Mietspiegel Frankfurt (Oder): ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Frankfurt (Oder) 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB: Er gilt vom 1. Februar 2026 bis zum 31. Januar 2028 und weist die ortsübliche Vergleichsmiete für 20 Wohnungstypen aus — die Tabellen-Mittelwerte reichen von 5,08 €/m² (Baujahr 1970–1990, 60 bis unter 90 m²) bis 8,24 €/m² (Neubau 2010–2025, 40 bis unter 60 m²) nettokalt (Quelle: Stadt Frankfurt (Oder), Mietspiegel 2026, Erhebungsstichtag 01.09.2025). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in der Oderstadt — inklusive Spanneneinordnung nach dem Punktesystem der Orientierungshilfe und vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Frankfurt (Oder) plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wohnen und Mieten in Frankfurt (Oder): die Lage vor Ort
Frankfurt (Oder) ist mit amtlich 56.586 Einwohnern (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025) die östlichste kreisfreie Stadt Brandenburgs — nicht zu verwechseln mit Frankfurt am Main. Die Geburtsstadt Heinrich von Kleists bildet mit dem polnischen Słubice eine europäische Doppelstadt an der Oder, und die Europa-Universität Viadrina zählte im Wintersemester 2024/2025 rund 3.900 Studierende, davon etwa 41 Prozent aus dem Ausland. Die Bevölkerung schrumpft leicht: 2025 sank die Einwohnerzahl um 521 Personen — einem Sterbeüberschuss von 552 stand ein Wanderungsgewinn von 48 gegenüber (Quelle: Statistischer Bericht A I 4 – j/25). Das erklärt das im Bundesvergleich moderate Mietniveau: Die Mittelwerte des Mietspiegels 2026 liegen zwischen 5,08 und 8,24 €/m² nettokalt.
Wie funktioniert der Mietspiegel Frankfurt (Oder) 2026?
Der Mietspiegel Frankfurt (Oder) 2026 ordnet jede Wohnung über zwei Merkmale in eine Tabelle mit 20 Feldern ein: die Baujahresklasse (fünf Klassen von „bis 1949" bis „2010 bis 2025") und die Wohnungsgröße (unter 40 m², 40 bis unter 60 m², 60 bis unter 90 m², 90 m² und mehr). Jedes Feld nennt einen Mittelwert und eine 3/4-Spanne der erhobenen Nettokaltmieten. Eine Besonderheit ist die Einordnung sogenannter Wendewohnungen: Wohnungen in industrieller Bauweise, deren Baubeginn vor dem 3. Oktober 1990 lag, gehören in die Baujahresklasse 1970 bis 1990. Wohnlagen kennt der Mietspiegel nicht — die Stadt stellte „weiterhin keine deutlichen Unterschiede in der Miethöhe zwischen den einzelnen Wohnstandorten" fest (Mietspiegel 2026, Kap. 5). Die Feinjustierung übernimmt ein Punktesystem: Wohnwertmindernde Merkmale (z. B. fehlender Waschmaschinenanschluss: 40 Minuspunkte) und wohnwerterhöhende Merkmale (z. B. Personenaufzug: 30 Pluspunkte) werden saldiert; der Saldo — begrenzt auf ±100 Punkte — verschiebt das Ergebnis prozentual vom Mittelwert Richtung Spannengrenze.
Gilt in Frankfurt (Oder) die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Nein. In Frankfurt (Oder) dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Brandenburgische Kappungsgrenzenverordnung vom 3. Dezember 2025 (GVBl. II/25 Nr. 94, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2030) senkt die Grenze nur in Potsdam und 31 Umland-Gemeinden auf 15 Prozent — Frankfurt (Oder) steht nicht in dieser Gebietskulisse. Auch die Mietpreisbremse gilt nicht: Die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 3. Dezember 2025 (GVBl. II/25 Nr. 95) erfasst Frankfurt (Oder) ebenfalls nicht (Quelle: bravors.brandenburg.de, Volltexte beider Verordnungen, geprüft 12.07.2026).
Wie haben sich die Mieten in Frankfurt (Oder) entwickelt?
Zwischen den Mietspiegeln 2022 und 2026 sind die ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt (Oder) spürbar gestiegen — am stärksten im Neubau: Eine Neubauwohnung (Baujahr ab 2010) mit 40 bis unter 60 m² legte von 7,07 auf 8,24 €/m² zu (+16,5 %), eine typische Bestandswohnung der Baujahre 1970 bis 1990 mit 60 bis unter 90 m² von 4,70 auf 5,08 €/m² (+8,1 %) (Quelle: Mietspiegel 2022 und 2026 der Stadt Frankfurt (Oder), eigene Vergleichsrechnung). Die Stadt zog die Neuerstellung wegen der „erheblichen Preissteigerungen des Verbraucherpreisindexes" auf 2026 vor. Angebotsmieten auf Portalen liegen mit rund 8,02 €/m² (ImmoScout24-Marktdaten, 2. Quartal 2026) über den meisten Bestandswerten des Mietspiegels — für Mieterhöhungen nach § 558 BGB zählt allein die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, nicht der Angebotsmarkt.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Frankfurt (Oder)?
Der Mietspiegel Frankfurt (Oder) 2026 gilt nur für freifinanzierte Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohnungen, die mindestens über ein WC innerhalb der Wohnung, ein Bad oder Duschbad und eine Sammelheizung verfügen. Er gilt ausdrücklich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, Penthouse- und Maisonette-Wohnungen, Appartements, geförderten Wohnungsbau, Wohnheime, möblierte oder teilmöblierte Wohnungen sowie Werks- und Dienstwohnungen mit vergünstigter Miete (Quelle: Mietspiegel 2026, Kap. 3). Herausgeberin ist die Stadt Frankfurt (Oder), Dezernat II Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt; erhoben und ausgewertet hat die Daten die Koopmann Analytics KG mit Stichtag 1. September 2025.
Belege aus dem Mietspiegel Frankfurt (Oder)
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Frankfurt (Oder) geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Frankfurt (Oder): Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Frankfurt (Oder) ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Brandenburg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Frankfurt (Oder) laut Mietspiegel?
Die Mittelwerte des Mietspiegels Frankfurt (Oder) 2026 reichen je nach Baujahr und Wohnungsgröße von 5,08 €/m² (Baujahr 1970–1990, 60 bis unter 90 m²) bis 8,24 €/m² (Neubau 2010–2025, 40 bis unter 60 m²) nettokalt; die ausgewiesenen 3/4-Spannen insgesamt von 4,53 bis 11,00 €/m² (Quelle: Stadt Frankfurt (Oder), Mietspiegel 2026, Erhebungsstichtag 01.09.2025).
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Frankfurt (Oder) ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Die abgesenkte 15-%-Grenze der Brandenburgischen Kappungsgrenzenverordnung vom 03.12.2025 (GVBl. II/25 Nr. 94) gilt nur für Potsdam und 31 Umland-Gemeinden — Frankfurt (Oder) gehört nicht zur Gebietskulisse.
Gilt in Frankfurt (Oder) die Mietpreisbremse?
Nein. Die Brandenburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 03.12.2025 (GVBl. II/25 Nr. 95, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029) erfasst nur Potsdam und Gemeinden im Berliner Umland — Frankfurt (Oder) steht nicht in der Liste. Bei Neuvermietung ist die Miethöhe daher nicht durch § 556d BGB begrenzt; für Mieterhöhungen im Bestand gelten § 558 BGB und die Kappungsgrenze von 20 %.
Ist der Mietspiegel Frankfurt (Oder) ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Mietspiegel 2026 basiert auf einer repräsentativen Erhebung der Koopmann Analytics KG mit Stichtag 01.09.2025 und ist von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt — darunter Haus & Grund Frankfurt (Oder) und der Mieterverein VIADRINA Frankfurt (Oder) und Umgebung e.V. Herausgeberin ist die Stadt Frankfurt (Oder).
Wie lange gilt der Mietspiegel Frankfurt (Oder) 2026?
Vom 01.02.2026 bis zum 31.01.2028. Die Stadt hat die Neuerstellung wegen der erheblichen Preissteigerungen des Verbraucherpreisindexes seit der Erhebung 2022 auf das Jahr 2026 vorgezogen; der Vorgänger-Mietspiegel 2022 galt vom 15.11.2022 bis 14.11.2024.
Gibt es in Frankfurt (Oder) Wohnlagen im Mietspiegel?
Nein. Die Stadt stellte „weiterhin keine deutlichen Unterschiede in der Miethöhe zwischen den einzelnen Wohnstandorten“ fest und verzichtet deshalb auf eine Lage-Dimension (Mietspiegel 2026, Kap. 5). Maßgeblich sind nur Baujahresklasse und Wohnungsgröße; die Qualität des Wohnumfelds fließt als Merkmal der Orientierungshilfe in die Spanneneinordnung ein.
Was sind Wendewohnungen im Mietspiegel Frankfurt (Oder)?
Wendewohnungen sind Wohnungen in industrieller Bauweise, deren Baubeginn vor dem 3. Oktober 1990 lag und die mit „DDR-Mitteln“ anfinanziert, aber erst nach dem 3. Oktober 1990 fertiggestellt wurden. Der Mietspiegel Frankfurt (Oder) 2026 ordnet sie der Baujahresklasse 1970 bis 1990 zu.
Wie wird eine Wohnung in die Mietspiegel-Spanne von Frankfurt (Oder) eingeordnet?
Über ein Punktesystem der Orientierungshilfe: Wohnwertmindernde Merkmale (z. B. kein Waschmaschinenanschluss: 40 Minuspunkte, keine Gegensprechanlage: 20) und wohnwerterhöhende Merkmale (z. B. Personenaufzug: 30 Pluspunkte, Badewanne und getrennte Dusche: 20) werden saldiert. Der Saldo — begrenzt auf ±100 Punkte — verschiebt das Ergebnis prozentual vom Mittelwert Richtung Spannenober- bzw. -untergrenze; die Orientierungshilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Frankfurt (Oder) nicht?
Der Mietspiegel gilt nur für freifinanzierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen. Ausgenommen sind u. a. Ein- und Zweifamilienhäuser, Penthouse- und Maisonette-Wohnungen, Appartements, geförderter Wohnungsbau, Wohnheime, möblierte und teilmöblierte Wohnungen, Werks- und Dienstwohnungen mit vergünstigter Miete sowie Substandard-Wohnungen ohne innenliegendes WC, Bad/Dusche oder Sammelheizung (Mietspiegel 2026, Kap. 3).