Mietspiegel Dorsten: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Dorsten zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen im Stadtgebiet: Die Ausgangswerte der Ausgabe 2025 (Stand 01.07.2025) reichen je nach Baujahrsklasse von 5,25 €/m² (Gebäude bis 1949) bis 8,30 €/m² (Baujahre 2016–2020), jeweils nettokalt (Quelle: Mietspiegel 2025 der Stadt Dorsten, § 558c BGB). Auf diesen Ausgangswert wirken Faktoren für Lage im Stadtgebiet, Mikrolage und Wohnungsgröße sowie punktebasierte Zu- und Abschläge für Ausstattung und Modernisierung (1 Punkt = 0,15 €/m²). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung – mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Dorsten plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
Mieterhöhungsschreiben für Dorsten erstellen
Nach dem aktuellen Mietspiegel Dorsten berechnet — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.
Schreiben für Dorsten anfordern
Warum kein Sofort-Ergebnis?
Die Tabellenwerte des Mietspiegels Dorsten dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Wohnen und Mieten in Dorsten: die Lage vor Ort
Dorsten ist mit 74.783 Einwohnern (Stand 31.12.2025, Quelle: Statistik.NRW, Bevölkerung nach Gemeinden) eine „Große Mittelstadt" im Kreis Recklinghausen am nördlichen Rand des Ruhrgebiets – 2025 fiel die Stadt erstmals unter die 75.000-Marke. Der Wohnungsmarkt ist entspannt: In der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt) ist Dorsten nicht enthalten. Das Mietniveau ist moderat: Die Ausgangswerte des Mietspiegels 2025 reichen von 5,25 €/m² (Gebäude bis 1949) bis 8,30 €/m² (Baujahre 2016–2020), nettokalt. Für die Baujahrsklasse VI ab 2021 weist der Mietspiegel bewusst keinen Wert aus, weil „kein belastbares Zahlenmaterial" vorliegt – hier liegen die gezahlten Mieten laut Stadt teils deutlich über dem Niveau der Klasse V.
Wie funktioniert der Mietspiegel Dorsten?
Der Mietspiegel Dorsten ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB und arbeitet nicht mit einer klassischen Feldertabelle, sondern mit einem multiplikativen Faktor- und Punktesystem: Ortsübliche Miete = Ausgangswert der Baujahrsklasse × Faktor Lage im Stadtgebiet (Altstadt/Hardt 1,05 · Feldmark/Hervest/Holsterhausen/Wulfen 1,00 · Altendorf-Ulfkotte/Barkenberg/Deuten/Lembeck/Östrich/Rhade 0,95) × Faktor Lage im Stadtteil (sehr gut 1,02 · mittel 1,00 · sehr einfach 0,98) × Faktor Wohnungsgröße (unter 45 m² 1,05 · 45–100 m² 1,00 · über 100 m² 0,90 · Einfamilienhaus 1,15), zuzüglich der Punktesumme mal 0,15 €/m². Ausstattungsmerkmale wie Dreifachverglasung, Fußbodenheizung oder Fernwärme bringen bis zu +10 Punkte, Modernisierungen der letzten 15 Jahre (nur Baujahrsklassen I–III) bis zu +5 Punkte; fehlende Oberböden, Einfachverglasung oder Nachtspeicherheizung je −3 Punkte (Quelle: Mietspiegel 2025 der Stadt Dorsten, S. 6–7).
Wie stark sind die Mieten in Dorsten gestiegen?
Die Stadt Dorsten schreibt ihren Mietspiegel im Zweijahresrhythmus fort: Auf die Basisausgabe 2021 (Vermieterumfrage mit rund 2.000 Rückläufern) folgten die Fortschreibungen 2023 und 2025, jeweils mit einer Anpassung „entsprechend der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung" um rund 0,15–0,20 €/m² je Baujahrsklasse (ca. +2,5–2,6 %). Beispiele: Klasse I stieg von 5,10 €/m² (2023) auf 5,25 €/m² (2025), Klasse V von 8,10 €/m² auf 8,30 €/m² (Quelle: Pressemitteilung Stadt Dorsten Juli 2023 und Mietspiegel 2025). Weil Dorsten nicht zu den 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW gehört, gilt für Mieterhöhungen die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB), und die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) findet keine Anwendung.
Belege aus dem Mietspiegel Dorsten
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Dorsten geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Dorsten: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Dorsten ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Dorsten laut Mietspiegel?
Der Mietspiegel 2025 der Stadt Dorsten (Stand 01.07.2025) nennt Ausgangswerte je Baujahrsklasse von 5,25 €/m² (Gebäude bis 1949) über 5,55 €/m² (1950–1979), 6,20 €/m² (1980–1999) und 7,30 €/m² (2000–2015) bis 8,30 €/m² (2016–2020), jeweils nettokalt. Auf diesen Ausgangswert wirken Faktoren für Lage im Stadtgebiet, Mikrolage und Wohnungsgröße sowie punktebasierte Zu- und Abschläge (1 Punkt = 0,15 €/m²).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Dorsten ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 BGB). Die auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze gilt in Dorsten nicht: Die Stadt gehört nicht zu den 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111).
Gilt in Dorsten die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Nein. Dorsten steht nicht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025, die für 57 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze auf 15 % absenkt. Für Mieterhöhungen in Dorsten gilt daher die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren.
Gilt in Dorsten die Mietpreisbremse?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in Nordrhein-Westfalen nur in den Gebieten der Mieterschutzverordnung NRW – Dorsten gehört nicht dazu. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe daher nicht auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt; die allgemeinen Grenzen (z. B. § 5 WiStG, § 291 StGB) gelten weiter.
Ist der Mietspiegel Dorsten ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein, es ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Er wurde vom Arbeitskreis Mietspiegel (Mieterverein Dorsten und Umgebung e. V., Mieterschutzbund e. V., Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Dorsten e. V. sowie der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft Emscher-Lippe) anerkannt und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Dorsten herausgegeben. Die Ausgabe 2025 ist die zweite Fortschreibung der Basisausgabe 2021.
Wie funktioniert die Berechnung im Mietspiegel Dorsten?
Ortsübliche Miete = Ausgangswert der Baujahrsklasse × Faktor Lage im Stadtgebiet (1,05 / 1,00 / 0,95) × Faktor Lage im Stadtteil (1,02 / 1,00 / 0,98) × Faktor Wohnungsgröße (unter 45 m² 1,05 · 45–100 m² 1,00 · über 100 m² 0,90 · Einfamilienhaus 1,15) plus Punktesumme × 0,15 €/m². Beispiel aus dem Mietspiegel: 5,55 €/m² × 1,05 × 1,00 × 0,90 = 5,25 €/m² Ausgangswert; mit +10 Punkten (+1,50 €/m²) ergibt sich eine ortsübliche Miete von 6,75 €/m².
Wie lange gilt der Mietspiegel Dorsten 2025?
Er bezieht sich auf den Stand 01.07.2025 und gilt laut Stadt Dorsten bis zum Erscheinen eines neuen Mietspiegels; ein festes Enddatum ist nicht ausgewiesen. Da Dorsten seit 2021 im Zweijahresrhythmus fortschreibt (2021, 2023, 2025), ist eine nächste Ausgabe voraussichtlich 2027 zu erwarten.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Dorsten nicht?
Nicht für preisgebundene (öffentlich geförderte) Wohnungen – er gilt nur für freifinanzierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab zwei Wohneinheiten sowie für vermietete Einfamilienhäuser (Größenfaktor 1,15). Für Neubauten der Baujahrsklasse VI ab 2021 weist der Mietspiegel keinen Wert aus (kein belastbares Zahlenmaterial); solche Wohnungen sind damit nicht einordbar.