Mietspiegel Jena: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Jena zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Über alle 48 ausgewiesenen Tabellenfelder der Ausgabe 2023 liegt der Mittelwert bei 8,77 €/m² nettokalt (eigenes, ungewichtetes Tabellenmittel; Einzelwerte: Stadt Jena, Mietspiegel-Broschüre 2023). Wichtig für die Einordnung: Der 2023 als qualifizierter Mietspiegel erschienene Mietspiegel gilt laut Stadt Jena aktuell nur noch als einfacher Mietspiegel zur Orientierung, weil die angekündigte Fortschreibung 2025 noch nicht veröffentlicht ist (Stand: 11.07.2026). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten den Tabellenwert für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg aus Wohnlage, Größe und Baualtersklasse. Wer eine Mieterhöhung Jena plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Jena gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
Mieterhöhungsschreiben für Jena erstellen
Nach dem aktuellen Mietspiegel Jena berechnet — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.
Warum kein Sofort-Ergebnis?
Die Tabellenwerte des Mietspiegels Jena dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Kein aktueller Mietspiegel: die besondere Lage in Jena
Jena hat derzeit keinen aktuellen Mietspiegel — die Stadt Jena erklärt auf ihrer amtlichen Mietspiegel-Seite wörtlich: „Es liegt kein aktueller Mietspiegel vor. Der Mietspiegel aus dem Jahr 2023 kann als einfacher Mietspiegel zur Orientierung heran gezogen werden" (abgerufen 11.07.2026). Der Mietspiegel 2023 erschien am 20.10.2023 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Abs. 1 BGB, anerkannt vom DMB Mieterverein Jena e.V. und dem Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Jena e.V. — die nach § 558d Abs. 2 BGB vorgeschriebene Anpassung im Zwei-Jahres-Rhythmus ist aber seit Oktober 2025 überfällig. Die Fortschreibung 2025 wurde vorbereitet (Befragung von 7.500 Haushalten bis 02.05.2025, Veröffentlichung für Herbst 2025 angekündigt), ist jedoch bis zum 11.07.2026 nicht erschienen: Die Download-Liste der Stadt endet bei der Ausgabe 2023, und der städtische Online-Rechner leitet weiterhin auf mietspiegel.jena.de/2023/ um. Bis dahin bleiben die 2023er-Werte die aktuellste Datengrundlage — als Orientierung, ohne die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels.
Drei Wohnlagen, adressgenau per Straßenverzeichnis
Der Mietspiegel Jena 2023 unterscheidet drei Wohnlagen — einfach, mittel und gut — und ordnet jede Adresse über das Straßenverzeichnis in Anlage 2 der Broschüre zu (S. 17–77, mit Hausnummernbereichen und gerader/ungerader Zählung); ergänzend zeigt die Wohnlagenkarte in Anlage 4 die Einteilung im Stadtgebiet. Dörfliche Lagen außerhalb der Kernstadt gelten pauschal als mittlere Wohnlage. Eine Besonderheit der Tabelle: In der guten Wohnlage gibt es nur zwei Größenklassen (bis 80 m² und über 80 m²) statt drei. Die Lage macht sich messbar bezahlt — eine 50–80-m²-Wohnung der Baujahre 1968–1991 kostet in einfacher Lage im Mittel 5,80 €/m², in mittlerer Lage 6,04 €/m² (Quelle: Stadt Jena, Mietspiegel-Broschüre 2023, S. 11 und Anlagen 2/4).
Doppelter Mieterschutz: Kappungsgrenze 15 % und Mietpreisbremse
In Jena gelten beide landesrechtlichen Schutzinstrumente zugleich — in Thüringen ist das nur in Erfurt und Jena der Fall. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist auf 15 % in drei Jahren abgesenkt: Grundlage ist die Thüringer Kappungsgrenzenverordnung (ThürKappGrVO) vom 31.08.2019, die seit der Änderungsverordnung vom 03.12.2019 auch Jena erfasst und durch die Zweite Änderungsverordnung vom 26.08.2024 (GVBl. 2024 S. 612) bis zum 30.09.2029 verlängert wurde. Zusätzlich gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Die Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung (ThürMietBegrVO) vom 14.01.2021 weist Erfurt und Jena als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus, verlängert durch die Erste Änderungsverordnung vom 09.12.2025 (GVBl. 2025 S. 300) bis zum 31.12.2027 — bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beide Grenzen gelten unabhängig davon, dass der Mietspiegel derzeit nur einfacher Mietspiegel ist.
Wie stark sind die Mieten in Jena gestiegen?
Das ungewichtete Mittel aller ausgewiesenen Tabellen-Mittelwerte stieg von 7,59 €/m² im Mietspiegel 2021 (36 belegte Felder) auf 8,77 €/m² im Mietspiegel 2023 (48 belegte Felder) — ein Plus von 15,5 % in zwei Jahren (eigene Berechnung aus den Original-Broschüren der Stadt Jena). Der Vergleich ist ein Tendenzwert mit Struktureffekt: Die Ausgabe 2023 unterscheidet erstmals drei Wohnlagen statt zwei und führt die neuen Baualtersklassen 2012–2016 und „ab 2017" ein — ein Teil des Anstiegs geht auf die geänderte Tabellenstruktur zurück, nicht auf die Marktentwicklung. Das Preisgefälle verläuft vor allem über das Baualter: Die Baujahre 1968–1991 sind mit Feld-Mittelwerten ab 5,60 €/m² das günstigste Segment, Neubauten ab 2017 erreichen bis zu 11,83 €/m² (mittlere Wohnlage, über 80 m²) — mehr als das Doppelte (Quelle: Stadt Jena, Mietspiegel-Broschüren 2021 und 2023).
Ostdeutsche Besonderheit: eigene Regeln für WBS70- und P2-Bauten
Der Mietspiegel Jena 2023 berücksichtigt die DDR-Plattenbautypen WBS70 und P2 mit eigenen Ausstattungsregeln in der Wohnwertpunkte-Liste (Anlage 1): Ein fehlendes Badfenster oder eine fensterlose Küche zählt bei diesen Bautypen nicht als Minuspunkt — umgekehrt bringen ein Bad mit Fenster oder ein beheizbares Bad nur bei WBS70- und P2-Gebäuden einen Pluspunkt, weil beides dort baubedingt die Ausnahme ist. Die Punkteliste der Anlage 1 gehört ausdrücklich nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, sondern dient als Schätzungsgrundlage zur Orientierung in der ¾-Spanne (unter Verweis auf BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04); unser Rechner rechnet deshalb transparent mit dem Mittelwert des Tabellenfelds und weist die Spanne mit aus (Quelle: Stadt Jena, Mietspiegel-Broschüre 2023, S. 4 und Anlage 1, S. 15).
Belege aus dem Mietspiegel Jena
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Jena geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Jena: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Jena ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Thüringen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Gilt der Mietspiegel Jena 2023 noch?
Nur noch eingeschränkt. Der qualifizierte Mietspiegel 2023 (in Kraft seit 20.10.2023) hätte nach § 558d Abs. 2 BGB spätestens nach zwei Jahren angepasst werden müssen; das ist nicht geschehen. Die Stadt Jena erklärt deshalb: „Es liegt kein aktueller Mietspiegel vor“ — der Mietspiegel 2023 kann aber „als einfacher Mietspiegel zur Orientierung“ herangezogen werden. Die gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, gilt nicht mehr. Der Rechner nutzt ihn genau in diesem Status: als einfachen Mietspiegel zur Orientierung.
Wie hoch ist die Miete in Jena laut Mietspiegel?
Der Mietspiegel Jena 2023 nennt keinen Gesamtdurchschnitt, sondern Mittelwerte je Tabellenfeld: von 5,60 €/m² (einfache Wohnlage, über 80 m², Baujahr 1968–1991) bis 11,83 €/m² (mittlere Wohnlage, über 80 m², Neubau ab 2017), jeweils nettokalt. Die Drei-Viertel-Spannen reichen insgesamt von 5,07 bis 13,70 €/m². Die Werte stammen aus einer Erhebung von April bis Juni 2023 und dienen heute nur noch zur Orientierung.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Jena ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens aber 15 % innerhalb von drei Jahren. Die Thüringer Kappungsgrenzenverordnung senkt die Kappungsgrenze für Jena seit dem 01.01.2020 von 20 auf 15 % ab — verlängert bis zum 30.09.2029 (Änderungsverordnung vom 26.08.2024, GVBl. Thüringen Nr. 13/2024, S. 612). In Thüringen gilt das nur in Erfurt und Jena.
Gilt in Jena die Mietpreisbremse?
Ja. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung weist Erfurt und Jena als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus — verlängert bis zum 31.12.2027 (Änderungsverordnung vom 09.12.2025, GVBl. Thüringen Nr. 14/2025, S. 300). Die Bremse gilt unabhängig davon, dass derzeit kein aktueller Mietspiegel vorliegt.
Wann kommt der Mietspiegel Jena 2025?
Offen. Die Daten wurden im Frühjahr 2025 erhoben (rund 7.500 Haushalte, Rücklauf bis 02.05.2025), die Veröffentlichung war für Herbst 2025 geplant — Stand Juli 2026 ist der Mietspiegel 2025 weder auf service.jena.de noch im Online-Mietspiegel der Stadt erschienen; ein Grund ist nicht öffentlich dokumentiert. Sobald er in Kraft tritt, wird er für Mieterhöhungen maßgeblich — der Rechner wird dann auf die neuen Werte umgestellt.
Wie funktioniert das Punktesystem des Mietspiegels Jena?
Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale zählen je −3 bis +3 Punkte und werden zu einer Wohnwertsumme addiert. Bei −4 bis +4 Punkten gilt der Mittelwert des Tabellenfelds; bei +5 bis +10 die niedrigere, ab +11 die höhere Hälfte der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert; bei −5 bis −10 die höhere, ab −11 die niedrigere Hälfte der Spanne zwischen Mittelwert und Unterwert. Der Mietspiegel-Rechner rechnet mit den Feld-Mittelwerten — dem Ergebnis für Wohnwertsummen von −4 bis +4.
In welcher Wohnlage liegt meine Wohnung in Jena?
Der Mietspiegel Jena 2023 kennt drei Wohnlagen: einfach, mittel und gut. Die Zuordnung steht hausnummernscharf im Straßenverzeichnis der Broschüre (Anlage 2), teils nach geraden und ungeraden Hausnummern getrennt; dörfliche Ortsteile außerhalb der Kernstadt zählen pauschal zur mittleren Wohnlage. Der Online-Mietspiegel der Stadt (mietspiegel.jena.de) hilft bei der Einordnung.
Wie kann ein Vermieter in Jena ohne aktuellen Mietspiegel eine Mieterhöhung begründen?
Mit den Begründungsmitteln des § 558a Abs. 2 BGB: dem Mietspiegel 2023 als einfachem Orientierungs-Mietspiegel, der Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank-Auskunft. Die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren und alle Fristen des § 558 BGB gelten dabei unverändert.