Mieterhöhung in Ulm: Mit dem Mietspiegel 2025 zum korrekten Betrag — Schritt für Schritt

Ein Mietspiegel, zwei Bundesländer: So rechnet Ulm/Neu-Ulm

Ulm und Neu-Ulm trennt die Donau — und die Landesgrenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern. Beim Mietspiegel arbeiten beide Städte trotzdem zusammen: Seit 2015 geben sie einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel heraus, das Vorwort nennt ihn „exemplarisch für die enge Kooperation unserer Städte – über die Ländergrenze hinweg“. Für Mieter und Vermieter heißt das: dieselbe Rechnung, egal auf welcher Donauseite.

Die Rechnung selbst folgt dem klassischen Regressions-Muster: Tabelle 1 nennt die Basis-Nettomiete nach Wohnfläche und Baujahr, Tabelle 2 liefert prozentuale Zu- und Abschläge — für die Wohnlage, die Ausstattung und seit 2023 für Modernisierungen nach einem Punktesystem (15 Maßnahmen; ab 3, 6 oder 9 Punkten gibt es +2, +4 oder +6 Prozent). Es zählt nur, was der Vermieter stellt.

Ein Rechenweg-Beispiel mit einem frei erfundenen Basiswert — die echten stehen nur in der amtlichen Tabelle: Angenommen, Tabelle 1 nennt für Ihre 75-m²-Wohnung von 1995 einen Basiswert von 10,00 €/m². Die Adresse liegt in Zone 2 (−5 Prozent), Schule und Supermarkt sind nah (je +1 Prozent), die Wohnung ist teilmodernisiert Stufe 1 (+2 Prozent) — unterm Strich −1 Prozent: 10,00 € × 0,99 = 9,90 €/m², mal 75 m² sind 742,50 € ortsübliche Vergleichsmiete.

Um das Ergebnis legt der Mietspiegel eine Zweidrittel-Spanne von ±19 Prozent — in ihr lagen bei der Erhebung die mittleren zwei Drittel der Mieten. Für Ihre Erhöhung zählt der errechnete Betrag; die Spanne erklärt die Streuung.

Wer Wohnfläche, Baujahr, Zone und Ausstattung kennt, kommt so in Minuten zum korrekten Betrag. Unser Rechner oben führt durch genau diese Systematik.

Mini-Wohnungen zahlen rund 40 Prozent mehr

Auch in der Doppelstadt kostet klein deutlich mehr: Nach der aktuellen Basistabelle liegt die kleinste Klasse (25 bis unter 30 m²) bei gleichem Baujahr rund 40 Prozent über einer 60-75-m²-Wohnung — eigene Auswertung der Tabellenstruktur, die Werte selbst stehen in der amtlichen Broschüre.

Kurios war die Ausgabe 2021: Damals waren die ganz großen Wohnungen (bis 160 m²) pro Quadratmeter billiger als fast alle kleineren Klassen — diese Inversion wurde mit der Neuerhebung 2023 wieder geglättet. Für Mieter kleiner Wohnungen gilt wie überall: Ein hoher Quadratmeterpreis allein ist noch kein Indiz für eine überzogene Forderung.

Zone 0 bis Zone 4: Die Lage kommt aus dem Geodaten-System

Bis 2021 kreuzte man die Wohnlage in Ulm selbst an — pauschal „Lagevorteile“ oder „Lagenachteile“, je ±4 Prozent. Seit 2023 ist das Geschichte: Der Mietspiegel bildet die Makrolage georeferenziert ab, als Luftlinien-Distanz zu festgelegten Versorgungszentren. Fünf Zonen gibt es, von Zone 0 (kein Abschlag) bis Zone 4 (−10 Prozent), dazu fünf Einzel-Zuschläge à +1 Prozent für Nähe zu Schule, Supermarkt, ÖPNV-Haltestelle, Gewerbefläche und Grünfläche.

• Fünf Lage-Zonen nach Luftlinien-Distanz zu Versorgungszentren: Zone 0 (0 %) bis Zone 4 (−10 %).
• Fünf Distanz-Zuschläge à +1 %: Schule ≤250 m, Supermarkt ≤300 m, ÖPNV ≤100 m, Gewerbefläche ≤100 m, Grünfläche ≤100 m.
• Eigene Auszählung der Straßenliste: Zone 4 = 37,6 % aller Adressen, Zone 2 = 20,5 %, Zone 0 nur 14,5 %.
• 2019–2021 gab es stattdessen den kuriosesten Zuschlag der Serie: Hausarzt in 300 m fußläufig = +5 % — mehr als ein Aufzug.
• Die Straßenliste gilt für das Stadtgebiet Ulm; Neu-Ulm führt ein eigenes Verzeichnis.

Welche Adresse in welcher Zone liegt, verrät die amtliche Straßenliste — 29.883 Ulmer Adressen in 1.091 Straßen, hausnummerngenau. Unsere Auszählung zeigt die Machtverhältnisse: Zone 4 ist mit 11.229 Adressen (37,6 Prozent) der Normalfall, die abschlagsfreie Zone 0 umfasst nur 4.334 Adressen (14,5 Prozent). Anders gesagt: Die meisten Ulmer wohnen amtlich „weit weg“ — und zahlen dafür weniger.

15 Prozent — mit zwei Verordnungen und einem Silvester-Countdown

Der errechnete Betrag ist die Obergrenze — erreicht wird er oft nur in Etappen. Der Mietspiegel selbst fasst es lakonisch zusammen: „Die Kappungsgrenze für die Städte Ulm und Neu-Ulm liegt per Rechtsverordnung aktuell bei 15 %.“ Dahinter stehen aber zwei verschiedene Verordnungen: Für Ulm gilt die Kappungsgrenzen-Verordnung Baden-Württembergs, die am 31.12.2026 ausläuft; für Neu-Ulm die bayerische Verordnungslage.

Dazu kommen die üblichen Fristen: Die neue Miete kann frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung wirksam werden, und zwischen zwei Erhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr liegen.

Für Neuvermietungen in Ulm gilt zusätzlich die Mietpreisbremse: Die Stadt steht in der Ende 2025 verlängerten Gebietskulisse Baden-Württembergs (bis 31.12.2026) — höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel erwähnt sie mit keinem Wort; er warnt stattdessen vor Mietpreisüberhöhung (mehr als 20 Prozent, § 5 WiStG) und Mietwucher (mehr als 50 Prozent).

Alle Details zur Kappungsgrenze in Baden-Württemberg →

Von 7,23 auf 9,82 Euro: Zehn Jahre Doppelstadt-Mieten

Seit dem ersten qualifizierten Mietspiegel 2015 veröffentlicht die Doppelstadt ihre Durchschnittsmiete in jeder Ausgabe — eine seltene Transparenz: 7,23 €/m² (2015), 7,43 (2017), 8,37 (2019), 8,61 (2021), 9,39 (2023), 9,82 €/m² (2025). Macht plus 36 Prozent in zehn Jahren.

Die Kurve verrät den Rhythmus: Der größte Sprung kam 2019 mit +12,6 Prozent — direkt nach einer Index-Fortschreibung, die den Markt mit mageren +2,7 Prozent offenbar deutlich unterzeichnet hatte. Die Lehre für beide Seiten: Fortschreibungsjahre bremsen, Neuerhebungen holen nach.

Und manchmal kassiert die Methode die Fortschreibung wieder ein: Die amtliche Musterwohnung der Broschüren (80 m², Baujahr 1990, +13 Prozent Zuschläge) ergab 2021 nach Fortschreibung 10,01 €/m² — und nach der kompletten Neuerhebung 2023 exakt 10,00 €/m². Zwei Jahre Marktentwicklung, per Methodenwechsel neutralisiert; erst 2025 ging es auf 10,45 €/m² weiter.

Von der Pauschale zur Luftlinie — und das Institut-Pingpong

Die Ulmer Merkmal-Geschichte ist auch eine Geschichte der Gutachter: EMA-Institut (2015/2017), dann ALP aus Hamburg (2019/2021), dann wieder EMA (2023/2025) — und jeder Wechsel brachte ein neues Regelwerk. Für Vermieter hieß das dreimal neue Zu- und Abschläge in acht Jahren.

Die ALP-Jahre 2019/2021 waren die kuriosesten: +5 Prozent für einen Hausarzt in 300 Metern fußläufig — mehr als der Aufzug brachte —, +2 Prozent für den Handtuchheizkörper, −4 Prozent, wenn auch nur eine Tür schmaler als 80 Zentimeter war. Alle drei Merkmale verschwanden 2023 wieder.

Seit 2023 regiert die Geografie: Lage-Zonen nach Luftlinien-Distanz, fünf Nachbarschafts-Zuschläge, eine hausnummerngenaue Straßenliste und ein Modernisierungs-Punktesystem. Die Spanne pendelte dabei von ±22 Prozent (2015) über ±18 (2019) auf ±19 Prozent (seit 2023).

Wer seine letzte Erhöhung noch mit Hausarzt-Prämie oder Lagevorteil-Pauschale gerechnet hat, rechnet heute in einem anderen System — der Blick in die aktuelle Straßenliste ist Pflicht.

Der Bestand dahinter: So wohnt Ulm laut Zensus

Ulm wohnt für eine Universitätsstadt erstaunlich geräumig: 87,6 m² misst die Durchschnittswohnung, gut ein Drittel gehört den Bewohnern selbst. Die Zensus-Bestandsmiete von 8,48 €/m² (Mai 2022) lag schon damals nur gut einen Euro unter der heutigen amtlichen Durchschnittsmiete — der Ulmer Markt ist eng.

Ulm, das Umland und Deutschland: die Bestandsmieten im Vergleich

Wie teuer ist Ulm wirklich? Der Zensus 2022 erlaubt den amtlichen Vergleich: Ulm liegt bei 8,48 €/m² Bestandsmiete — Baden-Württemberg insgesamt bei 8,13 €, der Bund bei 7,28 €. Und im Umland (der Alb-Donau-Kreis und der Landkreis Neu-Ulm) zeigt sich, wie viel Miete ein paar Kilometer ausmachen: Die größten Nachbarorte liegen zwischen 7,06 und 8,83 €/m².

Vier Schritte zum wirksamen Erhöhungsschreiben

1. Schritt 1
   Vergleichsmiete berechnen

   Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr, Zone und Zuschläge aus der Straßenliste — unser Rechner führt durch die Systematik.

2. Schritt 2
   Grenzen und Fristen prüfen

   15 % Kappung in drei Jahren, 15 Monate seit Einzug bzw. letzter Erhöhung, ein Jahr zwischen zwei Erhöhungsverlangen.

3. Schritt 3
   Schreiben formgerecht zustellen

   Textform genügt, Begründung mit dem Mietspiegel, alle Mieter des Vertrags als Empfänger.

4. Schritt 4
   Zustimmung abwarten

   Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.

Als Mieter prüfen Sie dieselben Punkte in Gegenrichtung: Stimmen Basismiete, Lage-Zone laut Straßenliste und die Zuschläge? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Unser Mieter-Check rechnet das kostenlos nach. Zum Mieter-Check →

Wann der Mietspiegel nicht gilt — und was dann

Der Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in beiden Stadtgebieten — ausdrücklich auch für Gebäude mit nur einer Wohneinheit, also Einfamilienhäuser. Heraus fallen preisgebundene Wohnungen, Wohnheime und möblierte Sonderfälle.

Wo der Mietspiegel nicht trägt, bleibt § 558a BGB erfüllbar: mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Bewährt hat sich, die Systematik als Orientierung zu nehmen und die Begründung formal auf Vergleichswohnungen zu stützen.

Ein ehrliches Fazit

Der Doppelstadt-Mietspiegel ist ein kleines föderales Wunder: zwei Städte, zwei Bundesländer, eine Rechnung — und seit 2023 eine Lage-Bestimmung, die keine Meinung mehr kennt, nur noch Koordinaten. Die Straßenliste macht Schluss mit dem Lage-Streit.

Die Zahlen mahnen zur Aufmerksamkeit: Nach der zahmen Fortschreibung 2025 (+4,55 Prozent) ist die nächste Neuerhebung 2027 fällig — und die Geschichte zeigt, dass Neuerhebungen in Ulm kräftig nachholen. Wer sauber rechnet und die Zone seiner Adresse kennt, bekommt einen Betrag, der hält.

Häufige Fragen