ist in Nürnberg zulässig?
Vermieter in Nürnberg dürfen die Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, höchstens jedoch um 15 % innerhalb von drei Jahren — nicht 20 % wie im Bundesrecht, denn Nürnberg liegt im Geltungsbereich der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (GVBl. 2025 S. 718; in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2029, 285 Gemeinden). Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in Nürnberg durchgehend mindestens seit der Mieterschutzverordnung vom August 2019; maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens galt (§ 558 Abs. 3 BGB). Zusätzlich gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), und nach Umwandlung in Eigentumswohnungen greift eine verlängerte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Weil der Nürnberger Mietenspiegel qualifiziert ist (§ 558d BGB), müssen seine Werte in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden — auch wenn die Erhöhung anders begründet wird (§ 558a Abs. 3 BGB); ein nachvollziehbarer Rechenweg aus Basismiete, Prozent-Merkmalen und Spanne ist deshalb entscheidend. Quellen: §§ 556d, 558, 558a, 558d BGB; Bayerische Mieterschutzverordnung (GVBl. 2025 S. 718).
Belege aus dem Mietspiegel Nürnberg
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Nürnberg geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Nürnberg: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Nürnberg ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Bayern: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Nürnberg laut Mietenspiegel?
Der qualifizierte Nürnberger Mietenspiegel 2024 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,65 €/m² aus (Stand 01.08.2024, gültig bis 31.07.2026). Der Wert entsteht aus einer Basismiete nach Wohnfläche plus prozentualen Zu- und Abschlägen für Baujahr, Ausstattung und Lage; um das Ergebnis liegt eine Spanne von ±23 %. Je nach Wohnung reicht sie von rund 8 €/m² (einfacher Bestand vor 1977) bis über 25 €/m² (gut ausgestatteter Neubau). Quelle: Nürnberger Mietenspiegel 2024, Leseversion (Stadt Nürnberg).
Wie viel Mieterhöhung ist in Nürnberg erlaubt?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens jedoch um 15 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 BGB) — nicht 20 % wie im Bundesrecht. Nürnberg liegt im Geltungsbereich der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (GVBl. 2025 S. 718), gültig bis 31.12.2029. Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens galt (§ 558 Abs. 3 BGB).
Gilt in Nürnberg die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Nürnberg steht in der Anlage der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2029, 285 Gemeinden). Die auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze gilt durchgehend mindestens seit der bayerischen Mieterschutzverordnung vom 07.08.2019. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % statt 20 % steigen.
Gilt in Nürnberg die Mietpreisbremse?
Ja. Nürnberg gehört zur Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung (§ 1 MiSchuV): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — also maximal 110 % (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen etwa für Neubau). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist die Mietpreisbremse dagegen nicht maßgeblich; dort gilt die Kappungsgrenze von 15 %.
Ab wann gilt der neue Mietenspiegel 2026?
Der Mietenspiegel 2026 wurde am 25.06.2026 im Stadtplanungsausschuss vorgestellt und gilt ab dem 1. August 2026. Die durchschnittliche Nettokaltmiete steigt damit auf 10,33 €/m² (2024: 9,65 €/m²), unter Berücksichtigung der Wohnfläche ein Anstieg von rund 5,4 %. Erhöhungsverlangen, die ab dem 01.08.2026 zugehen, müssen mit den Werten der Ausgabe 2026 begründet werden; bis zum 31.07.2026 gilt der Mietenspiegel 2024. Quelle: Stadt Nürnberg (Pressemeldungen Juni 2026).
Ist der Nürnberger Mietenspiegel kostenlos erhältlich?
Ab dem 1. August 2026 wird die Leseversion des Mietenspiegels 2026 erstmalig kostenfrei zum Download angeboten (auf wohnen.nuernberg.de). Auch die Leseversion 2024 war bereits gratis abrufbar; kostenpflichtig war zuletzt nur die gedruckte Broschüre. Einen offiziellen Online-Rechner stellt die Stadt Nürnberg nicht bereit — nur PDFs wie Leseversion, Straßenverzeichnis und Karten. Quelle: Stadt Nürnberg.
Ist der Mietenspiegel Nürnberg ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — wissenschaftlich erstellt vom EMA-Institut (Regensburg) auf Basis der städtischen Erhebung „Leben in Nürnberg" (Ausgabe 2024: 3.276 auswertbare Mietverhältnisse). Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn der Vermieter die Erhöhung anders begründet (§ 558a Abs. 3 BGB). Ein nachvollziehbarer Rechenweg aus Basismiete, Prozent-Merkmalen und Spanne ist deshalb entscheidend.
Wie oft darf die Miete in Nürnberg erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Verlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Unabhängig davon bleibt die 15-%-Kappungsgrenze über drei Jahre die Obergrenze. Modernisierungs- und Indexmieterhöhungen folgen eigenen Regeln.