Mietspiegel Neu-Ulm: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Neu-Ulm zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der bayerischen Großen Kreisstadt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt laut Mietspiegel 2025 bei 9,82 €/m² (Quelle: Städte Ulm und Neu-Ulm). Neu-Ulm gibt den qualifizierten Mietspiegel gemeinsam mit der Nachbarstadt Ulm heraus — über die Landesgrenze zwischen Bayern und Baden-Württemberg hinweg; er gilt vom 12.11.2025 bis 11.11.2027. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Neu-Ulm plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wohnen und Mieten in Neu-Ulm: die Lage vor Ort
Neu-Ulm ist bundesweit ein Sonderfall: Die bayerische Große Kreisstadt (62.641 Einwohner, Stand 30.06.2026) gibt ihren qualifizierten Mietspiegel gemeinsam mit der baden-württembergischen Nachbarstadt Ulm heraus — ein Mietspiegel über die Landesgrenze hinweg, erstellt vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg) und nach § 558d BGB von Mieterverein Ulm/Neu-Ulm, Haus- und Grundeigentümer-Verein Ulm sowie Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung anerkannt. Anders als viele Mietspiegel gilt er ausdrücklich auch für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
Die Wohnungsgröße wirkt in Neu-Ulm stärker auf den Quadratmeterpreis als das Baujahr: Kleinwohnungen mit 25 bis unter 30 m² kosten laut Basistabelle des Mietspiegels 2025 je nach Baujahr 11,51–14,79 €/m², Wohnungen mit 60 bis unter 75 m² dagegen nur 8,20–10,53 €/m². Die Wohnlage wird nicht subjektiv in „einfach/mittel/gut" eingeteilt, sondern georeferenziert über Luftlinien-Distanzen gemessen: Je nach Entfernung zum nächsten Versorgungszentrum gibt es Abschläge von 0 bis −10 % (Zonen 0–4), Nähe zu Schule, Supermarkt, ÖPNV-Haltestelle oder Grünfläche bringt je +1 %.
Besonderheit beim Mietrecht: Neu-Ulm steht in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (GVBl. 2025 S. 718, 285 Gemeinden), die vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 gilt. Bestandsmieten dürfen daher nur um 15 % innerhalb von drei Jahren steigen (statt der bundesweiten 20 %), und bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse. Die Mietspiegel-Broschüre selbst konnte diese Verlängerung noch nicht berücksichtigen — bei Redaktionsschluss lag die Verordnung über den 31.12.2025 hinaus noch nicht vor.
Wie stark sind die Mieten in Neu-Ulm gestiegen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Ulm und Neu-Ulm ist von 9,39 €/m² (Mietspiegel 2023, erhoben Mai/Juni 2023 aus 1.710 Datensätzen) auf 9,82 €/m² im Mietspiegel 2025 gestiegen — die Fortschreibung folgt dem Verbraucherpreisindex mit +4,55 %. Eine typische Bestandswohnung (60 bis unter 75 m², Baujahr 1973–1983) lag 2023 bei 8,35 €/m² Basismiete, 2025 sind es 8,73 €/m².
Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre fortgeschrieben und alle vier Jahre neu erstellt; die nächste Neuerstellung ist für 2027 angekündigt (Quelle: Stadt Ulm). Die Miete einer konkreten Wohnung gilt dabei als ortsüblich, wenn sie innerhalb der Zweidrittel-Spanne von ±19 % um die errechnete durchschnittliche Vergleichsmiete liegt — Abweichungen davon müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 227/10) begründet werden.
Belege aus dem Mietspiegel Neu-Ulm
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Neu-Ulm geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Neu-Ulm: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Neu-Ulm ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Bayern: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Neu-Ulm laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 9,82 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2025 der Städte Ulm und Neu-Ulm. Die Basiswerte reichen je nach Wohnungsgröße und Baujahr von 8,20 €/m² (60 bis unter 75 m², Baujahr 1919–1954) bis 14,79 €/m² (25 bis unter 30 m², Baujahr 2020–2023); dazu kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Ausstattung, Modernisierung und Lage.
Hat Neu-Ulm einen eigenen Mietspiegel?
Neu-Ulm gibt den Mietspiegel gemeinsam mit der Nachbarstadt Ulm heraus — als einheitliches Werk über die Landesgrenze zwischen Bayern und Baden-Württemberg hinweg. Er gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in beiden Stadtgebieten, ausdrücklich auch für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Neu-Ulm ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Neu-Ulm maximal 15 % in drei Jahren: Die Stadt liegt in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029); außerhalb solcher Gebiete gelten 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
Ist der Mietspiegel Neu-Ulm ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — erstellt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen und anerkannt vom Mieterverein Ulm/Neu-Ulm e. V., dem Haus- und Grundeigentümer-Verein e. V. Ulm und dem Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e. V. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Wie lange gilt der Mietspiegel 2025 für Ulm und Neu-Ulm?
Der Mietspiegel 2025 gilt ab dem 12.11.2025 für zwei Jahre bis zum 11.11.2027. Er ist die Verbraucherpreisindex-Fortschreibung (+4,55 %) des 2023 neu erstellten Mietspiegels; die nächste Neuerstellung ist für 2027 angekündigt.
Gilt in Neu-Ulm die Mietpreisbremse?
Ja. Neu-Ulm gehört zur Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (gültig bis 31.12.2029): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen z. B. für Neubau ab Oktober 2014). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist sie nicht maßgeblich.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Neu-Ulm nicht?
U. a. nicht für preisgebundenen Wohnraum, Wohnheime und Sammelunterkünfte, mietfrei oder vergünstigt überlassenen Wohnraum, ganz- oder teilmöblierte Wohnungen, Ferienwohnungen und Werkswohnungen. Über Wohnungen unter 25 m² und über 160 m² Wohnfläche trifft er mangels Vergleichswerten keine Aussage.
Wie wird die Wohnlage in Neu-Ulm bewertet?
Nicht über subjektive Lagestufen, sondern über georeferenzierte Luftlinien-Distanzen: Je nach Entfernung zum nächsten Versorgungszentrum gelten Abschläge von 0 bis −10 % (Zonen 0–4); Nähe zur Schule (≤ 250 m), zum Supermarkt (≤ 300 m), zur ÖPNV-Haltestelle (≤ 100 m) oder zu einer größeren Grünfläche (≤ 100 m) bringt je +1 %. Die Städte empfehlen für die Einstufung den Online-Mietenrechner bzw. das Straßenverzeichnis.