Mietspiegel Aachen: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Aachen 2026 ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Aachen nach § 558d BGB: Er gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027 und weist die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern aus. Die Netto-Kaltmiete lag bei der Fortschreibungserhebung im Mittel bei 8,82 €/m² (arithmetisches Mittel, Stichtag 1. Juni 2025; Quelle: Stadt Aachen/DOMUS Consult, Dokumentation zum Mietspiegel 2026). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in Aachen — nach dem offiziellen Drei-Schritte-Verfahren des Mietspiegels mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung in Aachen plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wie funktioniert der Mietspiegel Aachen 2026?
Der Mietspiegel Aachen 2026 berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete in drei Schritten: Zuerst wird die Basis-Nettomiete allein nach der Wohnfläche abgelesen (Tabelle 1, in 2-m²-Klassen von 15 bis 140 m²), danach werden prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage addiert und auf die Basismiete angewendet (Quelle: Stadt Aachen, Mietspiegel 2026). Diese Systematik heißt „Regensburger Modell“ und unterscheidet Aachen von Städten mit klassischen Baujahr-mal-Größe-Tabellen: Das Baujahr ist in Aachen kein Tabellenfeld, sondern ein Zuschlag — von ±0 % für die Baujahre 1961–1976 bis +24 % für Neubauten der Jahre 2016–2023. Das Ergebnis ist ein Durchschnittswert; ortsüblich sind laut Mietspiegel Mieten innerhalb einer Spanne von −17 % bis +17 % um diesen Wert (2/3-Spanne).
Warum sind kleine Wohnungen in Aachen so teuer?
Kleine Wohnungen erzielen in Aachen die mit Abstand höchsten Quadratmetermieten: Die Basis-Nettomiete beträgt 13,66 €/m² bei 15–16 m² Wohnfläche, fällt bis auf 7,74 €/m² bei 71–82 m² und steigt bei großen Wohnungen nur leicht auf 8,44 €/m² bei 139–140 m² (Quelle: Stadt Aachen, Mietspiegel 2026, Tabelle 1). Ein Apartment unter 20 m² kostet pro Quadratmeter also rund 70 % mehr als eine mittelgroße Wohnung. Treiber ist die Nachfrage der Hochschulstadt: Aachen hat 262.670 Einwohner (Stand 31.12.2024, IT.NRW) und ist Sitz der RWTH Aachen, einer der größten technischen Universitäten Europas — entsprechend groß ist der Markt für Apartments und kleine Wohnungen. Reine Wohnheime und möblierte Vermietungen fallen allerdings nicht unter den Mietspiegel.
Wie stark sind die Mieten in Aachen gestiegen?
Die Mieten in Aachen sind zwischen den Erhebungsstichtagen 1. Juni 2023 und 1. Juni 2025 im Mittel um 6,3 % gestiegen — von 8,30 €/m² auf 8,82 €/m² (arithmetisches Mittel der Netto-Kaltmieten; Quelle: Stadt Aachen/DOMUS Consult, Dokumentation zur Fortschreibung des Mietspiegels 2026). Alle Basismieten des Mietspiegels 2024 wurden deshalb mit dem Faktor 1,063 fortgeschrieben. Der Anstieg hat sich damit deutlich beschleunigt: Bei der Fortschreibung 2022 hatte die Steigerung nur 2,64 % in zwei Jahren betragen (Stichtage 1. Juni 2019 bis 1. Juni 2021; Quelle: Stadt Aachen/InWIS, Dokumentation zum Mietspiegel 2022). Ein qualifizierter Mietspiegel gilt in Aachen seit dem 1. Januar 2020; seither wechseln sich Neuerhebung (2020, 2024) und Stichproben-Fortschreibung (2022, 2026) im Zwei-Jahres-Rhythmus ab, sodass die nächste Neuerhebung für den Mietspiegel 2028 ansteht.
Gilt in Aachen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Ja. In Aachen darf die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, weil die Stadt in der Gemeindeliste der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen steht (MietSchVO NRW vom 28.01.2025, GV. NRW. S. 111, Anlage Nr. 1; in Kraft seit 01.03.2025, Kappungsgrenze befristet bis 28.02.2030). Bemerkenswert ist die Lücke davor: Vom 1. Juli 2020 bis zum 28. Februar 2025 galt in Aachen die bundesweite Grenze von 20 %, weil die Mieterschutzverordnung 2020 nur 18 Kommunen umfasste und Aachen nicht dazugehörte. Erst die Ausweitung auf 57 Kommunen zum 1. März 2025 nahm Aachen wieder in die Kulisse auf — davor war die Stadt bereits von Juni 2014 bis Juni 2020 unter der Kappungsgrenzenverordnung NRW 2014 auf 15 % begrenzt. Für ein Mieterhöhungsverlangen zählt der Zeitpunkt des Zugangs beim Mieter.
Gilt in Aachen die Mietpreisbremse?
Ja. Bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung darf die Miete in Aachen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Aachen ist Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 1 der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111); die Mietpreisbremse ist durch die Änderungsverordnung vom 28.10.2025 (GV. NRW. S. 848) bis zum 31.12.2029 befristet. Auch hier gab es eine Unterbrechung: Zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 28. Februar 2025 galt in Aachen keine Mietpreisbremse. Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB ist die Mietpreisbremse nicht maßgeblich — dort gelten ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze; der qualifizierte Mietspiegel dient aber in beiden Fällen als Referenz.
Belege aus dem Mietspiegel Aachen
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Aachen geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Aachen: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Aachen ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Aachen laut Mietspiegel?
Im Mittel 8,82 €/m² nettokalt (arithmetisches Mittel der Fortschreibungserhebung zum Mietspiegel Aachen 2026, Stichtag 01.06.2025; Median 8,56 €/m²). Die Basis-Nettomiete hängt stark von der Wohnungsgröße ab: 13,66 €/m² bei 15–16 m², 7,74 €/m² bei 71–82 m², 8,44 €/m² bei 139–140 m² — dazu kommen Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung, Modernisierung und Wohnlage.
Ist der Mietspiegel Aachen ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Mietspiegel Aachen 2026 wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen von DOMUS Consult im Auftrag der Stadt Aachen als Fortschreibung des Mietspiegels 2024 erstellt, am 27.10.2025 von den Interessenvertretern anerkannt und gilt vom 01.01.2026 für die Dauer von zwei Jahren. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Aachen ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel, höchstens aber 15 % innerhalb von drei Jahren: Aachen steht in der Gemeindeliste der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (GV. NRW. S. 111), die die Kappungsgrenze vom 01.03.2025 bis zum 28.02.2030 von 20 % auf 15 % absenkt. Für Erhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 01.03.2025 zugegangen sind, galt in Aachen die bundesweite Grenze von 20 %.
Gilt in Aachen die Mietpreisbremse?
Ja. Aachen ist seit dem 01.03.2025 wieder Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 1 der Mieterschutzverordnung NRW (GV. NRW. S. 111, geändert durch Verordnung vom 28.10.2025, GV. NRW. S. 848, befristet bis 31.12.2029). Bei der Wiedervermietung darf die Miete daher höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Zwischen dem 01.07.2020 und dem 28.02.2025 galt in Aachen keine Mietpreisbremse.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Aachen nicht?
Der Mietspiegel Aachen 2026 gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 15 bis 140 m² Wohnfläche. Nicht erfasst sind u. a. Ein- und Zweifamilienhäuser, öffentlich geförderte (preisgebundene) Wohnungen, möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, Wohnheime (Studenten-, Jugend-, Altenheime), Dienst- und Werkswohnungen, Untermietverhältnisse sowie überwiegend gewerblich genutzter Wohnraum.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Aachen berechnet?
In drei Schritten nach dem Mietspiegel Aachen 2026: 1. Basis-Nettomiete nach der Wohnfläche ablesen (Tabelle 1, 2-m²-Klassen von 15 bis 140 m²). 2. Prozentuale Zu-/Abschläge aus Tabelle 2 summieren — Baujahr (±0 % bis +24 %), Wohnungsausstattung (z. B. Einbauküche +8 %, nur Einzelofen −12 %), Modernisierung (Kernsanierung ab 2010 +9 %) und Wohnlage (−5 % bis +10 %). 3. Basismiete × (1 + Summe/100) ergibt die durchschnittliche Vergleichsmiete; ortsüblich ist eine Spanne von −17 % bis +17 % um diesen Wert.
Was bedeutet die Wohnlage im Mietspiegel Aachen?
Der Mietspiegel Aachen 2026 unterscheidet vier Wohnlagen mit prozentualer Wirkung auf die Basismiete: (sehr) einfach −5 %, mittel ±0 %, gut +6 % und sehr gut +10 %. Die Zuordnung jeder Adresse ergibt sich aus dem Wohnlagenverzeichnis der Stadt Aachen, das online abrufbar ist. Rund 83 % der erhobenen Wohnungen liegen in mittlerer Wohnlage, etwa 11 % in guter und rund 1 % in sehr guter Lage (Quelle: Dokumentation zum Mietspiegel 2026).
Wie oft darf die Miete in Aachen erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung darf ein neues Erhöhungsverlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Zusätzlich begrenzt in Aachen die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (Mieterschutzverordnung NRW, gültig bis 28.02.2030) den Erhöhungsspielraum — Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen bleiben dabei unberücksichtigt.