Mietspiegel Ulm: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Ulm zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Ulm und Neu-Ulm: Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 9,82 €/m² nach dem qualifizierten Mietspiegel 2025, der seit dem 12. November 2025 gilt (Quelle: Städte Ulm und Neu-Ulm, Mietspiegel 2025). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — aus Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr plus prozentualen Zu- und Abschlägen, mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Ulm plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Die Tabellenwerte des Mietspiegels Ulm dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Wohnen und Mieten in Ulm: die Lage vor Ort
Ulm ist mit 129.317 Einwohnern (Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Bevölkerungsfortschreibung, Stand 30.06.2024) das Oberzentrum der Region Donau-Iller — und teilt sich seinen Mietspiegel als eine von wenigen Städten in Deutschland über eine Landesgrenze hinweg: Der qualifizierte Mietspiegel 2025 gilt gemeinsam für Ulm (Baden-Württemberg) und Neu-Ulm (Bayern). Beide Städte lassen ihn zusammen vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen (Regensburg) erstellen; anerkannt ist er vom Mieterverein Ulm/Neu-Ulm e. V., dem Haus- und Grundeigentümer-Verein e. V. Ulm und dem Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm und Umgebung e. V. (Quelle: Mietspiegel 2025, Kapitel 1).
Für Mieterhöhungen gilt in Ulm dennoch baden-württembergisches Landesrecht: Die Kappungsgrenze ist per Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145) auf 15 % in drei Jahren abgesenkt — die Verordnung gilt vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026, Ulm ist eine der 130 gelisteten Gemeinden. Auch davor stand Ulm bereits in der Vorgänger-Kappungsgrenzenverordnung vom 16. Juni 2020, die bis zum 31. Dezember 2025 verlängert war (GBl. 2025 Nr. 56). Ohne Anschlussverordnung gilt ab dem 1. Januar 2027 wieder die bundesweite Grenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
Wie berechnet der Mietspiegel Ulm die Vergleichsmiete?
Der Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm rechnet in drei Schritten: Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr (Tabelle 1), darauf prozentuale Zu- und Abschläge für Modernisierung, Ausstattung und Lage (Tabelle 2), das Ergebnis ist die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. Anders als Punktesystem-Mietspiegel (etwa Heilbronn) weist die Basistabelle keine Spannen aus — die Miete gilt laut Broschüre als ortsüblich, wenn sie innerhalb der Zweidrittel-Spanne von ±19 % um den errechneten Wert liegt (Quelle: Mietspiegel 2025, Kapitel 7 und 8).
Zwei Besonderheiten stechen heraus. Erstens die Modernisierungs-Systematik: Eine Vollsanierung seit 2000 bringt +8 %, Teilmodernisierungen je nach Punktsumme aus 15 Einzelmaßnahmen (Tabelle 3) +2 bis +6 % — umgekehrt kostet ein seit 2000 gar nicht modernisiertes Gebäude mit Baujahr vor 1960 −7 %. Zweitens die georeferenzierte Lagebewertung: Statt klassischer Wohnlagen-Kategorien zählen Luftlinien-Distanzen — die Entfernung zum nächsten Versorgungszentrum (Zonen 0 bis 4, bis −10 %), zur Schule (≤ 250 m: +1 %), zum Supermarkt (≤ 300 m: +1 %) und zur ÖPNV-Haltestelle (≤ 100 m: +1 %). Die Städte empfehlen, die Lage-Einstufung über den Online-Mietenrechner oder das Straßenverzeichnis mit Geodaten zu übernehmen (Quelle: Mietspiegel 2025, Tabelle 2).
Wie stark sind die Mieten in Ulm gestiegen?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Ulm und Neu-Ulm ist von 9,39 €/m² (Mietspiegel 2023, Datenerhebung Mai/Juni 2023) auf 9,82 €/m² im Mietspiegel 2025 gestiegen — ein Plus von 4,55 %, das der Fortschreibung nach dem Verbraucherpreisindex entspricht (§ 558d Abs. 2 BGB; Quelle: Mietspiegel 2025, Kapitel 1). Eine typische Bestandswohnung mit 75 bis unter 90 m² und Baujahr 1984–1994 lag 2023 bei einer Basismiete von 8,85 €/m², 2025 sind es 9,25 €/m². Am teuersten sind kleine Neubauwohnungen: 25 bis unter 30 m² mit Baujahr 2020–2023 kosten 14,79 €/m² Basismiete, große Altbauwohnungen (120–160 m², Baujahr 1919–1954) dagegen 8,91 €/m² (Quelle: Mietspiegel 2025, Tabelle 1).
Der Mietspiegel 2023 wurde als Vollerhebung mit 1.710 per Zufallsverfahren ausgewählten Datensätzen und Regressionsanalyse erstellt (Quelle: Mietspiegel 2023, Kapitel 1); die Ausgabe 2025 ist seine Index-Fortschreibung und gilt vom 12. November 2025 für zwei Jahre bis zum 11. November 2027. Danach ist turnusgemäß eine Neuerstellung vorgesehen, denn ein qualifizierter Mietspiegel muss alle vier Jahre neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2 BGB).
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Ulm nicht?
Der Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in den Stadtgebieten Ulm und Neu-Ulm — einschließlich Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Nicht anwendbar ist er unter anderem auf preisgebundene Wohnungen, Wohnheime und Sammelunterkünfte, ganz oder teilmöbliert vermietete Wohnungen (Einbauküche zählt nicht als Möblierung), Ferien- und Werkswohnungen. Auch über Wohnungen unter 25 m² und über 160 m² trifft er mangels ausreichender Vergleichswerte keine Aussage (Quelle: Mietspiegel 2025, Kapitel 3 und Tabelle 1).
Belege aus dem Mietspiegel Ulm
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Ulm geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Ulm: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Ulm ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Ulm laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 9,82 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2025 für Ulm und Neu-Ulm (gültig seit 12.11.2025). Die Basismiete reicht je nach Wohnfläche und Baujahr von 8,20 €/m² (60 bis unter 75 m², Baujahr 1919–1954) bis 14,79 €/m² (25 bis unter 30 m², Baujahr 2020–2023); dazu kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Modernisierung, Ausstattung und Lage.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Ulm ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, im Jahr 2026 aber maximal 15 % innerhalb von drei Jahren: Ulm steht in der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 145, gültig 01.01.–31.12.2026). Ohne Anschlussverordnung gilt ab dem 01.01.2027 wieder die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
Gilt in Ulm die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Ulm ist eine der 130 Gemeinden der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, die vom 01.01.2026 bis 31.12.2026 gilt. Auch davor galt in Ulm durchgängig die 15-%-Grenze nach der Vorgänger-Verordnung vom 16.06.2020, die bis zum 31.12.2025 verlängert war.
Ist der Mietspiegel Ulm ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Mietspiegel 2025 ist die Index-Fortschreibung (+4,55 % nach Verbraucherpreisindex) des 2023 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegels durch das EMA-Institut für empirische Marktanalysen und wurde von Mieterverein Ulm/Neu-Ulm, Haus- und Grundeigentümer-Verein Ulm sowie Haus- und Grundbesitzerverband Neu-Ulm als qualifiziert anerkannt. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Wie lange gilt der Mietspiegel Ulm 2025?
Der Mietspiegel 2025 für Ulm und Neu-Ulm trat am 12. November 2025 an die Stelle des Mietspiegels 2023 und gilt zwei Jahre bis zum 11. November 2027.
Gilt in Ulm die Mietpreisbremse?
Ja. Ulm gehört zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 144, gültig 01.01.–31.12.2026): Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB ist die Mietpreisbremse nicht maßgeblich.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Verlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Gilt der Mietspiegel Ulm auch für Neu-Ulm?
Ja, der qualifizierte Mietspiegel 2025 ist ein gemeinsamer Mietspiegel der Städte Ulm (Baden-Württemberg) und Neu-Ulm (Bayern) und gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in beiden Stadtgebieten. Bei Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gilt jedoch jeweils das Landesrecht: für Ulm die baden-württembergischen Verordnungen, für Neu-Ulm die bayerischen Regelungen.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Ulm nicht?
U. a. nicht für preisgebundene Wohnungen, Wohnheime und Sammelunterkünfte, ganz oder teilmöbliert vermietete Wohnungen (Einbauküche zählt nicht als Möblierung), Ferienwohnungen und Werkswohnungen. Über Wohnungen unter 25 m² und über 160 m² Wohnfläche trifft er mangels Vergleichswerten keine Aussage.