Mietspiegel Aalen: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Aalen zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Nettokaltmiete im Schnitt 8,35 €/m² nach dem qualifizierten Mietspiegel Aalen & Essingen 2025, gültig vom 1. August 2025 bis 31. Juli 2027 (Quelle: Gutachterausschuss Aalen-Essingen); er gilt auch für die Gemeinde Essingen. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Aalen plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Nach dem aktuellen Mietspiegel Aalen berechnet — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.
Warum kein Sofort-Ergebnis?
Die Tabellenwerte des Mietspiegels Aalen dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Wohnen und Mieten in Aalen: die Lage vor Ort
Aalen ist mit 67.621 Einwohnern (Stand 31.12.2024, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg) die größte Stadt des Ostalbkreises und der gesamten Region Ostwürttemberg. Die Hochschule Aalen bringt rund 6.000 Studierende in die Stadt, die Wirtschaft ist neben dem Maschinenbau von Optik, Papier, Informatik und Textilindustrie geprägt — beides sorgt für eine stetige Nachfrage nach Mietwohnungen. Der Mietspiegel Aalen & Essingen 2025 beruht auf 1.229 Datensätzen (1.084 aus Aalen, 145 aus Essingen), erhoben im Februar und März 2023 durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung; die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 8,35 €/m² in Aalen und 8,22 €/m² in Essingen (Stichtag 1. Februar 2025).
Wie rechnet der Mietspiegel Aalen — und was ist daran besonders?
Der Mietspiegel Aalen kennt keine Baualtersklassen-Tabelle: Die Basis-Nettokaltmiete hängt allein von der Wohnfläche ab und ist quadratmetergenau von 20 bis 160 m² ausgewiesen — von 13,84 €/m² bei 20 m² bis 7,78 €/m² bei 160 m². Kleine Wohnungen sind je Quadratmeter also fast doppelt so teuer wie große. Alles Weitere regelt ein Punktesystem, bei dem ein Punkt genau einem Prozent Zu- oder Abschlag entspricht: Das Baujahr wirkt von −10 Punkten (1978–1983) bis +31 Punkten (2016–2022), eine komplette Einbauküche bringt +10 Punkte. Die Wohnlage wird nicht in „einfach/mittel/gut" eingeteilt, sondern nach Ortsteilen: Kernstadt-Mitte und Kernstadt südlich der Bahnlinie +4 Punkte, Wasseralfingen und Unterkochen −5, Hofen, Waldhausen und Ebnat −15, Essingen −9; liegt die nächste Grundschule fußläufig mehr als 1.000 m entfernt, kommen −6 Punkte hinzu. Um das Ergebnis gilt eine Zwei-Drittel-Spanne von −17 % bis +18 % (Quelle: Mietspiegel Aalen & Essingen 2025, Gutachterausschuss Aalen-Essingen).
Besonderheit bei der Kappungsgrenze: Aalen steht nicht in der Gebietskulisse der baden-württembergischen Kappungsgrenzenverordnung vom 16.12.2025 (130 Gemeinden, gültig bis 31.12.2026) — Bestandsmieten dürfen daher um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren steigen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Auch die Mietpreisbremse gilt in Aalen nicht: Die Stadt fehlt ebenso in der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 16.12.2025 (Quelle: GBl. BW 2025 Nr. 144 und Nr. 145).
Wie haben sich die Mieten in Aalen entwickelt?
Aalen hat seit 2018 einen qualifizierten Mietspiegel: Der ersten Ausgabe (online ab 1. Februar 2018) folgten die Indexfortschreibung 2020 (gültig 01.02.2020–31.01.2022), die Neuerstellung 2023 (in Kraft ab 1. August 2023, erstmals gemeinsam mit der Gemeinde Essingen) und die aktuelle Fortschreibung 2025. Sie hebt die Werte des Mietspiegels 2023 um 4,9 % an — entsprechend dem Anstieg des Verbraucherpreisindex von Februar 2023 bis Februar 2025; der Durchschnitt stieg damit rechnerisch von rund 7,95 €/m² auf 8,34 €/m² (Aalen und Essingen zusammen). Wer heute neu anmietet, zahlt deutlich mehr als der Bestandsdurchschnitt: Auf Immobilienportalen angebotene Wohnungen lagen im Juni 2026 bei durchschnittlich 12,33 €/m² (Angebotsmieten laut Engel & Völkers, Stand 02.06.2026 — Portalwerte, keine amtliche Statistik) und damit rund 48 % über dem Mietspiegel-Durchschnitt. Der nächste Mietspiegel wird komplett neu erstellt: Datenerhebung zum 1. Februar 2027, Veröffentlichung etwa neun Monate danach (§ 21 Abs. 2 MsV); der aktuelle gilt bis 31. Juli 2027.
Belege aus dem Mietspiegel Aalen
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Aalen geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Aalen: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Aalen ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Aalen laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 8,35 €/m² nettokalt in Aalen (Essingen: 8,22 €/m², beide Gemeinden zusammen: 8,34 €/m²) zum Stichtag 1. Februar 2025 laut Mietspiegel Aalen & Essingen 2025. Die Basismiete hängt allein von der Wohnfläche ab und reicht von 13,84 €/m² (20 m²) bis 7,78 €/m² (160 m²); Baujahr, Ausstattung und Ortsteil wirken als prozentuale Zu- oder Abschläge.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Aalen ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). Aalen steht nicht in der Gebietskulisse der baden-württembergischen Kappungsgrenzenverordnung vom 16.12.2025 (130 Gemeinden) — die dort abgesenkte 15-%-Grenze gilt in Aalen deshalb nicht.
Gilt in Aalen die Mietpreisbremse?
Nein. Aalen ist nicht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 enthalten (130 Städte und Gemeinden, in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2026). Bei Neuvermietung gibt es in Aalen daher keine 10-%-Deckelung nach § 556d BGB.
Ist der Mietspiegel Aalen ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Herausgeber ist der Gutachterausschuss Aalen-Essingen; die Datenanalyse stammt vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (Hamburg) auf Basis von 1.229 Datensätzen, erhoben im Februar/März 2023. Die Ausgabe 2025 ist die Fortschreibung des Mietspiegels 2023 um +4,9 % nach dem Verbraucherpreisindex.
Gilt der Mietspiegel Aalen auch für Essingen?
Ja. Seit der Neuerstellung 2023 gilt der Mietspiegel gemeinsam für die Stadt Aalen und die Gemeinde Essingen (145 der 1.229 Datensätze stammen aus Essingen). Für die Wohnlage erhält Essingen im Punktesystem −9 Punkte; die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt dort bei 8,22 €/m².
Wie wird die Vergleichsmiete in Aalen berechnet?
Aus der Basis-Nettokaltmiete, die quadratmetergenau nach der Wohnfläche (20 bis 160 m²) abgelesen wird, plus einem Punktesystem: 1 Punkt = 1 % Zu- oder Abschlag. Das Baujahr zählt von −10 (1978–1983) bis +31 Punkten (2016–2022), eine komplette Einbauküche +10, die Wohnlage je nach Ortsteil von +4 (Kernstadt-Mitte) bis −15 Punkten (Hofen, Waldhausen, Ebnat). Um das Ergebnis gilt eine Spanne von −17 % bis +18 %.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Verlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war (§ 558 BGB).
Wie lange gilt der Mietspiegel Aalen 2025 und wann kommt der nächste?
Der Mietspiegel Aalen & Essingen 2025 gilt vom 01.08.2025 bis 31.07.2027. Die nächste Neuerstellung ist mit Datenerhebung zum 1. Februar 2027 geplant, veröffentlicht etwa neun Monate danach (§ 21 Abs. 2 MsV) — also Ende 2027.