Mietspiegel Rosenheim: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Rosenheim zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der kreisfreien Stadt: Nettokaltmiete im Schnitt 9,96 €/m² nach der ab 1. August 2025 geltenden Ausgabe 2025 — 5,4 % mehr als im ersten Rosenheimer Mietspiegel 2023 (Quelle: Stadt Rosenheim). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Rosenheim plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Rosenheim gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
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Wohnen und Mieten in Rosenheim: die Lage vor Ort
Rosenheim ist mit rund 65.300 Einwohnern (Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand 31.12.2024) die drittgrößte kreisfreie Stadt Oberbayerns — und wächst stetig weiter. Der Wohnungsmarkt gilt als angespannt: Die Stadt steht in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025, die für 285 bayerische Städte und Gemeinden zugleich Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze (15 % statt 20 %) und eine verlängerte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen anordnet — in Kraft vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029. Rosenheim war auch schon in den Vorgängerverordnungen von 2019 und 2021 gelistet, der besondere Mieterschutz gilt hier also nicht erst seit 2026.
Einen Mietspiegel hat Rosenheim erst seit Kurzem: Der erste qualifizierte Mietspiegel der Stadtgeschichte trat am 1. August 2023 in Kraft, erstellt vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung und als qualifiziert anerkannt durch den Stadtrat, den Mieterverein Rosenheim und Umgebung e. V. und den Haus- und Grundbesitzerverein Rosenheim und Umgebung e. V. Die aktuelle Ausgabe 2025 ist die turnusgemäße Zwei-Jahres-Fortschreibung auf Basis einer Stichprobenbefragung von rund 1.800 zufällig ausgewählten Haushalten (Stichtag 1. Januar 2025).
Das Rechenmodell ist ungewöhnlich fein: Die Basistabelle weist für jeden vollen Quadratmeter Wohnfläche von 25 bis 150 m² einen eigenen Wert aus — von 11,54 €/m² für die kleinste bis 8,03 €/m² für die größte Wohnung. Baujahr, Wohnlage und Ausstattung kommen als feste Euro-Beträge hinzu: Ein Neubau der Jahre 2016 bis 2022 erhält +2,06 €/m², eine Einbauküche +0,28 €/m², eine Wohnung im Untergeschoss −1,49 €/m². Die Wohnlage (A bis D) wird adressgenau über das Straßenverzeichnis der Broschüre bestimmt — mit einer Kuriosität: Die Lage C wird mit −0,48 €/m² stärker abgewertet als die Lage D mit −0,24 €/m², die Buchstaben sind also keine Rangfolge.
Wie stark sind die Mieten in Rosenheim gestiegen?
Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete stieg von 9,45 €/m² (Mietspiegel 2023) auf 9,96 €/m² (Mietspiegel 2025) — ein Plus von 5,4 % in zwei Jahren, wie die Stadt Rosenheim zur Veröffentlichung mitteilte. Eine längere Zeitreihe gibt es mangels älterer Mietspiegel nicht: Vor 2023 mussten Mieterhöhungen in Rosenheim mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet werden.
Für die Praxis wichtiger als der Durchschnitt ist die Spanne: Der Mietspiegel arbeitet mit einer Zweidrittel-Spanne je Wohnungsgröße (z. B. −1,20 €/+1,23 € bei 70 bis unter 80 m²). Das amtliche Rechenbeispiel der Broschüre — 75 m², Baujahr 1986, Einbauküche von 2013 — kommt so auf 9,90 €/m² bzw. 742,50 € nettokalt im Monat, mit einer ortsüblichen Bandbreite von 652,50 € bis 834,75 €. Wegen der 15-%-Kappungsgrenze darf eine bestehende Miete den rechnerischen Spielraum bis zur Vergleichsmiete oft nicht in einem Schritt ausschöpfen: Maßgeblich ist immer auch, was drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung gezahlt wurde.
Belege aus dem Mietspiegel Rosenheim
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Rosenheim geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Rosenheim: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Rosenheim ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Bayern: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Rosenheim laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 9,96 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2025 (gültig ab 01.08.2025). Je nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung weicht der Wert deutlich ab: Die Basistabelle reicht von 11,54 €/m² (25 m²) bis 8,03 €/m² (150 m²), ein Neubau der Jahre 2016–2022 erhält zusätzlich +2,06 €/m².
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Rosenheim ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Rosenheim aber maximal 15 % innerhalb von drei Jahren: Die Stadt steht in der Anlage der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029); außerhalb solcher Gebiete gelten 20 %.
Gilt in Rosenheim die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Die kreisfreie Stadt Rosenheim ist in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung aufgeführt (Anlage Nr. 1.1.3) — wie schon in den Vorgängerverordnungen von 2019 und 2021. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen; die aktuelle Verordnung gilt bis zum 31.12.2029.
Gilt in Rosenheim die Mietpreisbremse?
Ja. Rosenheim gehört zur Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2029): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen z. B. für Neubau ab Oktober 2014). Zusätzlich gilt bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren.
Ist der Mietspiegel Rosenheim ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — wissenschaftlich erstellt (ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung) und als qualifiziert anerkannt durch den Stadtrat, den Mieterverein Rosenheim und Umgebung e. V. und den Haus- und Grundbesitzerverein Rosenheim und Umgebung e. V. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Wie funktioniert der Mietspiegel Rosenheim?
Ungewöhnlich feinstufig: Die Basistabelle nennt für jeden vollen Quadratmeter Wohnfläche (25–150 m²) eine Basis-Nettokaltmiete. Darauf kommen feste Euro-Zu- und Abschläge für Baujahr, Wohnlage (A–D laut Adressverzeichnis), Wohnungsart und Ausstattung sowie ein Punktesystem für die Badausstattung. Das Ergebnis liegt in einer Zweidrittel-Spanne je Wohnungsgröße.
Seit wann hat Rosenheim einen Mietspiegel?
Erst seit dem 1. August 2023 — davor gab es keinen. Der Mietspiegel 2023 wies im Schnitt 9,45 €/m² aus; die Fortschreibung 2025 (Befragung von rund 1.800 Haushalten, Stichtag 01.01.2025) kommt auf 9,96 €/m², ein Plus von 5,4 %. Die nächste Ausgabe steht turnusgemäß zum August 2027 an.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Rosenheim nicht?
U. a. nicht für preisgebundenen Wohnraum, Wohnungen unter 25 oder über 150 m², Wohnungen ohne Bad oder WC, möbliert oder nur vorübergehend vermieteten Wohnraum, Wohnheime und Betreutes Wohnen sowie teilgewerblich genutzte Wohnungen.