Mietspiegel Wiesbaden: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Wiesbaden ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB: Die 14. Fortschreibung gilt seit dem 1. Januar 2025 und weist je nach Baualter, Größe, Ausstattung und Wohnlage Mittelwerte zwischen 8,78 €/m² (Altbau bis 1949, 60–100 m², einfache Lage) und 15,68 €/m² (Neubau ab 2000, unter 60 m², sehr gute Lage, besondere Ausstattung) nettokalt aus (Quelle: Landeshauptstadt Wiesbaden, Stand 01.01.2025). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg samt der im Mietspiegel vorgesehenen Zu- und Abschläge. Wer eine Mieterhöhung Wiesbaden plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — inklusive der in Wiesbaden geltenden abgesenkten Kappungsgrenze von 15 %.
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Wohnen und Mieten in Wiesbaden: die Lage vor Ort
Wiesbaden ist mit amtlich rund 288.900 Einwohnern (Hessisches Statistisches Landesamt, Stand 31.12.2024; das städtische Melderegister zählt sogar 299.932 Personen) die zweitgrößte Stadt Hessens — und ihr Wohnungsmarkt gilt als angespannt: Die hessische Landesregierung führt Wiesbaden in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung, im langjährigen Mittel sind laut Verordnungsbegründung 3.325 Haushalte als wohnungssuchend registriert (GVBl. 2025 Nr. 74). Der Wiesbadener Mietspiegel bildet diesen Markt in einer Tabelle aus vier Baualtersklassen (bis 1949, 1950–1974, 1975–1999, ab 2000), drei Größenklassen (bis unter 60 m², 60 bis unter 100 m², ab 100 m²), vier Wohnlagen (einfach bis sehr gut) und zwei Ausstattungskategorien ab. Auffällig: Für die einfache Wohnlage weist nur die Altbauklasse bis 1949 überhaupt Werte aus — die Mehrheit der Wiesbadener Wohnungen liegt laut Mietspiegel in mittlerer Wohnlage.
Wie stark sind die Mieten in Wiesbaden gestiegen?
Zwischen der 13. Fortschreibung (Stand 01.01.2021) und der 14. Fortschreibung (Stand 01.01.2025) sind die Richtwerte des Wiesbadener Mietspiegels je nach Wohnungstyp um rund 11 bis 14 Prozent gestiegen. Drei Beispiele aus den amtlich veröffentlichten Tabellen (jeweils Mittelwert, Nettokaltmiete): Eine Nachkriegswohnung (Baujahr 1950–1974, 60 bis unter 100 m², mittlere Lage, Standardausstattung) stieg von 8,32 €/m² (2021) auf 9,51 €/m² (2025), also um 14,3 Prozent. Eine kleine Altbauwohnung (bis 1949, unter 60 m², mittlere Lage) stieg von 9,31 €/m² auf 10,48 €/m² (+12,6 Prozent). Eine Neubauwohnung (ab 2000, 60 bis unter 100 m², sehr gute Lage) stieg von 12,64 €/m² auf 14,00 €/m² (+10,8 Prozent). Einen festen Fortschreibungs-Turnus gibt es nicht; die Herausgeber erklären in der Broschüre: „Die Tabellenwerte werden berichtigt, sofern die Mietentwicklung dies erfordert."
Gilt in Wiesbaden die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Ja. Wiesbaden gehört zu den 49 hessischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt nach der Hessischen Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 (GVBl. S. 802) — dort darf die Bestandsmiete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen statt der bundesweit üblichen 20 Prozent. Die Verordnung wurde durch die Änderungsverordnung vom 12. November 2025 (GVBl. 2025 Nr. 74) unter Beibehaltung der Gebietskulisse bis zum 25. November 2026 verlängert. Wichtig ist die aktuelle Rechtsunsicherheit: Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat die verlängerte Mieterschutzverordnung im Juni 2026 für unwirksam erklärt, weil die Verlängerung ohne aktualisierte Begründung mit neuen Marktdaten erfolgt sei. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet nur die Parteien des entschiedenen Falls — die Verordnung gilt formal weiter, ihre Wirksamkeit kann aber in jedem Einzelfall gerichtlich angegriffen werden. Das Land Hessen lässt seit Februar 2026 ein neues Gutachten (Gewos-Institut) erstellen und hat eine neue Verordnung bis November 2026 angekündigt (Stand: Juli 2026).
Gilt in Wiesbaden die Mietpreisbremse?
Ja. Dieselbe Hessische Mieterschutzverordnung bestimmt Wiesbaden auch als Gebiet der Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Bei der Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen; außerdem gilt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren (§ 577a BGB). Die Verordnung ist bis zum 25. November 2026 befristet, und für sie gilt dieselbe Rechtsunsicherheit durch das nicht rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom Juni 2026. Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB ist die Mietpreisbremse ohnehin nicht maßgeblich — dort zählen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Was ist das Besondere am Wiesbadener Mietspiegel?
Der Wiesbadener Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB, kein qualifizierter nach § 558d BGB — er wird nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben, sondern von einem Arbeitskreis aus Mieterbund Wiesbaden und Umgebung e. V., Haus & Grund Wiesbaden e. V., zwei Sachverständigen für Mieten und Pachten sowie der Stadtverwaltung (Tiefbau- und Vermessungsamt, Bewertungsstelle) erstellt und anerkannt. Die Tabelle enthält ausdrücklich „RICHTWERTE": Ausgangspunkt jeder Berechnung ist der Mittelwert des passenden Tabellenfelds; Abweichungen vom Durchschnittsstandard werden über prozentuale Zu- und Abschläge berücksichtigt — etwa +20 Prozent für ein freistehendes Einfamilienhaus, −8 Prozent bei fehlender Isolierverglasung oder −5 bis −15 Prozent bei starker Verkehrsbeeinträchtigung (Quelle: 14. Fortschreibung, Stand 01.01.2025). Anders als in vielen Städten gibt es kein adressgenaues Wohnlagenverzeichnis: Die vier Wohnlagen sind über Beschreibungskriterien definiert (von „überdurchschnittlich dichter Bebauung" bis „freistehende Villen in Grün- oder Höhenlagen"), die Einordnung nimmt der Nutzer selbst vor. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad haben keine eigenen Tabellenwerte; für sie sieht der Mietspiegel pauschale Abschläge von 20 bis 35 Prozent auf den Mittelwert der Standardkategorie vor.
Belege aus dem Mietspiegel Wiesbaden
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Wiesbaden geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Wiesbaden: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Wiesbaden ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Wiesbaden laut Mietspiegel?
Die 14. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels (Stand 01.01.2025) weist Mittelwerte zwischen 8,78 €/m² (Altbau bis 1949, 60–100 m², einfache Lage) und 15,68 €/m² (Neubau ab 2000, unter 60 m², sehr gute Lage, besondere Ausstattung) nettokalt aus. Eine typische Nachkriegswohnung (1950–1974, 60–100 m², mittlere Lage) liegt im Mittel bei 9,51 €/m², die Spanne reicht dort von 8,71 bis 10,31 €/m².
Ist der Mietspiegel Wiesbaden ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein. Der Wiesbadener Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Er wird von Mieterbund Wiesbaden und Umgebung e. V., Haus & Grund Wiesbaden e. V., zwei Sachverständigen für Mieten und Pachten und der Stadtverwaltung Wiesbaden gemeinsam erstellt und anerkannt, aber nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen im Sinne von § 558d BGB erhoben. Als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung nach § 558a BGB ist er dennoch zugelassen.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Wiesbaden ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Wiesbaden aber höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren: Die Stadt gehört zur Gebietskulisse der Hessischen Mieterschutzverordnung (GVBl. 2020 S. 802, verlängert bis 25.11.2026 durch GVBl. 2025 Nr. 74), die die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % absenkt. Das Amtsgericht Frankfurt hat die Verlängerung im Juni 2026 allerdings für unwirksam erklärt (nicht rechtskräftig) — die Rechtslage ist derzeit umstritten (Stand: Juli 2026).
Gilt in Wiesbaden die Mietpreisbremse?
Ja. Wiesbaden ist eine der 49 Kommunen der Hessischen Mieterschutzverordnung; bei Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Die Verordnung ist bis zum 25.11.2026 befristet; ein nicht rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom Juni 2026 hält die Verlängerung für unwirksam, das Land Hessen hat für November 2026 eine neue Verordnung angekündigt (Stand: Juli 2026).
Seit wann gilt der aktuelle Mietspiegel Wiesbaden und wie lange?
Die 14. Fortschreibung gilt seit dem 1. Januar 2025 — bis eine neue Fortschreibung erscheint. Einen festen Turnus gibt es nicht: Die Vorgängerausgabe (13. Fortschreibung) galt ab dem 1. Januar 2021, die Herausgeber berichtigen die Tabellenwerte, „sofern die Mietentwicklung dies erfordert“.
Wie oft darf die Miete in Wiesbaden erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung darf ein neues Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben davon unberührt.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Wiesbaden nicht?
Der Mietspiegel gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen im Gebiet der Landeshauptstadt Wiesbaden — Sozialwohnungen und anderer preisgebundener Wohnraum sind ausgenommen. Für Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad weist die Tabelle keine eigenen Werte aus; hier sieht der Mietspiegel pauschale Abschläge von 20 bis 35 % vom Mittelwert der Standardkategorie vor.
Was bedeutet „besondere Ausstattung“ im Wiesbadener Mietspiegel?
Die höhere Tabellenzeile c gilt nur, wenn die Wohnung mindestens zwei Ausstattungsmerkmale hat, davon mindestens eines aus Gruppe I: hochwertige Einbauküche mit hochwertigen Geräten, überdurchschnittlich aufwendige Sanitärausstattung oder ein Zweitbad/eine Zweitdusche. Gruppe II umfasst hochwertigen Fußboden in allen Wohn- und Schlafräumen, Einbauschränke gehobener Qualität, ein zusätzliches Gäste-WC und einen funktionsfähigen Kamin oder Kachelofen.