Mieterhöhung in Freiburg: Mit dem Mietspiegel 2025/26 zum korrekten Betrag — Schritt für Schritt

Matrix plus Prozente: So rechnet der Mietspiegel 2025/26

Freiburg hat sein System zur Ausgabe 2025/26 gestrafft: Tabelle 1 ist jetzt eine Matrix aus Wohnfläche und elf Baujahresklassen (von „bis 1918“ bis „2023–2024“) — sie liefert den Ausgangswert. Früher standen Basismiete und Baualters-Zuschlag getrennt; jetzt genügt ein Blick.

Auf diesen Ausgangswert wirken die Prozent-Zu- und -Abschläge der Tabelle 2: die geobasierte Lageklasse, Art und Beschaffenheit der Wohnung, Ausstattung und Modernisierung. Neu ist zweierlei: Erstmals konnten energetische Merkmale als signifikant nachgewiesen werden — und erstmals gilt der Mietspiegel auch für Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Es zählt wie immer nur, was der Vermieter stellt.

Ein Rechenweg-Beispiel mit einem frei erfundenen Basiswert — die echten stehen nur in der amtlichen Tabelle: Angenommen, die Matrix nennt für Ihre 75-m²-Wohnung von 1995 einen Wert von 11,00 €/m². Die Adresse liegt in Lageklasse S1 (−10 Prozent), dafür ist die Wohnung vollsaniert (deutlicher Zuschlag) — sagen wir netto +5 Prozent: 11,00 € × 1,05 = 11,55 €/m², mal 75 m² sind gut 866 € ortsübliche Vergleichsmiete.

Um das Ergebnis legt der Mietspiegel eine Zweidrittel-Spanne von ±20 Prozent — in ihr lagen bei der Erhebung die mittleren zwei Drittel der Mieten. Diese Spanne hat in Freiburg Geschichte (dazu unten): Noch 2021 betrug sie ±5 Prozent. Für Ihre Erhöhung zählt der errechnete Betrag.

Wer Wohnfläche, Baujahr, Lageklasse und Ausstattung kennt, kommt in Minuten zum korrekten Betrag — die Stadt bietet dafür auch einen kostenfreien Online-Rechner an, und unser Rechner oben führt durch dieselbe Systematik.

Klein zahlt fast das Dreifache

Der Kleinwohnungs-Effekt ist in Freiburg so ausgeprägt wie kaum irgendwo: Die kleinste Neubau-Kombination der Matrix (20 m², Baujahr 2023/24) liegt fast beim Dreifachen der amtlichen Durchschnittsmiete von 10,81 €/m² — eigene Auswertung der Tabellenstruktur; die Werte selbst stehen in der amtlichen Broschüre.

Für Mieter kleiner Wohnungen heißt das: Auch scheinbar drastische Quadratmeterpreise können mietspiegelkonform sein. Für Vermieter: Das richtige Matrix-Feld ist bares Geld — und die Baujahresklasse zählt gleich mit.

Von Stadtteil-Zonen zu Geo-Klassen: Freiburgs dritte Lage-Reform

Kaum eine Stadt hat ihr Lage-System so oft umgebaut: Bis 2019 galten fünf Wohnlagenzonen auf Stadtteilebene — klassifiziert schlicht nach der durchschnittlichen Miethöhe des Stadtteils, von +10 Prozent (unter anderem Neuburg, Oberau, Rieselfeld und Vauban) bis −13 Prozent (unter anderem Weingarten und die Tuniberg-Orte). 2021 übernahmen sieben Lageklassen nach der Karte des Gutachterausschusses (bis +15 Prozent).

• Drei Lage-Systeme in zehn Jahren: Stadtteil-Zonen (bis 2019), Gutachterausschuss-Lageklassen (2021–2024), geobasierte Klassen S0–S4/TH0–TH2 (seit 2025).
• Das heutige System ist ein Abschlagsmodell: beste Lagen ±0, schwächste −16 Prozent.
• Kurios in der aktuellen Ausgabe: Ein Hinterhaus bringt +7 Prozent — ein Penthouse nur +1.
• Und der Balkon? Steht amtlich in der Tabelle der Merkmale „ohne signifikanten Einfluss auf die Nettokaltmiete“.

Seit 2025/26 wird die Lage geobasiert erhoben: Klassen S0 bis S4 für das Stadtgebiet plus TH0 bis TH2 für Tuniberg und Hochdorf — jetzt als Abschlagssystem gedacht: Die guten Lagen S3/S4 stehen bei ±0, S1 bekommt −10 Prozent, die Tuniberg-Klassen bis −16 Prozent. Wer wissen will, wo seine Adresse steht, nutzt am besten den Online-Rechner der Stadt.

15 Prozent bis Silvester 2026 — der BW-Countdown läuft

Der errechnete Betrag ist die Obergrenze — erreicht wird er oft nur in Etappen. Freiburg liegt in der Gebietskulisse der Kappungsgrenzen-Verordnung Baden-Württembergs: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Die Verordnung läuft am 31.12.2026 aus; verlängert das Land nicht, gelten danach 20 Prozent.

Dazu kommen die üblichen Fristen: Die neue Miete kann frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung wirksam werden, und zwischen zwei Erhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr liegen.

Für Neuvermietungen gilt die Mietpreisbremse: Freiburg steht in der Ende 2025 verlängerten baden-württembergischen Gebietskulisse (bis 31.12.2026) — höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Broschüre selbst druckt dazu nur die Gesetzestexte ab; die konkrete Geltung ergibt sich aus der Landes-Verordnung.

Alle Details zur Kappungsgrenze in Baden-Württemberg →

Der 18,7-Prozent-Schock — und die Spanne, die sich vervierfachte

Freiburg dokumentiert seine Durchschnittsmiete in jeder Ausgabe — und die Serie hat es in sich: 7,75 €/m² (2015), 8,25 (2017), 8,56 (2019), dann der Schock der Neuerhebung 2020: 9,79 €/m², amtlich bezifferte +18,7 Prozent gegenüber 2016. Danach beruhigte sich die Kurve: 10,01 (2023) und 10,81 €/m² (2025) — insgesamt knapp 40 Prozent in zehn Jahren.

Die Ausgabe 2023/24 versteckt dabei eine bemerkenswerte Entscheidung: Statt der Index-Fortschreibung, die wegen der Energiekrise rechnerisch +10 Prozent bedeutet hätte, erhob die Stadt eine neue Stichprobe — Ergebnis: +2,2 Prozent. Wie Erlangen im selben Jahr verzichtete Freiburg damit freiwillig auf den Inflations-Mitnahmeeffekt.

Und dann ist da die Geschichte der Spanne: Bis 2021 druckte Freiburg Mini-Spannen von maximal ±5 Prozent. Mitten in der Laufzeit 2023/24 folgte die Korrektur — „aufgrund wissenschaftlicher Erkenntnisse musste die Spanne neu berechnet werden“ — auf ±16 Prozent, seit 2025/26 gilt die Zweidrittel-Spanne von ±20 Prozent. Der Begründungsspielraum hat sich damit binnen zwei Jahren vervierfacht — für Vermieter wie Mieter der vielleicht wichtigste Systemwechsel der letzten Dekade.

Drei Reformen in zehn Jahren: Was in Freiburg zählt

Die Freiburger Mietspiegel-Geschichte ist eine Geschichte der Umbauten — und der Institute: GEWOS, dann F+B Hamburg, seit 2025 das EMA-Institut. Jede Neuerhebung brachte Reformen mit.

Die frühen Jahrgänge (2015–2019) wirkten aus heutiger Sicht fast naiv: Basismiete nur nach Wohnfläche, Stadtteil-Pauschalen für die Lage, Spannen von ±5 Prozent — als ließe sich ein angespannter Markt auf den halben Prozentpunkt genau vermessen.

2021 kam die erste große Korrektur (Lageklassen, 18,7-Prozent-Anpassung), 2023 die zweite (Stichprobe statt Index, Spannen-Neuberechnung). Die Ausgabe 2025/26 ist die reifste: Matrix mit elf Baujahresklassen, geobasierte Lage, signifikante Energie-Merkmale, Häuser im Geltungsbereich — und Kuriositäten wie dem Hinterhaus-Zuschlag von +7 Prozent, während der Balkon amtlich für insignifikant erklärt wurde.

Wer seine letzte Erhöhung noch mit Stadtteil-Zone und ±5-Prozent-Spanne gerechnet hat, rechnet heute in einem anderen Mietspiegel. Der Blick in die aktuelle Ausgabe ist Pflicht.

Der Bestand dahinter: So wohnt Freiburg laut Zensus

Freiburg ist Mieterstadt mit Häuschen-Rand: 80,8 m² misst die Durchschnittswohnung, nur gut ein Viertel gehört den Bewohnern. Die Zensus-Bestandsmiete von 9,74 €/m² (Mai 2022) lag schon damals nur einen Euro unter der heutigen amtlichen Durchschnittsmiete — der Markt im Breisgau bleibt einer der engsten im Südwesten.

Freiburg im Breisgau, das Umland und Deutschland: die Bestandsmieten im Vergleich

Wie teuer ist Freiburg im Breisgau wirklich? Der Zensus 2022 erlaubt den amtlichen Vergleich: Freiburg im Breisgau liegt bei 9,74 €/m² Bestandsmiete — Baden-Württemberg insgesamt bei 8,13 €, der Bund bei 7,28 €. Und im Umland (die Landkreise Breisgau-Hochschwarzwald und Emmendingen) zeigt sich, wie viel Miete ein paar Kilometer ausmachen: Die größten Nachbarorte liegen zwischen 6,71 und 9,34 €/m².

Vier Schritte zum wirksamen Erhöhungsschreiben

1. Schritt 1
   Vergleichsmiete berechnen

   Matrix-Feld aus Wohnfläche und Baujahr, Lageklasse geobasiert, Prozente für Ausstattung und Modernisierung — unser Rechner führt durch die Systematik.

2. Schritt 2
   Grenzen und Fristen prüfen

   15 % Kappung in drei Jahren (bis 31.12.2026), 15 Monate seit Einzug bzw. letzter Erhöhung, ein Jahr zwischen zwei Erhöhungsverlangen.

3. Schritt 3
   Schreiben formgerecht zustellen

   Textform genügt, Begründung mit dem Mietspiegel, alle Mieter des Vertrags als Empfänger.

4. Schritt 4
   Zustimmung abwarten

   Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit; die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang.

Als Mieter prüfen Sie dieselben Punkte in Gegenrichtung: Stimmen Matrix-Feld und Lageklasse? Bleibt die Forderung im Rahmen, und wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Unser Mieter-Check rechnet das kostenlos nach. Zum Mieter-Check →

Wann der Mietspiegel nicht gilt — und was dann

Der Freiburger Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen im Stadtgebiet mit 20 bis 150 m² Wohnfläche — seit 2025/26 ausdrücklich auch in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Heraus fallen preisgebundener Wohnraum, Wohnheime und möblierte Sonderfälle sowie Flächen außerhalb der Grenzen.

Wo der Mietspiegel nicht trägt, bleibt § 558a BGB erfüllbar: mit drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Bewährt hat sich, die Systematik als Orientierung zu nehmen und die Begründung formal auf Vergleichswohnungen zu stützen.

Ein ehrliches Fazit

Freiburg zeigt wie keine zweite Stadt, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ein lernendes System ist: Drei Lage-Reformen, eine Spannen-Korrektur mitten in der Laufzeit, der freiwillige Verzicht auf die Inflations-Fortschreibung — die Stadt arbeitet sichtbar an ihrer Präzision und stellt alles kostenfrei ins Netz.

Für die Praxis heißt das: Aktualität schlägt Erfahrung. Die Zahlen von vorgestern führen in Freiburg besonders schnell in die Irre — wer mit der Ausgabe 2025/26 und der richtigen Lageklasse rechnet, bekommt einen Betrag, der hält. Und der 31.12.2026 ist doppelt markiert: Dann enden Mietspiegel UND Kappungsgrenzen-Verordnung.

Häufige Fragen