Mieterhöhung in Landshut: 21 Jahre Mietspiegel, +80 Prozent — und jetzt zählt die E-Ladesäule

Basis mal Prozente: So rechnet der Mietspiegel 2025

Landshut rechnet seit jeher nach demselben Grundmuster: Eine Tabelle liefert die Basis-Nettomiete nach Wohnfläche und Baujahresklasse, darauf kommen prozentuale Zu- und Abschläge für Sanitärausstattung, Wohnungsausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage. Der 2025er ist dabei erstmals ein Regressionsmietspiegel des EMA-Instituts — mit einer 80-seitigen Methodendokumentation für alle, die nachrechnen wollen.

Neu ist die Wohnlage: Statt Punktsummen zu schätzen, schlagen Sie Ihre Adresse im amtlichen Straßenverzeichnis nach. Fünf objektive Kriterien entscheiden — Spielplatz in 300 Metern (+1), Kita weiter als 700 Meter (−3), öffentliche E-Ladestation weiter als 700 Meter (−3), Straßenlärm über 60 Dezibel (−3) und mehr als zwei Kilometer bis zum Rathaus (−5). Je Adresse ergibt das zwischen +1 und −14 Prozent.

Ein Rechenweg-Beispiel mit einem frei erfundenen Basiswert — die echten stehen nur in der amtlichen Tabelle: Angenommen, die Tabelle nennt für Ihre 75-m²-Wohnung von 1995 eine Basis von 8,50 €/m². Gute Ausstattung bringt beispielhaft +5 Prozent, Ihre Adresse laut Verzeichnis −3 — unterm Strich +2 Prozent: 8,50 € × 1,02 = 8,67 €/m², mal 75 m² sind rund 650 € ortsübliche Vergleichsmiete.

Um das Ergebnis legt der Mietspiegel eine Zwei-Drittel-Spanne von ±22 Prozent — dort lagen bei der Erhebung die mittleren zwei Drittel der Mieten. Für Ihre Erhöhung zählt der errechnete Betrag.

Wer Wohnfläche, Baujahr, Adresse und Ausstattung kennt, kommt in Minuten zum Betrag. Unser Rechner oben führt durch genau diese Systematik — die Stadt verlinkt zusätzlich einen amtlichen Online-Rechner (online-mietspiegel.de/landshut).

Gründerzeit schlägt Wirtschaftswunder

Die Basistabelle 2025 zeichnet eine Baujahres-U-Kurve: Der Altbau bis 1918 ist deutlich teurer bewertet als der Nachkriegsbau der Jahre 1948 bis 1960 — bei kleinen Wohnungen liegen rund 30 Prozent dazwischen (eigene Auswertung). Am oberen Ende thront der Neubau: Die jüngste Baujahresklasse kostet bei Kleinwohnungen etwa das Doppelte des Wirtschaftswunder-Bestands.

Und der Markt zieht durch: +14,3 Prozent von 2022 auf 2025 ist der größte Sprung der 21-jährigen Serie — vor dem bisherigen Rekord 2014→2016 (+11,4 Prozent). Die ruhigste Phase war die Finanzkrise: 2008→2010 nur +2,8 Prozent. Gefallen ist die Durchschnittsmiete in Landshut noch nie.

Spielplatz, Kita, Lärm, Rathaus — und die E-Ladesäule

Landshut hat seine Wohnlagen-Bewertung 2025 radikal objektiviert: Das neue Straßenverzeichnis bewertet 15.052 Adressen nach fünf messbaren Kriterien statt nach Gutachter-Bauchgefühl. Das bundesweit wohl kurioseste: Wer mehr als 700 Meter von der nächsten öffentlichen E-Ladestation entfernt wohnt, bekommt drei Abschlagspunkte — die Ladesäule ist in Landshut amtlich ein Wohnwertmerkmal.

• 15.052 Landshuter Adressen im amtlichen Straßenverzeichnis 2025 — Lagewirkung je Adresse zwischen +1 und −14 Prozent.
• Fünf objektive Kriterien: Spielplatz ≤300 m (+1), Kita >700 m (−3), E-Ladestation >700 m (−3), Straßenlärm >60 dB (−3), Rathaus-Distanz >2 km (−5).
• Bis 2022 galt stattdessen ein Punktsummen-System — mit einem Toleranzband, das von ±3 (2008) auf ±1 (2018) schrumpfte, plus Altstadt-Pauschale +10 %.
• Der Mietspiegel 2025 ist interkommunal: Altdorf und Kumhausen rechnen mit derselben Systematik (das Rathaus-Kriterium gilt nur für Landshut selbst).
• Erstellt seit 2004 durchgängig vom EMA-Institut — dieselbe Handschrift wie in Regensburg, Reutlingen und Offenburg.

Die Geschichte dahinter ist eine Suche nach dem Zentrum: 2004 kostete jeder Kilometer Entfernung vom Rathaus 1,5 Prozent, 2020 wanderte der Messpunkt zur Martinskirche und die Altstadt bekam pauschal +10 Prozent — heute steckt die Rathaus-Distanz als eines von fünf Kriterien im Adress-Score. Wer seine Lage zuletzt 2022 eingestuft hat, sollte neu nachschlagen.

15 Prozent — in Bayern bis Ende 2029

Der errechnete Betrag ist die Obergrenze — erreicht wird er oft nur in Etappen. Landshut liegt in der Gebietskulisse der Bayerischen Mieterschutzverordnung (Fassung vom 16.12.2025, in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2029): Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Landshut steht dabei ohne Lücke seit mindestens 2019 in der Kulisse — der Mietspiegel selbst schweigt zu Kappung und Bremse, die Verordnung ist die Quelle.

Dazu kommen die üblichen Fristen: Die neue Miete kann frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung wirksam werden, und zwischen zwei Erhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr liegen.

Für Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bayern hat seine Kulisse bis Ende 2029 festgeschrieben — deutlich länger als Baden-Württemberg, wo die Verordnungen schon Ende 2026 auslaufen.

Alle Details zur Kappungsgrenze in Bayern →

Elf Ausgaben, ein Institut, +80 Prozent

Landshut liefert die längste amtliche Durchschnittsmieten-Serie unserer Artikel-Reihe: Seit 2004 steht der Wert wörtlich in jeder Ausgabe — 4,99, 5,19, 5,40, 5,55, 5,72, 5,94, 6,62, 6,84, 7,48, 7,85 und nun 8,97 €/m². Das ist ein Anstieg von 80 Prozent in 21 Jahren, und die Kurve kennt nur eine Richtung: Kein einziger Wert lag je unter seinem Vorgänger.

Bemerkenswert ist das Tempo-Profil: Bis 2014 wuchs Landshut gemächlich mit zwei bis vier Prozent je Ausgabe, dann zündete der Markt — +11,4 Prozent bis 2016, und nach der einzigen Taktlücke der Serie (drei Jahre statt zwei) nochmals +14,3 Prozent auf den aktuellen Wert. Gut die Hälfte des gesamten 21-Jahres-Anstiegs entfällt auf die letzten neun Jahre.

Konstant blieb der Ersteller: Das EMA-Institut aus dem Raum Regensburg betreut den Landshuter Mietspiegel seit 2004 — qualifiziert ist er sogar seit 1999, als 3.500 Haushalte für die erste Ausgabe befragt wurden. Mit dem 2025er wurde aus dem Stadt- ein Regionsmietspiegel: Altdorf und Kumhausen sind jetzt an Bord.

Vom Kilometer-Abschlag zum Adress-Score

Kein Merkmal erzählt die Landshuter Entwicklung besser als der Umgang mit dem Zentrum: 2004 zog die Formel „−1,5 Prozent pro Kilometer vom Rathaus“ die Miete mit jedem Kilometer Stadtrand nach unten. 2008 kam das Punktesystem, 2018 die gestufte Zentrumsnähe, 2020 der pauschale Altstadt-Bonus von +10 Prozent samt amtlicher Umrisskarte — und 2025 steckt die Rathaus-Distanz als binäres Kriterium im Adress-Score.

Auch sonst wandern die Gewichte mit der Zeit: Der härteste Abschlag der Geschichte stand 2012/2014 im Katalog — minus 15 Prozent, wenn der Vermieter weder Heizung noch Warmwasser stellt. Heute ist das größte Einzelrisiko die Lage: bis zu −14 Prozent laut Verzeichnis. Wer seine letzte Erhöhung mit Punktsummen gerechnet hat, rechnet 2025 in einem neuen System.

Der Bestand dahinter: So wohnt Landshut laut Zensus

Landshut wohnt niederbayerisch-solide: 89,8 m² misst die Durchschnittswohnung bei 3,9 Räumen, 35,8 Prozent der Wohnungen gehören ihren Bewohnern. Die Zensus-Bestandsmiete von 8,20 €/m² (Mai 2022) passt bemerkenswert genau zwischen die amtlichen Mietspiegel-Durchschnitte von 2022 (7,85 €) und 2025 (8,97 €) — Bestand und Markt liegen in Landshut nah beieinander.

Landshut, das Umland und Deutschland: die Bestandsmieten im Vergleich

Wie teuer ist Landshut wirklich? Der Zensus 2022 erlaubt den amtlichen Vergleich: Landshut liegt bei 8,20 €/m² Bestandsmiete — Bayern insgesamt bei 8,74 €, der Bund bei 7,28 €. Und im Umland (der Landkreis Landshut) zeigt sich, wie viel Miete ein paar Kilometer ausmachen: Die größten Nachbarorte liegen zwischen 6,22 und 7,61 €/m².

Vier Schritte zum wirksamen Erhöhungsschreiben

1. Schritt 1
   Vergleichsmiete berechnen

   Basis-Nettomiete nach Fläche und Baujahr, dann die Prozent-Zuschläge für Ausstattung und die Lage laut Straßenverzeichnis — unser Rechner übernimmt das, ebenso der amtliche Online-Rechner.

2. Schritt 2
   Grenzen und Fristen prüfen

   15 % Kappung in drei Jahren (BY MiSchuV, bis 31.12.2029), 15 Monate seit Einzug bzw. letzter Erhöhung, ein Jahr zwischen zwei Erhöhungsverlangen.

3. Schritt 3
   Schreiben formgerecht zustellen

   Textform genügt, Begründung mit dem Mietspiegel, alle Mieter des Vertrags als Empfänger.

4. Schritt 4
   Zustimmung abwarten

   Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.

Als Mieter prüfen Sie dieselben Punkte in Gegenrichtung: Stimmen Basis, Ausstattungs-Prozente und der Adress-Score Ihrer Straße laut Verzeichnis? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Unser Mieter-Check rechnet das kostenlos nach. Zum Mieter-Check →

Wann der Mietspiegel nicht gilt — und was dann

Der Landshuter Mietspiegel 2025 gilt für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt zwischen 35 und 135 m². Heraus fallen kleinere und größere Flächen, preisgebundener Wohnraum und die üblichen Sonderfälle wie Wohnheime.

Wo der Mietspiegel nicht trägt, bleibt § 558a BGB erfüllbar: mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Bewährt hat sich, die Systematik als Orientierung zu nehmen und die Begründung formal auf Vergleichswohnungen zu stützen.

Ein ehrliches Fazit

Landshut ist ein Lehrstück in Kontinuität: ein Institut, elf Ausgaben, eine lückenlos dokumentierte Durchschnittsmiete — und trotzdem der Mut, das Wohnlagen-System 2025 komplett zu objektivieren, bis hin zur E-Ladesäule als Wohnwertmerkmal. Transparenter kann eine Mittelstadt ihre Mietentwicklung kaum machen.

Für die Praxis zählt der Systembruch von 2025: alte Punktsummen und der Altstadt-Bonus gelten nicht mehr, die Adresse entscheidet. Wer mit der aktuellen Ausgabe und dem Verzeichnis rechnet, bekommt einen Betrag, der hält — und hat mit der bayerischen Kulisse bis Ende 2029 ungewöhnlich lange Planungssicherheit.

Häufige Fragen