Mietspiegel Köln: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Die Nettokaltmieten im Kölner Mietspiegel (Stand April 2025) reichen je nach Baualter, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage von 4,20 bis 17,90 €/m² — einen stadtweiten Durchschnittswert weist der Mietspiegel bewusst nicht aus (Quelle: Rheinische Immobilienbörse e. V.). Mit dem Rechner ordnen Mieter und Vermieter ihre Wohnung in zwei Minuten in das richtige Tabellenfeld und dessen Spanne ein — mit vollständigem Rechenweg. Vermieter prüfen direkt im Anschluss, ob und um wie viel sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen; in Köln gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Mieterhöhungsschreiben für Köln erstellen
Nach dem aktuellen Mietspiegel Köln berechnet — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.
Warum kein Sofort-Ergebnis?
Die Tabellenwerte des Mietspiegels Köln dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Wohnen und Mieten in Köln: die Lage vor Ort
Köln hat 1.097.519 Einwohner (Stand 31.12.2024, Stadt Köln) und ist die viertgrößte Stadt Deutschlands — und unter den vier deutschen Millionenstädten die einzige ohne qualifizierten Mietspiegel: Berlin (Mietspiegel 2026), Hamburg (Mietenspiegel 2025) und München arbeiten mit qualifizierten Mietspiegeln nach § 558d BGB, Köln mit einem einfachen nach § 558c BGB. Zugleich gehört der Kölner Mietspiegel zu den ältesten Deutschlands: Die Ausgabe Stand April 2025 ist bereits die 26. Auflage — getragen nicht von der Stadtverwaltung, sondern vom verbandsübergreifenden Arbeitskreis Mietspiegel unter der Geschäftsstelle der Rheinischen Immobilienbörse e. V., auf Basis von 34.477 Mietwerten (Quelle: Dokumentation zum Kölner Mietspiegel 2025).
Der Kölner Wohnungsmarkt ist angespannt: Der Mieterverein Köln beziffert die Leerstandsquote 2025 auf 0,9 Prozent — als funktionierend gilt ein Markt ab rund 3 Prozent (Quelle: Mieterverein Köln, 2025). Der Landesgesetzgeber hat reagiert: Nach der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111, in Kraft seit 01.03.2025, Mietpreisbremse verlängert durch ÄnderungsVO vom 28.10.2025, GV. NRW. S. 848) gilt Köln als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt — mit abgesenkter Kappungsgrenze von 15 Prozent (bis 28.02.2030), Mietpreisbremse bei Neuvermietung (bis 31.12.2029) und verlängerter Kündigungssperrfrist von acht Jahren nach Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Warum steht im Kölner Mietspiegel kein Mittelwert?
Der Arbeitskreis druckt bewusst nur Spannen (Minimum bis Maximum) je Tabellenfeld ab — ohne Mittelwert und ohne Punktesystem. Wo eine Wohnung innerhalb der Spanne liegt, bestimmen Wohnwertmerkmale wie Zuschnitt, Bodenbeläge, Bad-Qualität oder Balkon als begründete Einzelfall-Würdigung. Unser Rechner zeigt deshalb immer die amtliche Spanne des Tabellenfelds und nutzt die Spannenmitte als rechnerischen Orientierungswert — das ist eine Orientierung, keine amtliche Berechnung. Die Wohnlage (einfach, mittel, sehr gut) schätzen Kölner Mieter und Vermieter selbst ein; ein Straßenverzeichnis oder eine Karte gibt es für Köln nicht. Für eine „gute mittlere Lage" ist laut Mietspiegel ein Wert zwischen den Spalten „mittel" und „sehr gut" anzusetzen.
Was gilt für modernisierte und unmodernisierte Wohnungen?
Statt Zu- und Abschlägen arbeitet der Kölner Mietspiegel bei Modernisierung mit Umgruppierung: Eine Altbauwohnung, bei der Sanitär, Elektrik und Heizung sämtlich modernisiert wurden, wird nach den Werten der Baualtersgruppe 3 (1976–1989) eingestuft; liegen alle drei Modernisierungen nach 1990, gilt Baualtersgruppe 4 (1990–2004). Wurde ein Gebäude umfassend saniert, zählt das Sanierungsjahr als Baujahr. Umgekehrt bewegen sich die Mieten für weitgehend unveränderten Altbestand der Baualtersgruppen 1 und 2 rund 10 Prozent unterhalb der Tabellenspannen (Quelle: Kölner Mietspiegel, Stand April 2025). Wer diese Kölner Besonderheit übersieht, stuft modernisierte Altbauten systematisch zu niedrig und unmodernisierte zu hoch ein.
Wie stark sind die Mieten in Köln gestiegen?
Der Kölner Mietspiegel 2025 zeigt eine gespaltene Entwicklung: Kleine und mittlere Wohnungen der Baujahre 1976–2017 wurden gegenüber 2023 kaum teurer (0 bis 50 Cent/m²), während Altbauten (bezugsfertig vor 1960) und Neubauten (ab 2018) am oberen Spannenrand um bis zu 1 Euro/m² zulegten und große Wohnungen über 110 m² um bis zu 1,60 Euro/m²; die Spitze liegt bei 17,90 €/m² (Quellen: Kölner Mietspiegel, Stand April 2025; Haus- und Grundbesitzverwaltung Kühlem, 09.05.2025). Wohnungen der Baujahre 1961–1975 verteuerten sich im Schnitt um rund 10 Prozent — der Mieterverein Köln warnte deshalb zur Vorstellung am 05.05.2025 vor deutlichen Mieterhöhungen im Bestand. Die wichtigste jüngere Systemänderung kam 2023: Erstmals erhielt der Mietspiegel eine eigene Baualtersgruppe 6 für Wohnungen ab Bezugsfertigkeit 2018 — für diese Gruppe verzichtet die Tabelle auf eine Ausstattungsdifferenzierung, weil Neubauten durchgängig als gut ausgestattet gelten (Quelle: Mieterverein Köln, 2023; Kölner Mietspiegel, Stand April 2025).
Bekommt Köln einen qualifizierten Mietspiegel?
Beschlossen ist er seit Jahren, umgesetzt bislang nicht: Am 20.06.2022 hat der Rat der Stadt Köln beschlossen, einen qualifizierten Mietspiegel nach wissenschaftlichen Standards erstellen zu lassen; 300.000 Euro waren dafür im Haushalt eingestellt (Quelle: Grüne Köln, 24.01.2022). Die Ausgabe Stand April 2025 ist gleichwohl wieder ein einfacher Mietspiegel des Arbeitskreises. Für Mieter und Vermieter heißt das: Bis auf Weiteres bleibt der einfache Mietspiegel die maßgebliche Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete in Köln.
Belege aus dem Mietspiegel Köln
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Köln geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Köln: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Köln ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Köln laut Mietspiegel?
Der Kölner Mietspiegel (Stand April 2025) weist je nach Baualter, Größe, Ausstattung und Wohnlage Spannen von 4,20 bis 17,90 €/m² nettokalt aus — einen Durchschnittswert nennt er nicht. Eine typische Bestandswohnung (50–69,9 m², Baujahr 1961–1975, mit Heizung, Bad und WC, mittlere Lage) liegt bei 7,10–9,90 €/m².
Ist der Kölner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein — er ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Seine Werte gelten damit nicht kraft Gesetzes als ortsübliche Vergleichsmiete (keine Vermutungswirkung); im Streit darf das Gericht sie als Schätzgrundlage nutzen, ist daran aber nicht gebunden. Als Begründung für eine Mieterhöhung ist er trotzdem voll tauglich (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Köln ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 % in drei Jahren: Köln unterliegt der abgesenkten Kappungsgrenze der Mieterschutzverordnung NRW (gültig bis 28.02.2030) statt der bundesweiten 20 %.
Warum steht im Kölner Mietspiegel kein Mittelwert?
Der Arbeitskreis Mietspiegel druckt bewusst nur Spannen (Minimum bis Maximum) je Tabellenfeld ab. Die Einordnung innerhalb der Spanne erfolgt über Wohnwertmerkmale der konkreten Wohnung — ohne Punktesystem, als begründete Einzelfall-Würdigung. Wer einen „Mittelwert laut Kölner Mietspiegel“ zitiert, zitiert eine eigene Rechnung, keinen amtlichen Wert.
Wie bestimme ich die Wohnlage meiner Wohnung in Köln?
Durch Selbsteinschätzung anhand der verbalen Beschreibungen im Mietspiegel (einfach / mittel / sehr gut) — ein Straßenverzeichnis oder eine Karte gibt es für Köln nicht. Für eine „gute mittlere Lage“ ist ein Wert zwischen den Tabellenspalten „mittel“ und „sehr gut“ anzusetzen.
Was gilt nach einer Modernisierung?
Der Kölner Mietspiegel gruppiert um statt Zuschläge zu addieren: Sind Sanitär, Elektrik und Heizung modernisiert, gelten die Werte der Baualtersgruppe 3 (1976–1989); liegen alle drei Modernisierungen nach 1990, die der Gruppe 4 (1990–2004). Bei umfassender Sanierung zählt das Sanierungsjahr als Baujahr. Unmodernisierter Altbestand liegt rund 10 % unter den Tabellenspannen.
Für welche Wohnungen gilt der Kölner Mietspiegel nicht?
U. a. nicht für Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, preisgebundene Wohnungen, möblierte oder teilmöblierte Wohnungen, Wohnheime und Wohnungen ohne eigenes Bad mit WC. Wohnflächen unter 30 m² und über 140 m² deckt die Tabelle nicht ab; in der einfachen Wohnlage fehlen ab Baualtersgruppe 3 (ab 1976) die Werte ganz.
Gilt in Köln die Mietpreisbremse?
Ja. Die Mieterschutzverordnung NRW weist Köln als angespannten Wohnungsmarkt aus; bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, gültig bis 31.12.2029). Daneben gelten die 15-%-Kappungsgrenze und eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren nach Umwandlung in Eigentumswohnungen.