Mietspiegel Offenbach am Main: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Offenbach am Main weist für 2026 Feld-Mittelwerte der Nettokaltmiete von rund 5,85 bis 12,95 €/m² aus — je nach Baualter, Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage; über alle Baualtersklassen sind die Werte gegenüber 2024 um durchschnittlich 4,14 % gestiegen (einfacher Mietspiegel 2026, Stand 01.01.2026, Quelle: Stadt Offenbach am Main). Einen einzelnen Gesamtdurchschnitt veröffentlicht die Stadt nicht; als Referenz nennt der Mietspiegel z. B. 7,70 €/m² für eine Wohnung von 60–79 m² in mittlerer Lage mit Bad und Heizung (Baualter bis 1960). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Offenbach plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wohnen und Mieten in Offenbach: die Lage vor Ort
Offenbach am Main hat rund 132.700 Einwohner (Stand 31.12.2024) und einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Herausgeber sind gemeinsam der Mieterbund Offenbach e.V., Haus & Grund Offenbach/Main und der Magistrat der Stadt Offenbach (Wohnungs-, Versicherungs- und Standesamt). Der Mietspiegel 2026 wurde am 19.11.2025 einstimmig beschlossen, gilt seit dem 01.01.2026 und ist die Fortschreibung des Mietspiegels vom 01.01.2024; er wird alle zwei Jahre fortgeschrieben (nächste Ausgabe voraussichtlich 2028) und beruht auf 3.829 Mietwerten zum Stichtag 30.06.2025.
Keine Wohnlagenkarte — Lage im Einzelfall, Neubau ab 2020 nicht erfasst
Anders als in vielen Großstädten gibt es in Offenbach keine Wohnlagenkarte und kein Straßenverzeichnis. Die Dokumentation zum Mietspiegel stellt ausdrücklich fest, dass sich die Wohnlage nicht aus einer Karte oder Tabelle ablesen lässt — die Einordnung in einfache, mittlere oder gute Lage erfolgt im Einzelfall. Die Tabelle unterscheidet fünf Baualtersklassen (bis 1960, 1961–1978, 1979–1994, 1995–2007, 2008–2019), drei Größenklassen (35–59, 60–79, 80–100 m²) und die Ausstattung (Bad/Dusche und Heizung bzw. Bad/Dusche oder Heizung). Neubauten ab Baujahr 2020 sind im Mietspiegel nicht erfasst; ebenso wenig preisgebundene Wohnungen, Sozial- und Großwohnungen sowie möblierte Appartements. Jede Tabellenzelle nennt eine Spanne (Unter- bis Oberwert) und einen Mittelwert der Kaltmiete in €/m².
Kappungsgrenze 15 % — Rechtslage aktuell angefochten
Offenbach zählt seit dem 08.10.2014 zu den Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (statt der bundesweiten 20 %). Rechtsgrundlage ist die Hessische Mieterschutzverordnung vom 18.11.2020, verlängert durch Verordnung vom 12.11.2025 (GVBl. Hessen Nr. 74 v. 17.11.2025) — sie tritt mit Ablauf des 25.11.2026 außer Kraft. Wichtig: Diese Rechtslage ist derzeit angefochten. Das Amtsgericht Frankfurt a. M. hat mit Urteil vom 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25) die Verlängerung der Verordnung wegen eines Begründungsmangels für unwirksam gehalten. Das Urteil betrifft unmittelbar die Mietpreisbremse; ob dieselbe Unwirksamkeit auch die abgesenkte Kappungsgrenze erfasst, sagt es nicht ausdrücklich. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet keine anderen Gerichte; eine Berufung beim Landgericht Frankfurt und eine Neuregelung bis November 2026 werden erwartet. Stadt und Herausgeber halten Stand Ende 2025 an den 15 % fest. Fazit: Die Kappungsgrenze von 15 % ist anzusetzen, die Rechtslage aber angefochten — sie sollte vor Herbst 2026 erneut geprüft werden.
Belege aus dem Mietspiegel Offenbach am Main
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Offenbach am Main geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Offenbach am Main: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Offenbach am Main ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Hessen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Offenbach laut Mietspiegel?
Der einfache Mietspiegel 2026 nennt keine einzelne Durchschnittsmiete, sondern Feld-Mittelwerte der Nettokaltmiete von rund 5,85 bis 12,95 €/m² je nach Baualter, Größe, Ausstattung und Lage. Als Referenz gibt die Stadt z. B. 7,70 €/m² für 60–79 m² in mittlerer Lage mit Bad und Heizung (Baualter bis 1960) an. Gegenüber 2024 stiegen die Werte über alle Baualtersklassen um durchschnittlich 4,14 % (Quelle: Stadt Offenbach am Main).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Offenbach ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens um 15 % in drei Jahren (abgesenkte Kappungsgrenze). Hinweis: Die zugrunde liegende Hessische Mieterschutzverordnung ist derzeit angefochten (AG Frankfurt, Urteil v. 10.06.2026, nicht rechtskräftig); Stadt und Herausgeber halten aber an den 15 % fest. Ohne solche Absenkung gelten bundesweit 20 %.
Gilt in Offenbach die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Offenbach zählt seit dem 08.10.2014 zur Gebietskulisse der Hessischen Mieterschutzverordnung (vom 18.11.2020, verlängert am 12.11.2025, GVBl. Hessen Nr. 74/2025) — sie tritt mit Ablauf des 25.11.2026 außer Kraft. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Diese Rechtslage ist jedoch durch ein Urteil des AG Frankfurt vom 10.06.2026 angefochten (nicht rechtskräftig, Berufung und Neuregelung bis November 2026 erwartet); die 15 % sind vor Herbst 2026 erneut zu prüfen.
Gilt in Offenbach die Mietpreisbremse?
Ja, grundsätzlich: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, Hessische Mieterschutzverordnung, bis 25.11.2026). Diese Rechtslage ist allerdings unmittelbar betroffen: Das AG Frankfurt hält die Mietpreisbremse mit Urteil vom 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25) für unwirksam. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet keine anderen Gerichte; eine Berufung und eine Neuregelung bis November 2026 werden erwartet. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB im Bestand ist die Mietpreisbremse ohnehin nicht maßgeblich.
Was bedeutet das Frankfurter Urteil vom Juni 2026 für Offenbach?
Das Amtsgericht Frankfurt a. M. hat am 10.06.2026 entschieden, dass die Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung an einem Begründungsmangel leidet und unwirksam sei. Das betrifft direkt die Mietpreisbremse; ob auch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % erfasst ist, sagt das Urteil nicht ausdrücklich. Wichtig: Das Urteil ist nicht rechtskräftig, gilt nur für den entschiedenen Einzelfall und bindet keine anderen Gerichte. Erwartet werden eine Berufung beim Landgericht Frankfurt sowie eine gesetzliche Neuregelung bis November 2026.
Ist der Mietspiegel Offenbach ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein. Es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB (nicht qualifiziert nach § 558d). Herausgeber sind gemeinsam der Mieterbund Offenbach, Haus & Grund Offenbach/Main und der Magistrat der Stadt Offenbach. Er ist ein anerkanntes Begründungsmittel für Mieterhöhungen, unterliegt aber nicht den strengeren Anforderungen und der gesetzlichen Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Offenbach nicht?
Er gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen von 35 bis 100 m² in Mehrfamilienhäusern. Nicht erfasst sind insbesondere Neubauten ab Baujahr 2020, Sozialwohnungen, Großwohnungen sowie möblierte oder mit Sonderausstattung vermietete Appartements. Für nicht erfasste Wohnungen muss die ortsübliche Vergleichsmiete anders begründet werden (z. B. über Vergleichswohnungen).
Wie wird die Wohnlage in Offenbach bestimmt?
Im Einzelfall. Anders als in vielen Städten gibt es in Offenbach keine Wohnlagenkarte und kein Straßenverzeichnis; die Dokumentation stellt ausdrücklich fest, dass sich die Lage nicht aus einer Karte oder Tabelle ablesen lässt. Der Mietspiegel unterscheidet lediglich die drei Stufen einfache, mittlere und gute Wohnlage, die anhand der konkreten Umstände der Wohnung zugeordnet werden.