Mietspiegel Herten: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Herten 2025/2027 zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet: Die Mietrichtwerte reichen je nach Baujahr und Modernisierungsgrad von 4,13 €/m² (unmodernisierter Altbau bis 1947) bis 8,59 €/m² (Baujahr 2001–2013), jeweils nettokalt in normaler Wohnlage (Quelle: Stadt Herten, gültig ab dem 1. August 2025). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Herten plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wohnen und Mieten in Herten: die Lage vor Ort
Herten im Kreis Recklinghausen ist vom Bergbau geprägt: Gemessen an der Fördermenge galt die Stadt bis in die 1960er-Jahre als größte Bergbaustadt Europas, die Zechen Ewald, Schlägel & Eisen und Westerholt bestimmten den Wohnungsbau ganzer Stadtteile. Das spiegelt sich bis heute im Mietspiegel: Er nennt ausdrücklich die „typischen Zechenhäuser“ mit eigenem Wohnungseingang als Beispiel für die abgeschlossene Wohnung und bezieht sich grundsätzlich auf den Geschosswohnungsbau ab zwei Wohneinheiten. Das Preisniveau ist entsprechend moderat: Die Mietrichtwerte liegen im Mittel zwischen 4,13 €/m² (unmodernisierter Altbau bis 1947) und 8,59 €/m² (Baujahr 2001–2013).
Die Wohnlage wird in Herten nicht adressgenau, sondern beschreibend eingeordnet: Basis ist die mittlere (normale) Wohnlage, die laut Mietspiegel für den überwiegenden Teil des Stadtgebiets gilt — „einer Stadt am Rande des Ruhrgebietes“, wie es im Flyer heißt. Für gute Wohnlagen (aufgelockerte, durchgrünte Bebauung ohne Durchgangsverkehr) ist ein Zuschlag von bis zu 10 % möglich, für einfache Wohnlagen (etwa mit hoher Immissionsbelastung durch Industrie oder Verkehr) ein Abschlag von bis zu 10 %.
Bei den Regeln für Mieterhöhungen gilt in Herten der Bundesstandard: Die Stadt steht nicht auf der Gemeindeliste der Mieterschutzverordnung NRW, Bestandsmieten dürfen daher um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Auch die Mietpreisbremse für Neuvermietungen (§ 556d BGB) gilt in Herten nicht.
Wie der Hertener Mietspiegel rechnet
Der Mietspiegel 2025/2027 (gültig ab 1. August 2025) ist ein einfacher Mietspiegel, den die Stadt gemeinsam mit dem Mieterverein Recklinghausen, den Haus- und Grundeigentümervereinen und der Wohnungswirtschaft Emscher-Lippe erstellt hat; er wird alle zwei Jahre überprüft. Drei Eigenheiten sollte man kennen:
- Modernisierung statt Größenklassen: Die Tabelle unterscheidet elf Baugruppen nach Baujahr, bei Gebäuden bis 1970 zusätzlich nach Modernisierungsgrad — als modernisiert gilt eine Wohnung erst ab einem Bündel von mindestens drei Maßnahmen (z. B. Heizung, Sanitär, Fenster, Fassadendämmung). Größenklassen gibt es im Regelfall nicht; nur Kleinwohnungen bis 50 m² (Zuschlag bis 5 %) und große Wohnungen ab 100 m² werden im Einzelfall angepasst.
- Neubau frei verhandelbar: Für Wohnungen mit Baujahr ab 2014 nennt der Mietspiegel keine Richtwerte — hier gelten „Marktwerte, frei verhandelbar“.
- Prozentuale Zu- und Abschläge: Alle Anpassungen wirken prozentual auf den Richtwert, etwa +10 % für ein vermietetes freistehendes Einfamilienhaus, +5 % für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser oder +10 % für Barrierefreiheit nach DIN 18040-2; Balkone bleiben ausdrücklich preisneutral.
Belege aus dem Mietspiegel Herten
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Herten geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Herten: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Herten ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Herten laut Mietspiegel?
Die Mietrichtwerte des Mietspiegels 2025/2027 reichen im Mittel von 4,13 €/m² (unmodernisierter Altbau bis 1947) bis 8,59 €/m² (Baujahr 2001–2013), jeweils nettokalt in normaler Wohnlage; die Spannen reichen von 3,94 bis 9,03 €/m². Einen stadtweiten Durchschnittswert weist der Mietspiegel nicht aus, für Baujahre ab 2014 gelten Marktwerte.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Herten ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens jedoch 20 % innerhalb von drei Jahren: Herten steht nicht auf der Gemeindeliste der Mieterschutzverordnung NRW mit abgesenkter Kappungsgrenze, es gilt daher die bundesweite Grenze des § 558 Abs. 3 BGB.
Ist der Mietspiegel Herten ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein, es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB). Die Stadt Herten hat ihn gemeinsam mit dem Mieterverein Recklinghausen, den Haus- und Grundeigentümervereinen und der Arbeitsgemeinschaft Wohnungswirtschaft Emscher-Lippe erstellt; er dient als Orientierungshilfe und wird alle zwei Jahre überprüft.
Gilt in Herten die Mietpreisbremse?
Nein. Herten gehört nicht zur Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW, die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt hier also nicht. Bei Neuvermietung ist die Miete frei vereinbar (Grenzen setzen nur §§ 134, 138 BGB und § 5 WiStG).
Was gilt für Neubauten ab Baujahr 2014?
Für Wohnungen in Gebäuden, die ab 2014 bezugsfertig wurden (Baugruppe 11), weist der Mietspiegel Herten keine Richtwerte aus — hier gelten laut Flyer „Marktwerte, frei verhandelbar“. Eine Mieterhöhung muss dann anders begründet werden, etwa mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.
Wann gilt eine Wohnung im Mietspiegel Herten als modernisiert?
Erst wenn ein Bündel von mindestens 3 Maßnahmen den Wohnwert wesentlich und nachhaltig verbessert hat — etwa Modernisierung der Heizungsanlage, Verbesserung der sanitären Ausstattung, höherwertige Fenster, Wärme- und Schallschutz oder eine komplette Fassadendämmung. Der Mietspiegel unterscheidet modernisierte Wohnungen nur bei Baujahren bis 1970; dort steigt der Richtwert z. B. beim Altbau bis 1947 von 4,13 auf 5,23 €/m².
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Verlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Herten?
Für frei finanzierte, nicht preisgebundene und nicht gewerblich genutzte Wohnungen im Geschosswohnungsbau ab 2 Wohneinheiten im Stadtgebiet Herten. Vermietete Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften werden über Zuschläge (bis zu 10 % bzw. 5 %) erfasst; preisgebundene Wohnungen fallen nicht unter den Mietspiegel.