Mietspiegel Gelsenkirchen: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 weist die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete aus: Die Tabellen-Mittelwerte reichen von 5,30 €/m² (Altbau bis 1948, über 100 m²) bis 10,65 €/m² (Neubau ab 2017, bis 40 m²); eine typische Bestandswohnung mit Baujahr 1975 und 85 m² liegt bei 6,20 €/m² (Quelle: Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen, gültig ab 01.01.2026). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in Gelsenkirchen — inklusive der Zu- und Abschläge für Geschosslage, Modernisierung und den REGE-Wohnlagenbezirk, mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung in Gelsenkirchen plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Gelsenkirchen gilt dafür die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
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Wie hoch sind die Mieten in Gelsenkirchen laut Mietspiegel 2026?
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Gelsenkirchen liegt laut Mietspiegel 2026 je nach Baujahr und Wohnungsgröße im Mittel zwischen 5,30 €/m² und 10,65 €/m² nettokalt (Quelle: Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen, gültig ab 01.01.2026). Damit zählt Gelsenkirchen zu den günstigeren Großstädten Nordrhein-Westfalens: Zum Vergleich reichen die Spannen des Kölner Mietspiegels 2025 von 4,20 bis 17,90 €/m² (Quelle: Rheinische Immobilienbörse e. V., Kölner Mietspiegel 2025). Der Gelsenkirchener Wohnungsmarkt ist stark vom Bestand geprägt — die Baualtersklassen bis 1981 stellen den Großteil der Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern, ihre Mittelwerte liegen zwischen 5,30 und 7,05 €/m². Neubauwohnungen ab Baujahr 2017 kosten im Mittel 9,45 bis 10,65 €/m². Gelsenkirchen hat 267.930 Einwohner (Bevölkerungsfortschreibung IT.NRW, Stand 31.12.2024).
Wie stark sind die Mieten in Gelsenkirchen gestiegen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Gelsenkirchen ist zwischen 2022 und 2024 um knapp 8 Prozent gestiegen und blieb zur Ausgabe 2026 weitgehend stabil. Die Referenzwohnung der amtlichen Beispielrechnung (Baujahr 1975, 85 m², Baualtersklasse 1966–1981) zeigt die Entwicklung über drei Ausgaben: 5,75 €/m² im Mietspiegel 2022, 6,20 €/m² im Mietspiegel 2024 und unverändert 6,20 €/m² im Mietspiegel 2026 (Quelle: Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen, Ausgaben 2022, 2024 und 2026, jeweils Abschnitt „Beispielrechnung"). Auch im Neubausegment ab Baujahr 2017 stiegen die Mittelwerte weiter — für kleine Wohnungen bis 40 m² von 8,35 €/m² (2022) über 9,00 €/m² (2024) auf 10,65 €/m² (2026). Ältere Ausgaben (2017, 2019) sind mit den heutigen Werten nicht direkt vergleichbar, weil die Stadt Gelsenkirchen die Baujahres- und Größenklassen zum Mietspiegel 2022 neu zugeschnitten hat und seither nicht mehr zwischen modernisierten und nicht modernisierten Wohnungen in der Tabelle unterscheidet.
Gilt in Gelsenkirchen die Kappungsgrenze von 15 % oder die Mietpreisbremse?
Nein, beides gilt in Gelsenkirchen nicht: Bestandsmieten dürfen nach § 558 Abs. 3 BGB um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren steigen, und für Neuvermietungen gibt es keine Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Die Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. S. 111, geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025, GV. NRW. S. 848) senkt die Kappungsgrenze auf 15 % und aktiviert die Mietpreisbremse nur in den 57 Kommunen ihrer Anlage — Gelsenkirchen ist dort nicht aufgeführt (Stand: Juli 2026). Auch in der Vorgängerverordnung vom 9. Juni 2020 (GV. NRW. S. 465, 18 Kommunen) war Gelsenkirchen nicht enthalten. Der Grund: Die Verordnung erfasst nur Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, und der Gelsenkirchener Wohnungsmarkt gilt nach der gutachterlichen Gebietskulisse des Landes als nicht angespannt.
Was ist das Besondere am Gelsenkirchener Mietspiegel?
Der Mietspiegel Gelsenkirchen ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB: Er wird von der Stadt Gelsenkirchen herausgegeben und vom Arbeitskreis Mietspiegel beschlossen, in dem Mieterverein Gelsenkirchen (Deutscher Mieterbund), die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine Gelsenkirchen und Buer-Horst-Westerholt sowie institutionelle Wohnungsunternehmen vertreten sind. Als einfacher Mietspiegel hat er nicht die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB, ist aber ein zulässiges Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Werte beruhen auf Mietdaten aus einem Betrachtungszeitraum von sechs Jahren und wurden im Regressionsverfahren berechnet (Quelle: Methodenbericht zum Mietspiegel Gelsenkirchen 2026, Stadt Gelsenkirchen, Referat 62).
Eine Besonderheit der Ausgabe 2026 ist der kleinräumige Lageeinfluss: Das Stadtgebiet ist in 40 sogenannte REGE-Bezirke unterteilt, für die der Mietspiegel Zu- oder Abschläge zwischen −0,35 €/m² (Scholven-Nord) und +0,50 €/m² (Buer-Ost) ausweist — im Mietspiegel 2024 gab es nur einen einzigen Lagezuschlag (+0,58 €/m² für Buer-Zentrum und Buer-Ost). Alle weiteren Zu- und Abschläge sind ebenfalls absolute Euro-Beträge je Quadratmeter, etwa +0,82 €/m² für ein in den letzten zehn Jahren modernisiertes Bad, +0,48 €/m² für Barrierefreiheit oder −0,33 €/m², wenn Balkon, Loggia und Terrasse fehlen. Der Mietspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, Sozialwohnungen, Wohngemeinschaften, untervermietete Wohnungen und Wohnungen ohne eigene Wohnungseingangstür.
Belege aus dem Mietspiegel Gelsenkirchen
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Gelsenkirchen geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Gelsenkirchen: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Gelsenkirchen ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Gelsenkirchen laut Mietspiegel?
Der Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 (gültig ab 01.01.2026) weist Mittelwerte zwischen 5,30 €/m² (Baujahr bis 1948, über 100 m²) und 10,65 €/m² nettokalt (Baujahr ab 2017, bis 40 m²) aus. Eine typische Bestandswohnung mit Baujahr 1975 und 85 m² liegt laut amtlicher Beispielrechnung bei 6,20 €/m²; Zu- und Abschläge für Geschosslage, Modernisierung und Wohnlagenbezirk verändern diesen Wert.
Ist der Mietspiegel Gelsenkirchen ein qualifizierter Mietspiegel?
Nein. Der Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von der Stadt Gelsenkirchen und beschlossen vom Arbeitskreis Mietspiegel (u. a. Mieterverein Gelsenkirchen und Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine). Er hat nicht die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB, ist aber ein zulässiges Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Gelsenkirchen ausfallen?
In Gelsenkirchen darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, höchstens um 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt in Gelsenkirchen nicht, weil die Stadt nicht in der Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111) enthalten ist.
Gilt in Gelsenkirchen die Mietpreisbremse?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in Nordrhein-Westfalen nur in den 57 Kommunen der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111, geändert durch Verordnung vom 28.10.2025, GV. NRW. S. 848) — Gelsenkirchen gehört nicht dazu (Stand: Juli 2026). Bei einer Neuvermietung in Gelsenkirchen ist die Miethöhe daher nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt.
Was sind die REGE-Bezirke im Mietspiegel Gelsenkirchen?
REGE-Bezirke sind 40 kleinräumige Wohnlagenbezirke, in die der Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 das Stadtgebiet unterteilt; ihre Grenzen orientieren sich an großen Verkehrsachsen. Je nach Bezirk gilt ein Lagezuschlag oder -abschlag zwischen −0,35 €/m² (Scholven-Nord) und +0,50 €/m² (Buer-Ost); in zehn Bezirken, darunter Erle-Ost und Schalke-Ost, beträgt der Lageeinfluss 0,00 €/m².
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Gelsenkirchen nicht?
Der Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen des geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungen), einzeln vermietete Zimmer, untervermietete Wohnungen, Wohngemeinschaftszimmer und Wohnungen ohne eigene Wohnungseingangstür (Abschnitt 2 des Mietspiegels).
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Gelsenkirchen berechnet?
Ausgangspunkt ist der Tabellenwert der passenden Baualters- und Größenklasse (acht Baualtersklassen von „bis 1948“ bis „ab 2017“, vier Größenklassen von „bis 40 m²“ bis „über 100 m²“). Dazu kommen absolute Zu- und Abschläge in €/m² — zum Beispiel +0,82 €/m² für ein in den letzten zehn Jahren modernisiertes Bad, −0,46 €/m² für ein innenliegendes Bad ohne Fenster, −0,33 €/m² bei fehlendem Balkon sowie der Lageeinfluss des REGE-Bezirks. Mittelwert und Spannengrenzen verschieben sich jeweils um die Summe der Zu- und Abschläge.
Wie oft darf die Miete in Gelsenkirchen erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung darf ein neues Erhöhungsverlangen zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB); wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war. Zusätzlich gilt in Gelsenkirchen die Obergrenze von 20 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren.