Mietspiegel Hamburg: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg liegt im Median bei 9,94 €/m² nettokalt nach dem Hamburger Mietenspiegel 2025 (Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, veröffentlicht 09.12.2025). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in zwei Minuten die Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg vom Tabellenfeld bis zur Spanne. Vermieter prüfen direkt im Anschluss, ob und um wie viel sie die Miete nach § 558 BGB erhöhen dürfen: In Hamburg gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren.
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Wohnen und Mieten in Hamburg: die Lage vor Ort
Hamburg hat rund 1,86 Millionen Einwohner (1.862.565 zum Jahresende 2024, Quelle: Statistikamt Nord) und wächst weiter — 2024 um rund 11.000 Personen. Trotz der Größe liegt die Hamburger Median-Miete mit 9,94 €/m² deutlich unter anderen Metropolen: Stuttgart weist im Mietspiegel 2025/2026 durchschnittlich 11,15 €/m² aus, Frankfurt im Mietspiegel 2026 12,28 €/m², München im Mietspiegel 2025 15,38 €/m² (Quellen: Städte Stuttgart, Frankfurt am Main, München; Stand Juli 2026). Ein Hinweis zur Methodik: Hamburg weist seit 2025 den Median aus, die Vergleichsstädte arithmetische Mittelwerte — die Zahlen sind daher nur als Größenordnung vergleichbar. Der Anstieg von 2023 auf 2025 betrug in Hamburg nur 1,12 Prozent und blieb damit klar unter der Inflationsrate (Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, 09.12.2025).
Wie finde ich die Wohnlage meiner Wohnung in Hamburg?
Die Wohnlage jeder Hamburger Adresse steht im Hamburger Wohnlagenverzeichnis: Es stuft 25.786 Blockseiten (Straßenabschnitte mit Hausnummernbereich, getrennt nach gerade/ungerade) als „normale" oder „gute" Wohnlage ein — 2025 sind 66,3 % normal und 33,7 % gut (Quelle: Methodenbericht zum Wohnlagenverzeichnis 2025, BSW). Grundlage ist ein Wohnlagenkennwert von 1 bis 1000 aus Bodenrichtwert, Sozialmonitoring, Bebauungsdichte, Lärmbelastung, Straßenart und Grünanteil. Zwei Besonderheiten: Das Verzeichnis ist kein amtliches Verzeichnis — im Einzelfall darf von der Einstufung abgewichen werden. Und Hamburg stellt es als Open Data bereit (CSV, GeoJSON, WFS/WMS im Transparenzportal, Lizenz DL-DE-BY 2.0) samt interaktiver Karte im Geoportal (geoportal-hamburg.de/mietenspiegel). Die Einstufung Ihrer Adresse schlagen Sie dort in Sekunden nach — im Rechner auf dieser Seite wählen Sie die Wohnlage dann einfach aus.
Was gilt in Hamburg für Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
In ganz Hamburg gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Hamburger Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023, gültig bis 31.08.2028) — und zwar durchgehend seit 2013. Auch die Mietpreisbremse für Neuvermietungen (§ 556d BGB) gilt flächendeckend: Der Senat hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu erlassen, wirksam ab 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 (Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Pressemitteilung November 2025). Anders als in vielen anderen Städten müssen Vermieter in Hamburg also bei Bestandserhöhung und bei Neuvermietung mit dem Mietenspiegel rechnen.
Wie fließt der Energieverbrauch in die Hamburger Vergleichsmiete ein?
Der Hamburger Mietenspiegel 2025 enthält eine eigene Energie-Einordnungstabelle: Sie nennt je Baualtersklasse typische Energiekennwerte (Mittelwert und Zwei-Drittel-Spanne), getrennt nach Verbrauchs- und Bedarfsausweis sowie nach Gebäudegröße (bis 9 oder ab 10 Wohneinheiten). Liegt der Kennwert der Wohnung unter der Spanne, wirkt das wohnwerterhöhend, darüber wohnwertmindernd; bei Ausweisen ohne Warmwasseranteil werden 20 kWh/m²a hinzugerechnet (Quelle: Broschüre zum Hamburger Mietenspiegel 2025). Die Einordnung innerhalb der Spanne bleibt in Hamburg eine begründete Einzelfall-Würdigung — amtliche Merkmal-Gewichte gibt es nicht; unser Rechner zeigt deshalb das Tabellenfeld mit Median und Spanne und nutzt den Median als Ausgangswert.
Was hat sich beim Mietenspiegel 2025 geändert?
Vier Punkte (Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, 09.12.2025): Die Tabelle weist erstmals den Median statt des arithmetischen Mittels aus — die Werte sind daher nicht direkt mit früheren Ausgaben vergleichbar. Wohnungen unter 25 m² sind erstmals erfasst. Die neue Baualtersklasse 2021–2024 kam hinzu. Und das Wohnlagenverzeichnis wurde neu berechnet (2.414 Neueinstufungen, je 790 Auf- und Abstufungen). Der nächste Mietenspiegel erscheint turnusgemäß Ende 2027 — Hamburg erhebt alle zwei Jahre neu, Stichtag jeweils der 1. April.
Belege aus dem Mietspiegel Hamburg
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Hamburg geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Hamburg: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Hamburg ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Hamburg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Hamburg laut Mietenspiegel?
Im Median 9,94 €/m² nettokalt nach dem Hamburger Mietenspiegel 2025 (Stichtag 01.04.2025). Je nach Baualter, Wohnlage und Größe reichen die Tabellenwerte von deutlich darunter (große Nachkriegswohnung, normale Lage) bis weit darüber (kleiner Neubau in guter Lage).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Hamburg ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal 15 % in drei Jahren — in Hamburg gilt die abgesenkte Kappungsgrenze (Kappungsgrenzenverordnung vom 08.08.2023, gültig bis 31.08.2028), nicht die bundesweiten 20 %.
Ist der Hamburger Mietenspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — aber nur die Tabelle selbst ist der qualifizierte Teil, die Erläuterungen der Broschüre nicht. Die Tabellenwerte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.
Für welche Wohnungen gilt der Hamburger Mietenspiegel nicht?
U. a. nicht für Wohnungen ohne Bad, WC oder Sammelheizung, für Ein-, Zwei- und Reihenhäuser, Wohnungen in Gebäuden mit weniger als drei Wohnungen, Wohnungen mit vermietetem Mobiliar, preisgebundene Wohnungen und Neubauten, die nach dem 31.12.2024 bezugsfertig wurden.
Wie finde ich die Wohnlage meiner Hamburger Wohnung?
Im Hamburger Wohnlagenverzeichnis: Jede der 25.786 Blockseiten ist als normale oder gute Wohnlage eingestuft. Die interaktive Karte im Geoportal (geoportal-hamburg.de/mietenspiegel) zeigt die Einstufung je Adresse; die Daten stehen zudem als Open Data bereit.
Was hat sich beim Mietenspiegel 2025 geändert?
Vier Punkte: Die Tabelle weist erstmals den Median statt des Durchschnitts aus, Wohnungen unter 25 m² sind erstmals erfasst, die neue Baualtersklasse 2021–2024 kam hinzu, und das Wohnlagenverzeichnis wurde neu berechnet (2.414 Neueinstufungen, je 790 Auf- und Abstufungen).
Gilt in Hamburg die Mietpreisbremse?
Ja, flächendeckend: Der Senat hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung neu erlassen, wirksam ab 01.01.2026 bis zum 31.12.2029. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietenspiegel liegen (§ 556d BGB, Ausnahmen u. a. für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen).
Wann erscheint der nächste Hamburger Mietenspiegel?
Turnusgemäß Ende 2027: Hamburg erhebt den Mietenspiegel alle zwei Jahre neu, Stichtag ist jeweils der 1. April, veröffentlicht wird im Dezember (zuletzt am 09.12.2025).