Mietspiegel Offenburg: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Offenburg zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Nettokaltmiete im Schnitt 7,92 €/m² nach dem qualifizierten Mietspiegel 2026, der vom 1. Juni 2026 bis zum 31. Mai 2028 gilt (Quelle: Stadt Offenburg/ALP Institut). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg über Basismiete, prozentuale Zu- und Abschläge und Wohnlage. Wer eine Mieterhöhung Offenburg plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wohnen und Mieten in Offenburg: die Lage vor Ort
Offenburg ist die Kreisstadt und größte Stadt des Ortenaukreises (62.993 Einwohner, Stand Mitte 2026) — und die Bevölkerung wächst seit Jahren, wie die Stadt im Vorwort des Mietspiegels 2026 selbst festhält. Der Mietspiegel ist ein Regressionsmietspiegel: Die Basismiete hängt allein von der Wohnfläche ab (7,82 €/m² bei 60–67 m² bis 8,73 €/m² bei 30 m² — kleine Wohnungen sind je Quadratmeter am teuersten), darauf folgen prozentuale Zu- und Abschläge. Das Baujahr ist der stärkste Hebel: Neubauten (2016–2023) erhalten +23 %, Wohnungen der Jahrgänge 1949–1960 dagegen −16 %.
Die Wohnlage wird adressgenau über das Straßenverzeichnis bestimmt — mit einer Besonderheit: Die drei Wohnlagenzonen sind aus den Bodenrichtwerten abgeleitet (Zone 1 bis 400 €/m² als Referenz, Zone 2 +10 %, Zone 3 ab 450 €/m² Bodenrichtwert +11 %). Dazu kommen drei messbare Lagekriterien: Innenstadtnähe bis 500 Meter (+4 %), Höhenlage ab 180 Metern ü. NN (+5 % — die Kernstadt liegt auf 163 Metern, der Zuschlag betrifft also die Hanglagen am Schwarzwaldrand) und Bahnlärm ab 55 dB an der Bahnlinie (−3 %) — Offenburg ist Eisenbahnknoten an der Rheintalbahn.
Besonderheit: Offenburg steht in der Gemeindeliste der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 145) — Bestandsmieten dürfen daher nur um 15 % innerhalb von drei Jahren steigen (statt der bundesweiten 20 %); die Verordnung gilt vom 01.01. bis 31.12.2026. Auch die Mietpreisbremse für Neuvermietungen (§ 556d BGB) gilt in Offenburg: Die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 144) läuft ebenfalls bis Ende 2026.
Wie stark sind die Mieten in Offenburg gestiegen?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Offenburg ist von 7,20 €/m² (erster qualifizierter Mietspiegel 2020) über 7,61 €/m² (Neuerhebung 2024, +5,7 % in vier Jahren) auf 7,92 €/m² im Mietspiegel 2026 gestiegen — insgesamt rund 10 % in sechs Jahren. Die Fortschreibung 2026 folgt exakt dem Verbraucherpreisindex: +4,1 % zwischen September 2023 und September 2025 (Faktor 1,041 auf alle Basismieten), die prozentualen Zu- und Abschläge blieben unverändert.
Die Stadt erhebt den Mietspiegel alle vier Jahre neu und schreibt ihn nach zwei Jahren fort; die Daten für die nächste Neuerhebung werden zum Stichtag 1. September 2027 erhoben. Erstellt wird der Mietspiegel vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (Hamburg) auf Basis einer repräsentativen Mieter- und Vermieterbefragung; anerkannt haben ihn u. a. der Deutsche Mieterbund Offenburg-Lahr und Haus & Grund Offenburg, der Gemeinderat beschloss ihn am 11. Mai 2026 zusätzlich.
Was macht das Offenburger Verfahren besonders?
Der Mietspiegel gilt nur für Wohnflächen von 30 bis 160 m² und weist die Basismiete quadratmetergenau aus — eine Tabelle mit 131 Einzelwerten statt grober Größenklassen. Um das errechnete Ergebnis gilt eine Zweidrittel-Spanne von −15 % bis +16 %: Abweichungen vom Durchschnittswert müssen nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 227/10) mit Wohnwertmerkmalen begründet werden, die der Mietspiegel nicht bereits bepreist — die Broschüre listet dafür ausdrücklich zulässige und unzulässige Begründungsmerkmale auf. Berücksichtigt werden generell nur Ausstattungen, die der Vermieter gestellt hat.
Belege aus dem Mietspiegel Offenburg
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Offenburg geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Offenburg: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Offenburg ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Offenburg laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 7,92 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2026 (Quelle: ALP-Dokumentation zum Mietspiegel, Stand 01.09.2025). Die Basismiete nach Wohnfläche reicht von 7,82 €/m² (60–67 m²) bis 8,73 €/m² (30 m²); je nach Baujahr, Ausstattung und Lage kommen Zu- oder Abschläge von −16 % bis +23 % allein für die Baujahresklasse hinzu.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Offenburg ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Offenburg maximal 15 % in drei Jahren: Die Stadt liegt in der Gebietskulisse der baden-württembergischen Kappungsgrenzenverordnung vom 16.12.2025 (gültig bis 31.12.2026); außerhalb solcher Gebiete gelten 20 %.
Ist der Mietspiegel Offenburg ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — wissenschaftlich erstellt vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung (Hamburg), anerkannt von den Interessenvertretungen im Arbeitskreis Mietspiegel (u. a. Deutscher Mieterbund Offenburg-Lahr, Haus & Grund Offenburg) und am 11.05.2026 zusätzlich vom Gemeinderat beschlossen. Der Mietspiegel 2026 ist die Verbraucherpreisindex-Fortschreibung der Neuerhebung 2024.
Wie wird die Vergleichsmiete in Offenburg berechnet?
In vier Schritten: 1. Basismiete quadratmetergenau aus der Wohnflächentabelle ablesen (30–160 m²), 2. prozentuale Zu-/Abschläge für Baujahr, Gebäude, Ausstattung und Modernisierung addieren, 3. Lage-Prozente aus dem Straßenverzeichnis ergänzen (Wohnlagenzone, Innenstadtnähe, Höhenlage, Bahnlärm), 4. Basismiete mit der Prozentsumme verrechnen. Genau dieses Verfahren bildet der Rechner ab.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Offenburg nicht?
Nicht für Wohnungen unter 30 m² oder über 160 m² Wohnfläche, preisgebundenen Wohnraum, überwiegend gewerblich oder nur kurzzeitig genutzten Wohnraum (z. B. Ferienwohnungen), Wohnheime, möblierten oder teilmöblierten Wohnraum, Dienst- und Werkswohnungen sowie mietfrei oder verbilligt überlassenen Wohnraum.
Wie lange gilt der Mietspiegel Offenburg 2026?
Vom 1. Juni 2026 bis zum 31. Mai 2028. Danach ist eine Neuerhebung fällig: Die Daten für den nächsten qualifizierten Mietspiegel werden zum Stichtag 1. September 2027 erhoben.
Gilt in Offenburg die Mietpreisbremse?
Ja. Offenburg gehört zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2026): Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen z. B. für Neubau). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist sie nicht maßgeblich.
Was bedeuten die Wohnlagenzonen im Mietspiegel Offenburg?
Offenburg teilt das Stadtgebiet nach Bodenrichtwerten in drei Wohnlagenzonen: Zone 1 (Bodenrichtwert bis 400 €/m²) ist die Referenz ohne Zu-/Abschlag, Zone 2 (über 400 bis unter 450 €/m²) bringt +10 %, Zone 3 (ab 450 €/m²) +11 %. Welche Zone gilt, steht adressgenau im Straßenverzeichnis der Stadt — dort stehen auch die Zusatzkriterien Innenstadtnähe (+4 %), Höhenlage ab 180 m ü. NN (+5 %) und Bahnlärm (−3 %).