Mietspiegel Fulda: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Fulda zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der osthessischen Stadt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt laut Mietspiegel 2026 bei 7,50 €/m² (Quelle: Stadt Fulda, Mietspiegel 2026, gültig 01.01.2026–31.12.2027). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Fulda plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf: In Fulda gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
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Nach dem aktuellen Mietspiegel Fulda berechnet — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.
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Die Tabellenwerte des Mietspiegels Fulda dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Wohnen und Mieten in Fulda: die Lage vor Ort
Fulda ist mit rund 65.400 Einwohnern (Stand 31.12.2024, Hessisches Statistisches Landesamt) das Oberzentrum Osthessens — und hat erst seit dem 1. Januar 2024 überhaupt einen Mietspiegel. Anlass war das Mietspiegelreformgesetz von 2021, das Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern zu einem Mietspiegel verpflichtet; Fulda entschied sich direkt für die anspruchsvollere Variante des qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB. Kurios am Rande: Der Zensus 2022 hat Fuldas amtliche Einwohnerzahl um rund 4.570 Personen nach unten korrigiert — die Stadt klagt gegen diese Feststellung, an der Mietspiegel-Pflicht ändert das aber nichts.
Das Mietniveau ist im Städtevergleich moderat: 7,50 €/m² nettokalt beträgt die durchschnittliche Bestandsmiete laut Mietspiegel 2026. Wer heute eine Wohnung sucht, zahlt allerdings deutlich mehr — Auswertungen von Wohnungsinseraten weisen für Fulda Angebotsmieten von rund 10,9 €/m² aus (Miet-Check.de, Stand Juli 2026, nicht amtlich). Diese Lücke ist typisch, denn der Mietspiegel bildet die in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten ab, nicht die aktuellen Inserate.
Besonderheit: Wohnlage nach Metern statt Wohnlagen-Karte
Fulda bewertet die Wohnlage anders als die meisten Städte: Statt Adressen in Kategorien wie „einfach", „mittel" oder „gut" einzuteilen, arbeitet der Mietspiegel mit messbaren Distanzmerkmalen — die Entfernung zu Schule, Kita, Supermarkt, Freizeiteinrichtung und Stadtzentrum wird jeweils als Luftlinie gemessen und wirkt als prozentualer Zu- oder Abschlag auf die Basismiete. Eine zentrumsnahe Wohnung mit Supermarkt um die Ecke erzielt so eine höhere Vergleichsmiete als eine Wohnung am Stadtrand mit langen Wegen. Für die Abgrenzung des Stadtzentrums verweist der Mietspiegel auf eine OpenStreetMap-Abgrenzung des Bürgerbüros — ein bundesweit ungewöhnlich transparenter Ansatz.
Auch die Rechenlogik ist bemerkenswert einfach: Jeder Zu- oder Abschlagspunkt aus dem Merkmalskatalog entspricht genau einem Prozent der Basismiete. Am stärksten wirkt eine Vollsanierung seit 2013 (bis zu +11 %), spürbar nach unten ziehen fehlende Modernisierung bei Altbauten und veraltete Bodenbeläge. Die Miete gilt als ortsüblich, wenn sie innerhalb von ±24 % um die errechnete Vergleichsmiete liegt — das ist die Zweidrittel-Spanne des Mietspiegels (Quelle: Stadt Fulda, Mietspiegel 2026).
Wie stark sind die Mieten in Fulda gestiegen?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel stieg von 7,29 €/m² (Mietspiegel 2024) auf 7,50 €/m² (Mietspiegel 2026) — ein Plus von 2,9 % in zwei Jahren oder rund 1,4 % pro Jahr (Quelle: Stadt Fulda, Mietspiegelbroschüren 2024 und 2026). Das ist ein vergleichsweise ruhiger Markt: Fulda war im Gutachten zur hessischen Mieterschutzverordnung nicht einmal Kandidat für einen „angespannten Wohnungsmarkt".
Der Mietspiegel 2026 ist eine Stichproben-Fortschreibung der Erstausgabe 2024: Zwischen Juni und August 2025 wurden 4.000 zufällig ausgewählte Haushalte befragt, 1.614 Datensätze flossen in die Auswertung ein (Quelle: Stadt Fulda). Erstellt hat ihn das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg; Mieter- und Vermietervertreter haben ihn am 13. November 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Nach zwei Jahren Fortschreibung ist eine komplette Neuerstellung gesetzlich vorgeschrieben — der nächste Mietspiegel wird also zum 1. Januar 2028 erwartet.
Belege aus dem Mietspiegel Fulda
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Fulda geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Fulda: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Fulda ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Hessen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Fulda laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 7,50 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2026 der Stadt Fulda (Vorgänger-Ausgabe 2024: 7,29 €/m²). Der konkrete Wert einer Wohnung hängt von Größe, Baujahr, Modernisierung, Ausstattung und Lage ab; als ortsüblich gilt eine Miete innerhalb von ±24 % um die errechnete Vergleichsmiete (Zweidrittel-Spanne).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Fulda ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens jedoch 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Fulda gehört nicht zur Gebietskulisse der hessischen Mieterschutzverordnung — die dort geregelte abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in Fulda deshalb nicht.
Ist der Mietspiegel Fulda ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Er wurde vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg) im Auftrag des Magistrats der Stadt Fulda erstellt und am 13. November 2025 von Mieter- und Vermietervertretern anerkannt. Er gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2027; seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Gilt in Fulda die Mietpreisbremse?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in Hessen nur in den 49 Gemeinden der Mieterschutzverordnung (zuletzt geändert am 12.11.2025, gültig bis 25.11.2026) — Fulda ist nicht darunter. Bei Neuvermietung ist die Miethöhe in Fulda daher nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Verlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Fulda nicht?
Der Mietspiegel Fulda 2026 gilt nur für nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser mit 25 bis 150 m² Wohnfläche. Ausgenommen sind u. a. Wohnheime, Sozialwohnungen sowie gewerblich oder nur vorübergehend genutzter Wohnraum; auf möblierte, mietfrei oder verbilligt überlassene und nicht abgeschlossene Wohnungen ist er nicht unmittelbar anwendbar.
Wie wird die Wohnlage in Fulda bewertet?
Nicht über klassische Wohnlagen-Kategorien, sondern über Distanzmerkmale: Die Luftlinien-Entfernung zu Schule, Kita, Supermarkt, Freizeiteinrichtung und Stadtzentrum sowie die Bebauungsdichte wirken als prozentuale Zu- oder Abschläge auf die Basismiete. Ergänzend stellt die Stadt Fulda ein Straßen- und Lageverzeichnis als PDF bereit.
Gibt es einen offiziellen Mietspiegel-Rechner für Fulda?
Ja, die Stadt Fulda bietet unter mietspiegel.fulda.de einen kostenlosen Online-Rechner an. Die vollständige Mietspiegelbroschüre 2026 mit Rechenschema steht auf fulda.de zum Download bereit; der Magistrat gibt darüber hinaus nur allgemeine Auskünfte zum Mietspiegel.
Wann erscheint der nächste Mietspiegel für Fulda?
Zum 1. Januar 2028. Der Mietspiegel 2026 ist eine Fortschreibung der Erstausgabe 2024 und gilt zwei Jahre (bis 31.12.2027); nach der Fortschreibung ist laut Stadt Fulda eine komplette Neuerstellung gesetzlich vorgeschrieben.