Mietspiegel München: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in München beträgt 15,38 €/m² nach dem qualifizierten Mietspiegel 2025 — 5,5 % mehr als im Mietspiegel 2023 und der höchste Wert aller deutschen Großstädte (Quelle: Landeshauptstadt München). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — vom Grundpreis nach Wohnfläche und Baujahr über alle €-Zu- und Abschläge bis zur Spanne. Vermieter prüfen direkt im Anschluss, ob und um wie viel sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen — in München gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %.
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Wohnen und Mieten in München: die Lage vor Ort
München ist mit 1.612.429 Einwohnern mit Hauptwohnsitz (Melderegister, 31.12.2025; amtliche Fortschreibung auf Zensus-Basis: rund 1,51 Mio.) die größte Stadt Bayerns — und die teuerste Mietstadt Deutschlands: Bei den Angebotsmieten führt München mit 21,44 €/m² deutlich vor Frankfurt am Main mit 16,80 €/m² (Quelle: immowelt Mietkompass, 2026). Auch im Vergleich der qualifizierten Mietspiegel liegt München vorn: 15,38 €/m² Durchschnitt gegenüber z. B. 12,28 €/m² in Frankfurt am Main (Mietspiegel 2026) und 9,94 €/m² Median in Hamburg (Mietenspiegel 2025).
Wie finde ich meine Wohnlage in München?
Die Wohnlage wird in München ausschließlich über eine Karte bestimmt — ein Adressverzeichnis wie in anderen Städten gibt es nicht. Maßgeblich sind sechs Kategorien mit festen €-Zuschlägen auf den Grundpreis: durchschnittlich (±0), gut (+0,43), beste (+2,10) sowie — im zentralen Bereich der Makrolage — zentral-durchschnittlich (+0,80), zentral-gut (+2,29) und zentral-beste Lage (+2,70 €/m²) (Quelle: Mietspiegel für München 2025, Tabelle 3). Nachschlagen lässt sich die Einstufung adressgenau in der interaktiven Wohnlagenkarte im GeoPortal der Stadt — im Rechner wählen Sie die Kategorie dann aus. Zwei Fallstricke sind wichtig: Lärm-Abstufungen entlang großer Straßen sind als Linien eingetragen und gelten nur für die erste Häuserzeile — und bei Vorder- und Rückgebäuden zählt die tatsächliche Lage des Gebäudes, nicht die Adresse.
Warum ist der Münchner Mietspiegel rechtlich so umkämpft?
Der Münchner Mietspiegel ist seit Jahren Gegenstand von Gerichtsverfahren, weil er als qualifizierter Mietspiegel die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB trägt — wer höhere Mieten durchsetzen will, muss ihn angreifen. Der Eigentümerverband Haus und Grund München führte gegen den Mietspiegel 2017 zwei Verfahren vor dem Verwaltungsgericht München (Quelle: Haus und Grund München, Pressemitteilungen 2017/2018). In der Zivilrechtsprechung setzte das Landgericht München I 2024 eine wichtige Grenze: Die allgemeine Inflation rechtfertigt keinen „Stichtagszuschlag" über die Mietspiegelwerte hinaus (LG München I, Hinweisbeschluss vom 17.07.2024, Az. 14 S 3692/24) — der Bundesgerichtshof hatte einen solchen Zuschlag nur für den Fall ungewöhnlich starker Mietsteigerungen zwischen Erhebungsstichtag und Erhöhungsverlangen grundsätzlich zugelassen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 295/15).
Was gilt in München für Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
In München dürfen Bestandsmieten seit dem 15.05.2013 um höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren steigen — Bayern hat die Kappungsgrenze für die Landeshauptstadt als erstes Bundesland per Verordnung abgesenkt (Quelle: Bayerisches Justizministerium, PM Nr. 126/2013). Heute folgt die 15-%-Grenze aus der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (GVBl. 2025 S. 718; Begründung in BayMBl. 2025 Nr. 558), die vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 für 285 bayerische Gemeinden gilt — München eingeschlossen. Dieselbe Verordnung hält auch die Mietpreisbremse in Kraft: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; zudem gilt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Belege aus dem Mietspiegel München
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel München geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in München: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in München ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Bayern: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in München laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 15,38 €/m² nettokalt nach dem qualifizierten Mietspiegel 2025 — 5,5 % mehr als 2023. Je nach Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage weicht die konkrete Vergleichsmiete deutlich ab: Allein die Wohnlage macht bis zu +2,70 €/m² aus, die Spanne um den Punktwert bis zu ±3,80 €/m² in zentraler Lage.
Wie viel Mieterhöhung ist in München erlaubt?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 % innerhalb von drei Jahren. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in München seit 2013 und aktuell nach der Bayerischen Mieterschutzverordnung (GVBl. 2025 S. 718) bis Ende 2029 — nicht die bundesweiten 20 %.
Wie finde ich meine Wohnlage in München?
Über die interaktive Wohnlagenkarte im GeoPortal der Stadt München (Adresssuche) oder die Karte in der Mietspiegel-Broschüre — ein Adressverzeichnis gibt es nicht. Achtung: Lärm-Abstufungen gelten nur für die erste Häuserzeile, und bei Vorder-/Rückgebäuden zählt die tatsächliche Lage des Gebäudes, nicht die Adresse.
Ist der Mietspiegel München ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — wissenschaftlich erstellt (Kantar GmbH und LMU-Lehrstuhl für Statistik) und am 26.03.2025 vom Stadtrat anerkannt. Es wird gesetzlich vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben; seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
Warum spielt der Energieausweis im Mietspiegel München keine Rolle?
Der energetische Zustand ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels: Energiekennwerte wurden zwar erhoben, der Rücklauf war aber nicht repräsentativ genug für das Regressionsmodell. Energetische Merkmale können nur als begründete Abweichung innerhalb der Spanne angesetzt werden — mit der Beweiskraft eines einfachen Mietspiegels.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel München nicht?
U. a. nicht für preisgebundene und möblierte Wohnungen, Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, Einzelzimmer, Penthouse- und Untergeschosswohnungen, Untermiete, Werkswohnungen, Wohnungen ohne Küche, Bad, WC oder Heizung sowie Wohnungen unter 20 oder über 160 m².
Wann kommt der Mietspiegel München 2027?
München erstellt alle zwei Jahre einen neuen Mietspiegel; die Datenerhebung für die Ausgabe 2027 läuft seit Januar 2026 (Kantar, rund 30.000 Haushalte). Nach dem Rhythmus der Vorgänger ist die Veröffentlichung im Frühjahr 2027 zu erwarten; bis dahin gelten die Werte des Mietspiegels 2025.
Gilt in München die Mietpreisbremse?
Ja. Nach der Bayerischen Mieterschutzverordnung (01.01.2026–31.12.2029) darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB) — der Mietspiegel 2025 ist der Maßstab dafür. Daneben gelten die Kappungsgrenze von 15 % und eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren bei Umwandlung.