Mietspiegel Herne: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Die durchschnittliche Bestandsmiete in Herne liegt bei rund 6,17 €/m² nettokalt (arithmetisches Mittel der Mietspiegel-Erhebung 2024, rund 5.395 Wohnungen) — ausgewiesen im ersten qualifizierten Mietspiegel Hernes, dem Qualifizierten Mietspiegel 2025, gültig vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 (Quelle: Stadt Herne). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg aus Basiswert, Zu- und Abschlägen und Wohnlage. Wer eine Mieterhöhung Herne plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Die Tabellenwerte des Mietspiegels Herne dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Hernes erster qualifizierter Mietspiegel
Der Qualifizierte Mietspiegel 2025 ist der erste qualifizierte Mietspiegel der Stadt Herne (§ 558d BGB); zuvor gab es in Herne nur einfache Mietspiegel (zuletzt Stand 1. Januar 2023). Herausgeber ist der Arbeitskreis Mietspiegel Herne 2024, dem unter anderem drei Herner Mietervereine, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Herne sowie die Herner Wohnungswirtschaft und die Stadt Herne angehören. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und nach der Mietspiegelverordnung (MsV) erstellt und hat eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2026; eine Fortschreibung zum Jahr 2027 ist zu erwarten (Quelle: Stadt Herne, Mietspiegel 2025).
Wie der Herner Mietspiegel rechnet: Regressionsmodell mit Zu- und Abschlägen
Der Herner Mietspiegel ist ein Regressionsmietspiegel: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus einem Basiswert (€/m² nettokalt für die Referenzwohnung in Wohnlage 1) und einzelnen Zu- und Abschlägen berechnet, nicht über ein Punktesystem. Die Basistabelle umfasst neun Baualtersklassen (bis 1907 bis 2015–2021) und acht Wohnungsgrößenklassen (unter 30 m² bis 130 m² und größer); die Basiswerte reichen von 4,43 €/m² (130 m² und größer, Baujahr 1908–1939) bis 8,74 €/m² (unter 30 m², Baujahr 2015–2021). Auf den so errechneten Wert wird eine einheitliche Zwei-Drittel-Spanne von −13,4 % bis +13,8 % angelegt. Zuschläge gibt es zum Beispiel für hochwertigen Bodenbelag (+0,94 €/m²), ein zweites Bad (+0,35 €/m²) oder eine Dachterrasse (+0,51 €/m²); die Wohnlage wird adressgenau über ein Straßenverzeichnis bestimmt (Wohnlage 2: +0,07 €/m², Wohnlage 3: +0,28 €/m²), Grundlage ist stets Wohnlage 1.
Wichtig für Herne: 20 % Kappungsgrenze und keine Mietpreisbremse
In Herne gilt die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB), und eine Mietpreisbremse besteht nicht. Herne liegt nicht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, geändert am 28.10.2025): Deren Anlage listet 57 Kommunen mit abgesenkter 15-%-Kappungsgrenze und Mietpreisbremse — Herne ist darin nicht enthalten (Quelle: Land NRW). Für Herner Mietverhältnisse folgt daraus: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % steigen (nicht nur 15 %), bei Neuvermietung gilt keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, und die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum beträgt drei Jahre statt acht (§ 577a Abs. 1 BGB). Maßgeblich bleibt in allen Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel.
Belege aus dem Mietspiegel Herne
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Herne geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Herne: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Herne ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Herne laut Mietspiegel?
Die durchschnittliche Bestandsmiete in Herne liegt bei rund 6,17 €/m² nettokalt (arithmetisches Mittel der Erhebung 2024 aus rund 5.395 Wohnungen, Quelle: Stadt Herne). Je nach Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage reichen die Basiswerte im Qualifizierten Mietspiegel 2025 von 4,43 €/m² (große Altbauwohnung) bis 8,74 €/m² (kleine Neubauwohnung, Baujahr 2015–2021) in Wohnlage 1.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Herne ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Herne maximal 20 % innerhalb von drei Jahren. Herne liegt nicht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen, daher gilt die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB und nicht die abgesenkte Grenze von 15 %.
Warum gilt in Herne die Kappungsgrenze von 20 % und nicht 15 %?
Weil Herne nicht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, geändert am 28.10.2025) aufgeführt ist. Diese Anlage listet 57 Kommunen mit abgesenkter 15-%-Kappungsgrenze; Herne gehört nicht dazu. Für nicht gelistete Städte gilt der Bundesgesetz-Standard von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Quelle: Land NRW.
Gilt in Herne die Mietpreisbremse?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in Herne nicht, weil die Stadt nicht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW enthalten ist. Bei einer Neuvermietung besteht daher keine gesetzliche Obergrenze von höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Bestandsmietverhältnisse bleibt die Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich.
Ist der Mietspiegel Herne ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja. Der Qualifizierte Mietspiegel 2025 ist der erste qualifizierte Mietspiegel Hernes nach § 558d BGB; zuvor gab es nur einfache Mietspiegel. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und nach der Mietspiegelverordnung (MsV) als Regressionsmietspiegel erstellt und vom Arbeitskreis Mietspiegel Herne 2024 herausgegeben. Seine Werte müssen in einem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
Wie lange gilt der Herner Mietspiegel 2025?
Der Qualifizierte Mietspiegel 2025 gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 (Erhebungsstand: 1. Januar 2024). Qualifizierte Mietspiegel werden nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt (§ 558d Abs. 2 BGB); eine Fortschreibung zum Jahr 2027 ist zu erwarten. Quelle: Stadt Herne.
Wie wird die Miete im Herner Mietspiegel berechnet?
Über ein Regressionsmodell: Ausgangspunkt ist der Basiswert in €/m² nettokalt für die Referenzwohnung in Wohnlage 1 (nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße). Dazu kommen Zu- und Abschläge für Wohnungsart, Bad und Küche, Bodenbelag, Verglasung und Heizung, Außenflächen, Barrierearmut, Modernisierung und Wohnlage. Auf den Endwert wird eine Zwei-Drittel-Spanne von −13,4 % bis +13,8 % angelegt.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Herne nicht?
Der Mietspiegel gilt nicht für preisgebundene Wohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Penthouse- und Staffelgeschosswohnungen sowie Wohnungen ohne Bad oder WC. Erfasst sind Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit rund 19 bis 152 m² Wohnfläche und Baujahr bis 2021 (Quelle: Stadt Herne, Mietspiegel 2025).