Mietspiegel Dormagen: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Dormagen ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB (Stand 1. Januar 2023) und zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen im Stadtgebiet: Die Mittelwerte reichen je nach Baujahr von 6,28 €/m² (bis 1948) bis 11,00 €/m² (Neubau ab 2020), im rechnerischen Mittel der neun Baualtersklassen rund 8,47 €/m² nettokalt (eigene Berechnung — der Mietspiegel selbst weist keinen Gesamtdurchschnitt aus; Quelle: Mietspiegel Dormagen 2023). Herausgeber sind Haus & Grund Neuss, der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und der Mieterverein Dormagen, erstellt im Einvernehmen mit der Stadt Dormagen. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Dormagen plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Dormagen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Hinweis: Die Erhebungen für die Neuausgabe („gültig ab 2026") laufen bereits; bis zu deren Erscheinen bleibt der Mietspiegel 2023 das übliche Begründungsmittel.
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Wohnen und Mieten in Dormagen: die Lage vor Ort
Dormagen liegt als Große Mittelstadt (63.799 Einwohner zum 31.12.2024, IT.NRW) genau zwischen den Mietmärkten Köln und Düsseldorf — und das prägt auch die Rechtslage: Seit dem 1. März 2025 steht die Stadt in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW (Anlage zu § 1, Nr. 10). Bestandsmieten dürfen daher nur um 15 % innerhalb von drei Jahren steigen statt der bundesweiten 20 % (gültig bis 28.02.2030), und bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB, gültig bis 31.12.2029). Die Verordnung vom 28. Januar 2025 hat die Zahl der geschützten NRW-Kommunen von 18 auf 57 erweitert.
Der Mietspiegel selbst ist kein städtisches Dokument, sondern ein Verbandsmietspiegel: Haus & Grund Neuss, der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und der Mieterverein Dormagen geben ihn gemeinsam heraus, „im Einvernehmen mit der Stadt Dormagen erstellt" und von deren Verwaltung anerkannt. Die Stadt verweist Bürgeranfragen an die drei Vereine; das PDF ist bei ihnen kostenfrei abrufbar, die Druckfassung kostet 3,00 € Schutzgebühr. Datenbasis der Ausgabe 2023 sind 701 Mietwerte, erhoben von Mai bis November 2022 bei Vermietern und Mietern.
So rechnet der Mietspiegel Dormagen
Die Tabelle ist bewusst einfach gehalten: Sie differenziert ausschließlich nach neun Baualtersklassen (von „bis 1948" bis „ab 2020") und nennt je Klasse eine Spanne mit Mittelwert — die Werte gelten für eine Standardwohnung im Mehrfamilienhaus in mittlerer Wohnlage. Alles Weitere läuft über prozentuale Zu- und Abschläge, in der Regel ausgehend vom Mittelwert: gute oder einfache Wohnlage ±10 %, kleine Wohnungen bis 30 m² +20 % (bis 40 m² +15 %, bis 60 m² +5 %), Wohnungen im Ein- oder Zweifamilienhaus +10 %, Untergeschosswohnungen −15 %, große Wohnungen über 95 m² im Mehrfamilienhaus −7 %, fehlende Isolierverglasung −5 %.
Zwei Besonderheiten sollte man kennen. Erstens: Ein Straßen- oder Wohnlagenverzeichnis gibt es nicht — ob eine Lage „gut" oder „einfach" ist, entscheiden Kriterienkataloge (etwa Autobahnnähe bis 200 m für einfache, ruhige Anliegerlage mit Grün für gute Lage), wobei stets mehrere Kriterien vorliegen müssen. Zweitens: Modernisierung verjüngt das Baujahr. Eine Vollmodernisierung (Bauaufwand mindestens ein Drittel der Neubaukosten) versetzt die Wohnung in die Baualtersklasse des Modernisierungsjahres; bei einer Teilmodernisierung aus mindestens drei Katalogmaßnahmen rückt sie eine Stufe vor die Klasse der ersten Maßnahme.
Wie stark unterscheiden sich die Mieten in Dormagen?
Zwischen Altbau und Neubau liegen laut Mietspiegel 2023 rund 75 Prozent: Wohnungen mit Baujahr bis 1948 kosten in mittlerer Lage im Mittel 6,28 €/m², Neubauten ab 2020 dagegen 11,00 €/m². Der große Bestand der 1960er- bis 1990er-Jahre bewegt sich zwischen 7,55 und 8,40 €/m². Am Markt werden inzwischen deutlich höhere Neuvertragsmieten aufgerufen — ImmoScout24 weist für Dormagen im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Angebotsmieten von rund 10,35 €/m² aus (+5,4 % gegenüber dem Vorjahr). Der Abstand ist typisch: Der Mietspiegel bildet den Bestand der letzten Jahre ab, nicht die aktuelle Neuvermietung.
Die Ausgabe 2023 ist bereits die vierte dokumentierte Fassung nach 2006, 2010 und 2019 — einen festen Rhythmus gibt es nicht. Die nächste ist in Arbeit: Die Herausgeber sammeln derzeit Mietdaten (Mietverhältnisse mit Änderung oder Neuabschluss seit dem 01.01.2020) für einen neuen Mietspiegel, der ab 2026 gelten soll. Bis zu dessen Erscheinen bleibt der Mietspiegel 2023 das übliche Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Belege aus dem Mietspiegel Dormagen
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Dormagen geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Dormagen: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Dormagen ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Dormagen laut Mietspiegel?
Der Mietspiegel Dormagen (Stand 01.01.2023) nennt je Baualtersklasse Mittelwerte von 6,28 €/m² (Baujahr bis 1948) bis 11,00 €/m² (ab 2020) nettokalt, jeweils für Standardwohnungen im Mehrfamilienhaus in mittlerer Wohnlage. Einen amtlichen Gesamtdurchschnitt weist er nicht aus; das rechnerische Mittel der neun Klassen liegt bei rund 8,47 €/m² (eigene Berechnung).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Dormagen ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Dormagen aber maximal 15 % innerhalb von drei Jahren: Die Stadt steht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW (Anlage zu § 1, Nr. 10; abgesenkte Kappungsgrenze gültig bis 28.02.2030). Außerhalb solcher Gebiete gelten 20 %.
Ist der Mietspiegel Dormagen ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein. Es ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, erstellt von Haus & Grund Neuss, dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und dem Mieterverein Dormagen im Einvernehmen mit der Stadt. Mieterhöhungen können damit nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet werden; die strengeren Pflichten eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) gelten nicht.
Wer gibt den Mietspiegel Dormagen heraus und wo bekomme ich ihn?
Herausgeber sind drei Verbände — Haus & Grund Neuss, der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 und der Mieterverein Dormagen und Umgebung —, nicht die Stadt selbst. Das PDF ist bei den Herausgebern kostenfrei abrufbar (z. B. mieterverein-dormagen.de), die Druckfassung kostet 3,00 € Schutzgebühr.
Gilt in Dormagen die Mietpreisbremse?
Ja. Dormagen gehört zur Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025, Mietpreisbremse verlängert bis 31.12.2029): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen z. B. für Neubau ab Oktober 2014). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist sie nicht maßgeblich.
Wann erscheint ein neuer Mietspiegel für Dormagen?
Die Erhebungen für die Neuausgabe („gültig ab 2026“) laufen laut Haus & Grund Neuss bereits; erfasst werden Mietverhältnisse, deren Miete seit dem 01.01.2020 neu vereinbart oder geändert wurde. Ein Erscheinungstermin ist noch nicht veröffentlicht (Stand Juli 2026) — bis dahin bleibt der Mietspiegel 2023 das übliche Begründungsmittel.
Wie wird eine Wohnung im Mietspiegel Dormagen eingeordnet?
Ausgangspunkt ist der Mittelwert der passenden Baualtersklasse (neun Klassen von „bis 1948“ bis „ab 2020“). Darauf werden prozentuale Zu- und Abschläge angewendet: Wohnlage ±10 %, Wohnungen bis 30/40/60 m² +20/+15/+5 %, Ein- oder Zweifamilienhaus +10 %, Untergeschoss −15 %, über 95 m² im Mehrfamilienhaus −7 %, fehlende Isolierverglasung −5 %. Modernisierte Wohnungen rücken in eine jüngere Baualtersklasse.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Verlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war.