Mieterhöhungsschreiben für Hildesheim

Berechnet nach dem Mietspiegel Hildesheim 2024 — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.

Berechnungsgrundlage: Mietspiegel Hildesheim 2024. Alle Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.

Anwendungshinweise zum Mietspiegel Hildesheim

Einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB (Herausgeberin: Stadt Hildesheim, Fachbereich 61 Stadtplanung und Stadtentwicklung, im Einvernehmen mit dem Haus- und Grundeigentümerverein Hildesheim und Umgebung e.V. und dem Mieterverein Hildesheim und Umgebung e.V.). Es handelt sich um die dritte Fortschreibung; der Mietspiegel bezeichnet sich selbst ausdrücklich nur über § 558c BGB und nicht als qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB). Beschlossen vom Rat der Stadt Hildesheim am 26.05.2025. Datengrundlage: 7.247 Mietdaten aus dem Erhebungszeitraum 01.07.2018 bis 01.07.2024; nach Bereinigung 6.722 Mietdaten. Ein Enddatum nennt das Dokument nicht; für einfache Mietspiegel besteht keine gesetzliche Zwei-Jahres-Fortschreibungspflicht (gueltigBis daher null).
Anwendungsbereich: nur nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohneinheiten und einer Wohnfläche zwischen 20 und 245 m². Angegeben ist die durchschnittliche Monatsnettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche (ohne Betriebs-/Nebenkosten, ohne Garage). Nicht anwendbar u. a. auf: nur kurzfristig vermietete Wohnungen, Einliegerwohnungen im selbst bewohnten Haus, von einer juristischen Person zur Wohnungsnotfallhilfe angemietete Wohnungen, nicht abgeschlossene Wohnungen, preisgebundene (Sozial-)Wohnungen, Wohnungen in vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern, vollständig untervermietete Wohnungen, Werks-/Dienst-/Hausmeisterwohnungen, Wohnungen mit vertraglich gewerblich/teilgewerblich genutzten Räumen und Wohnungen in heimähnlichen Wohnstätten (z. B. Studenten-/Jugendwohnheime).
Räumlicher Geltungsbereich: das Hildesheimer Stadtgebiet laut Karte auf S. 8. NICHT unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel für einige ländliche Randbereiche (Stadtteile Einum, Achtum-Uppen, Bavenstedt und Sorsum) wegen zu geringer Datenmenge.
Die Basistabelle (S. 13) weist ausschließlich mittlere Mieten (Medianwerte) je Feld aus, differenziert nach sieben Baujahrsklassen (bis 1930, 1931–1948, 1949–1960, 1961–1967, 1968–1994, 1995–2010, ab 2011) und vier Wohnflächenkategorien (unter 45, 45–64, 65–84, ab 85 m²). Maßgeblich für die Baujahrseinordnung ist grundsätzlich das Jahr der Bezugsfertigkeit; Ausnahmen: Ausbau/Erweiterung einer Dachgeschosswohnung wird nach dem Jahr der Baumaßnahme, eine grundlegende Sanierung/Modernisierung in eine entsprechend jüngere Baujahrsklasse eingeordnet.
Die Medianwerte gelten für eine NORMALE Wohnlage und einen MITTLEREN (durchschnittlichen) Ausstattungsstandard. Zu-/Abschläge (Anmerkungen zur Mietspiegeltabelle, S. 13) sind ausdrücklich Höchstwerte ("bis zu") und unterliegen einer individuellen Prüfung sowie der Aushandlung zwischen Vermieter und Mieter: Wohnlage mäßig bis zu −12 %, normal ±0 %, bevorzugt bis zu +11 %; Ausstattung einfach kein Abschlag (±0 %, da keine ausreichende Datenbasis mehr), mittel ±0 %, gehoben (aufwendig) bis zu +14 %. In diesem Datensatz sind die Höchstwerte als feste Prozentwerte hinterlegt.
Die drei Wohnlagen (mäßig/normal/bevorzugt) werden anhand beschreibender Mikrolage-Kriterien nach den Empfehlungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung bestimmt (Lärm-/Immissionsbelastung, Bebauungsdichte, Grün-/Freiflächen, soziale Infrastruktur, Anbindung). Beispielstraßen mäßig: u. a. Cheruskerring (Nordstadt), Peiner Landstraße/Ecke Kennedydamm (Drispenstedt), Hildesheimer Straße (Himmelsthür), Tilsiter Straße (Marienburger Höhe). Beispiel normal: u. a. Krähenberg (Oststadt), Kurzer Anger (Moritzberg), Hasenkamp (Ochtersum), Einumer Straße (Oststadt). Beispiel bevorzugt: u. a. Große Venedig (Neustadt), Am Nottbohm (Itzum), Propsteiweg (Moritzberg). Einordnung stets einzelfallabhängig.
Ausstattung: maßgeblich ist allein die vom Vermieter gestellte Wohnungs-/Hausausstattung ohne gesonderte Vergütung; auf eigene Kosten des Mieters geschaffene Merkmale bleiben unberücksichtigt. Gehobener Standard z. B. Neubaustandard, Luxusausstattung, Parkettfußboden, Kamin, Sauna, mehrere Bäder. Die werterhöhenden bzw. wertmindernden Faktoren (S. 12) dienen der Bewertung des Ausstattungs-/Wohnwertniveaus; das Dokument weist ihnen KEINE einzelnen Prozentwerte zu (nicht als separate Rechenschritte belegbar). Werterhöhend u. a.: Bad mit Wanne und Dusche, Gebäudestandard nach GEG/EnEV 2002, unentgeltlicher Einstellplatz/Garage, Gäste-WC, Außenrollläden, barrierearm/barrierefrei, besondere Merkmale (Kaminofen, Sauna). Wertmindernd u. a.: Wohnraum im Keller/Souterrain, unharmonisches Raumverhältnis, kein Abstellraum, kein Kabelanschluss, übermäßig schwingende Fußböden, kein Balkon/Wintergarten/Loggia/Terrasse, Einzelöfen/elektrische Speicherheizungen älterer Bauart, Warmwasser über Einzelboiler älterer Bauart, Raumhöhe unter 2,40 m, allgemeiner Instandhaltungsstau.
Spanne: Zwei Drittel der ortsüblich erhobenen Mieten liegen innerhalb einer Bandbreite von +/− 23 % (Standardabweichung) um die mittlere Miete (Medianwert). Da der Mietspiegel keine feldgenauen Spannen ausweist, sind minCentQm/maxCentQm hier je Feld als Medianwert ×0,77 bzw. ×1,23 (kaufmännisch gerundet) hinterlegt; das Rechenergebnis wird NICHT an dieser Spanne gekappt (kappungAnSpanne=false).
Kappungsgrenze: Hildesheim ist in § 2 der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung vom 20.12.2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122, S. 1) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt; dort gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Nach § 4 Abs. 1 der Verordnung tritt § 2 mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft; danach greift wieder die Regel-Kappungsgrenze von 20 %. Hildesheim unterliegt zugleich der Mietpreisbremse (§ 1 der Verordnung, § 556d BGB, +10 % bei Wiedervermietung), deren Gebietsbestimmung durch Änderungsverordnung (Nds. GVBl. 2025 Nr. 93) bis 31.12.2029 verlängert wurde.

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