Mietspiegel Kiel: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Kieler Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,41 €/m² aus (arithmetisches Mittel, Erhebungsstichtag 1. Oktober 2024; Quelle: Dokumentation zum Kieler Mietspiegel 2025, Landeshauptstadt Kiel). Es ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig seit dem 1. April 2025. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung in Kiel nach dem amtlichen Schema — Basis-Nettokaltmiete je Wohnfläche plus prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Modernisierung, Ausstattung, Bad und Wohnlage — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung in Kiel plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf: in Kiel höchstens 15 % in drei Jahren (Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein, gültig 01.05.2024 bis 30.04.2029).
Mieterhöhungsschreiben für Kiel erstellen
Nach dem aktuellen Mietspiegel Kiel berechnet — mit Begründung nach § 558a BGB, fertig zum Versand an Ihre Mieter.
Warum kein Sofort-Ergebnis?
Die Tabellenwerte des Mietspiegels Kiel dürfen wir ohne Freigabe des Herausgebers nicht online anbieten. Ihr Schreiben erstellen wir deshalb als gesonderten Service und senden es Ihnen am nächsten Werktag per E-Mail zu.
Wie funktioniert der Kieler Mietspiegel 2025?
Der Kieler Mietspiegel 2025 ist ein Regressionsmietspiegel: Ausgangspunkt ist eine Basis-Nettokaltmiete, die allein von der Wohnfläche abhängt (m²-genau für Wohnungen von 20 bis 135 m²); alle weiteren Wohnwertmerkmale wirken als prozentuale Zu- und Abschläge auf diesen Basiswert. Eine 60-m²-Wohnung startet bei 8,07 €/m², eine 20-m²-Wohnung bei 13,52 €/m² — kleine Wohnungen sind in Kiel pro Quadratmeter deutlich teurer (Quelle: Kieler Mietspiegel 2025, Tabelle 2).
Auf die Basismiete kommen fünf Zu-/Abschlagsgruppen: Baujahr (−9 % für 1961–1977 bis +51 % für 2020–2024), Modernisierung von Sanitär/Elektro (+5 oder +10 %, nur bei Baujahr vor 2010), allgemeine Ausstattung (z. B. Einbauküche +9/+15 %, Erdgeschoss −3 %), Sanitärausstattung (−2 bis +4 %) und Wohnlage (−12 % für einfache bis +16 % für sehr gute Lage). Die Wohnlage jeder Adresse steht im alphabetischen Straßenverzeichnis, das der Broschüre als Anlage 1 beiliegt. Das rechnerische Ergebnis darf zur Berücksichtigung nicht erfasster Besonderheiten um bis zu ±16 % variiert werden (statistisch ermittelte Mietpreisspanne).
Erstellt wurde der Mietspiegel vom Amt für Wohnen und Grundsicherung der Landeshauptstadt Kiel, die Werte ermittelte das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (Hamburg) nach dem Regensburger Modell. Die Ratsversammlung hat den Mietspiegel am 20. März 2025 anerkannt; begleitet wurde die Erstellung u. a. vom Kieler Mieterverein, Haus & Grund Kiel, dem VNW Landesverband Schleswig-Holstein, dem BFW Landesverband Nord und dem IVD Nord.
Wie stark sind die Mieten in Kiel gestiegen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Kiel steigt moderat, aber stetig: Die Basis-Nettokaltmiete für eine 60-m²-Wohnung lag im Mietspiegel 2021 bei 7,34 €/m², im Mietspiegel 2023 bei 7,86 €/m² und im Mietspiegel 2025 bei 8,07 €/m² — ein Plus von rund 10 % in vier Jahren (Quelle: Kieler Mietspiegel 2021/2023/2025, jeweils Tabelle 2). Der Kieler Mieterverein beziffert den Anstieg der Durchschnittsmiete von 2023 auf 2025 mit 3,7 %.
Die Stadt Kiel erhebt den qualifizierten Mietspiegel alle vier Jahre komplett neu und schreibt ihn nach zwei Jahren fort: Der Mietspiegel 2025 (Erhebungsstichtag 1. Oktober 2024, gültig seit 1. April 2025) ist eine Neuerhebung, der Mietspiegel 2023 war eine Fortschreibung des 2021er. Deutlich sichtbar ist die Neubau-Prämie: Wohnungen der Baujahre 2020–2024 erhalten +51 % auf die Basismiete, Bestandswohnungen der Jahre 1961–1977 dagegen −9 % — zwischen der günstigsten Baualtersklasse und dem jüngsten Neubau liegen damit 60 Prozentpunkte.
Gilt in Kiel die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Ja. Kiel gehört zu den 62 Gemeinden der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein (KappVO SH) vom 25. März 2024 (GVOBl. Schl.-H. S. 308): Bestandsmieten dürfen dort innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen statt der bundesweiten 20 % (§ 558 Absatz 3 BGB). Die Verordnung ist am 1. Mai 2024 in Kraft getreten und gilt für fünf Jahre bis zum 30. April 2029.
Für Mieterhöhungsverlangen, die Mietern in Kiel vor dem 1. Mai 2024 zugegangen sind, galt noch die 20-%-Grenze — Schleswig-Holstein hatte nach dem Auslaufen der ersten Kappungsgrenzenverordnung (Dezember 2014 bis November 2019) mehrere Jahre keine Absenkung. Maßgeblich ist immer der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen zugeht.
Gilt in Kiel die Mietpreisbremse?
Nein. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) zum 30. November 2019 als erstes Bundesland abgeschafft und bis heute keine neue Verordnung erlassen; eine Wiedereinführung lehnte die Landesregierung zuletzt 2025 ab (Stand: Juli 2026). Bei einer Neuvermietung in Kiel ist die Miethöhe damit nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt. Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB spielt die Mietpreisbremse ohnehin keine Rolle — hier gelten ortsübliche Vergleichsmiete und die 15-%-Kappungsgrenze.
Für welche Wohnungen gilt der Kieler Mietspiegel?
Der Kieler Mietspiegel 2025 gilt für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen und einer Wohnfläche von 20 bis 135 m². Nicht oder nicht unmittelbar anwendbar ist er u. a. für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, möblierte oder teilmöblierte Wohnungen, Dienst- und Werkswohnungen, Wohnheime sowie Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist (Quelle: Kieler Mietspiegel 2025, Abschnitt Anwendungsbereich).
Eine Besonderheit ist die Betriebskostentabelle: Für Mietverträge mit Inklusiv- oder Teilinklusivmiete weist der Mietspiegel durchschnittliche „kalte" Betriebskosten von 1,84 €/m² monatlich aus (Auswertung der Abrechnungsjahre 2021–2023), damit auch solche Mieten mit der Nettokaltmiete des Mietspiegels vergleichbar werden.
Belege aus dem Mietspiegel Kiel
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Kiel geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Kiel: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Kiel ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Schleswig-Holstein: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Kiel laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 8,41 €/m² nettokalt nach dem Kieler Mietspiegel 2025 (arithmetisches Mittel, Erhebungsstichtag 01.10.2024). Die Basis-Nettokaltmiete hängt von der Wohnfläche ab — von 8,07 €/m² bei 60 m² bis 13,52 €/m² bei 20 m² — und wird über prozentuale Zu- und Abschläge für Baujahr, Modernisierung, Ausstattung, Bad und Wohnlage angepasst.
Ist der Kieler Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Der Kieler Mietspiegel 2025 wurde nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt (Regressionsmietspiegel, ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Hamburg), von Mieter- und Vermieterverbänden begleitet und am 20. März 2025 von der Ratsversammlung der Landeshauptstadt Kiel anerkannt. Seine Werte müssen in jedem Kieler Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn der Vermieter ein anderes Begründungsmittel nutzt.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Kiel ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Kiel jedoch höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren. Kiel gehört zu den 62 Gemeinden der Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein vom 25.03.2024 (GVOBl. Schl.-H. S. 308), die vom 01.05.2024 bis zum 30.04.2029 gilt. Für Erhöhungsverlangen mit Zugang vor dem 01.05.2024 galt die bundesweite Grenze von 20 %.
Gilt in Kiel die Mietpreisbremse?
Nein. Schleswig-Holstein hat die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) zum 30.11.2019 als erstes Bundesland abgeschafft und seither keine neue Verordnung erlassen (Stand: Juli 2026). Neuvermietungsmieten in Kiel sind dadurch nicht gedeckelt; für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten stattdessen ortsübliche Vergleichsmiete und die 15-%-Kappungsgrenze.
Wie oft darf die Miete in Kiel erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung darf ein neues Erhöhungsverlangen zugehen; wirksam wird die neue Miete erst, wenn die bisherige Miete zu diesem Zeitpunkt 15 Monate unverändert war (§ 558 Absatz 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559, 560 BGB) zählen dabei nicht mit.
Für welche Wohnungen gilt der Kieler Mietspiegel nicht?
U. a. nicht für Wohnungen unter 20 m² oder über 135 m², Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, möblierte oder teilmöblierte Wohnungen, Dienst- und Werkswohnungen, Wohnheime und nur vorübergehend vermieteten Wohnraum. Für preisgebundene Wohnungen (soziale Wohnraumförderung) gilt er nur mit zusätzlichen Einschränkungen.
Was bedeutet die Spanne von ±16 % im Kieler Mietspiegel?
Die nach dem Berechnungsschema ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete darf um bis zu 16 % nach oben oder unten angepasst werden, wenn die Wohnung Besonderheiten aufweist, die die Tabellen nicht abbilden — etwa eine vom Straßenverzeichnis abweichende Einzellage, ein repräsentatives Treppenhaus oder fehlende Abstellräume. Die ±16 % sind die statistisch ermittelte Mietpreisspanne des Kieler Mietspiegels 2025.
Wann erscheint der nächste Kieler Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach § 558d BGB im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen. Der Kieler Mietspiegel 2025 (Neuerhebung, gültig seit 01.04.2025) würde turnusgemäß 2027 fortgeschrieben; einen amtlich bestätigten Veröffentlichungstermin gibt es noch nicht. Bisherige Ausgaben erschienen 2021 (Neuerhebung), 2023 (Fortschreibung) und 2025.