Mietspiegel Freiburg im Breisgau: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Freiburg zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Die Nettokaltmiete liegt im Durchschnitt bei 10,81 €/m² nach dem qualifizierten Mietspiegel 2025/2026 (§ 558d BGB, Datenerhebung Juli–August 2024, erstellt vom EMA-Institut, Quelle: Stadt Freiburg). Damit zählt Freiburg im Breisgau zu den teuersten Mietstädten Deutschlands. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Freiburg plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf.
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Wie ist die Wohnungslage in Freiburg im Breisgau?
Freiburg gehört mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 10,81 €/m² zu den teuersten Großstädten Deutschlands; der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 (Stadt Freiburg, erstellt vom EMA-Institut) bewertet die Wohnlage geobasiert — die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kitas fließt rechnerisch in die Lageklasse ein.
Die rund 237.000 Einwohner zählende Universitätsstadt hat einen ausgesprochen angespannten Wohnungsmarkt: Sowohl die Kappungsgrenzenverordnung als auch die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Baden-Württemberg führen „Freiburg i. Br." ausdrücklich in ihrer Gebietskulisse. Der Preisabstand innerhalb der Stadt ist erheblich — kleine, neu gebaute Wohnungen erreichen laut Mietspiegel Spitzenwerte von über 28 €/m², während einfache Altbaubestände deutlich darunter liegen. Anders als in vielen anderen Städten wird die Lage in Freiburg nicht über ein starres Straßenverzeichnis, sondern über ein geografisches Lageklassensystem bestimmt.
Wie stark sind die Mieten in Freiburg gestiegen?
Der amtliche Mietspiegel weist für Freiburg eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,81 €/m² aus (Datenerhebung Juli bis August 2024). Eine amtliche Zeitreihe früherer Jahre veröffentlicht die Stadt im aktuellen Mietspiegel nicht, sodass sich der prozentuale Anstieg hier nicht seriös beziffern lässt.
Belegt ist dagegen die aktuelle Marktlage: Das Land Baden-Württemberg stuft Freiburg als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt ein und hat die Stadt deshalb sowohl in die abgesenkte Kappungsgrenze als auch in die Mietpreisbremse aufgenommen. Der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026; er ist die maßgebliche Grundlage, mit der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB begründen müssen.
Wie hoch darf die Miete in Freiburg steigen?
In Freiburg dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen — nicht um die bundesweit üblichen 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Grundlage ist die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), die „Freiburg i. Br." wörtlich benennt und bis zum 31. Dezember 2026 gilt.
Für Neuvermietungen greift zusätzlich die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Nach der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (GBl. 2025 Nr. 144), die ebenfalls bis zum 31. Dezember 2026 gilt und Freiburg namentlich aufführt, darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — mit den gesetzlichen Ausnahmen etwa für Neubau ab Oktober 2014. Für laufende Mietverhältnisse und Erhöhungen nach § 558 BGB ist allein die Kappungsgrenze maßgeblich.
Wie berechnet der Freiburger Mietspiegel die Vergleichsmiete?
Der Freiburger Mietspiegel geht von einer Basis-Nettomiete je Quadratmeter aus, die nach dem Baujahr der Wohnung gestaffelt ist, und rechnet darauf prozentuale Zu- und Abschläge für Größe, Ausstattung und Wohnlage — mit einer Spanne von rund ±20 % um den Mittelwert.
Aus dieser Systematik ergeben sich die großen Preisunterschiede: Kleine Neubauwohnungen erreichen laut Mietspiegel über 28 €/m², während der Stadtdurchschnitt bei 10,81 €/m² liegt. Die Wohnlage wird geobasiert bestimmt — statt einer Adressliste bewertet das Verfahren die tatsächliche Umgebung einer Wohnung, etwa die Erreichbarkeit von Ärzten, Schulen und Kindertagesstätten, und fasst sie zu einer Lageklasse zusammen. Der Rechner bildet diese Schritte nach und weist den vollständigen Rechenweg aus.
Belege aus dem Mietspiegel Freiburg im Breisgau
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Freiburg im Breisgau geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Freiburg im Breisgau: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Freiburg im Breisgau ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Freiburg laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 10,81 €/m² nettokalt nach dem qualifizierten Mietspiegel 2025/2026 der Stadt Freiburg (Datenerhebung Juli–August 2024). Je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage reicht die Spanne weit auseinander — kleine Neubauwohnungen erreichen laut Mietspiegel über 28 €/m². Damit gehört Freiburg zu den teuersten Mietstädten Deutschlands.
Wie viel darf die Miete in Freiburg steigen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Freiburg höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) statt der bundesweiten 20 %. Grundlage ist die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145), die bis zum 31. Dezember 2026 gilt und Freiburg i. Br. namentlich aufführt.
Gilt in Freiburg die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Freiburg i. Br. ist in der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 (GBl. 2025 Nr. 145) ausdrücklich genannt; sie gilt bis zum 31. Dezember 2026. Bestandsmieten dürfen daher innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen — nicht um die sonst geltenden 20 %.
Gilt in Freiburg die Mietpreisbremse?
Ja. Freiburg gehört zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (GBl. 2025 Nr. 144), gültig bis 31. Dezember 2026: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen z. B. für Neubau ab Oktober 2014). Für Erhöhungen nach § 558 BGB ist sie nicht maßgeblich.
Ist der Mietspiegel Freiburg ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB. Er wurde für die Ausgabe 2025/2026 wissenschaftlich vom EMA-Institut erstellt und gilt vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Wie berechnet der Freiburger Mietspiegel die Vergleichsmiete?
Ausgangspunkt ist eine nach Baujahr gestaffelte Basis-Nettomiete je Quadratmeter. Darauf rechnet der Mietspiegel prozentuale Zu- und Abschläge für Größe, Ausstattung und Wohnlage, mit einer Spanne von rund ±20 % um den Mittelwert. Die Lage wird geobasiert bestimmt — etwa über die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kitas.
Wie oft darf die Miete in Freiburg erhöht werden?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Mieterhöhungsverlangen zugehen (§ 558 BGB); wirksam wird die neue Miete, wenn die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens 15 Monate unverändert bestand. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren gilt zusätzlich.
Warum sind die Mieten in Freiburg so hoch?
Freiburg ist eine rund 237.000 Einwohner zählende Universitätsstadt mit stark angespanntem Wohnungsmarkt: Das Land Baden-Württemberg hat die Stadt sowohl in die abgesenkte Kappungsgrenze als auch in die Mietpreisbremse aufgenommen. Der amtliche Mietspiegel weist mit 10,81 €/m² eines der höchsten Preisniveaus unter deutschen Großstädten aus.