Mietspiegel Dresden: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Dresden weist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen im gesamten Stadtgebiet aus: Im Durchschnitt der erhobenen Daten liegt die Nettokaltmiete bei 7,33 €/m² nach dem Dresdner Mietspiegel 2025 — ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 (Quelle: Landeshauptstadt Dresden). Anders als eine klassische Tabelle rechnet Dresden mit einer Basismiete je vollem Quadratmeter Wohnfläche und multiplikativen Zu- und Abschlägen für Baualter, Wohnlage und Ausstattung. Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg über alle Faktoren. Wer eine Mieterhöhung Dresden plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Dresden gilt dabei die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren statt der bundesweiten 20 %.
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Wie funktioniert der Dresdner Regressionsmietspiegel?
Der Dresdner Mietspiegel 2025 ist ein Regressionsmietspiegel: Statt einer Baujahr-mal-Größe-Tabelle weist er eine Basismiete für jede Wohnfläche von 25 bis 150 m² aus, die anschließend mit Zu- und Abschlagsfaktoren multipliziert wird. Die Basismiete fällt mit der Größe — 8,64 €/m² bei 25 m², 6,32 €/m² bei 150 m² (Mietspiegel 2025); kleine Wohnungen sind je Quadratmeter also deutlich teurer. Die Berechnung läuft in drei Schritten: (1) Basismiete für die auf volle m² gerundete Wohnfläche ablesen (50,49 m² → 50 m², ab 50,50 m² → 51 m²), (2) Gesamtfaktor als Produkt aller zutreffenden Faktoren für Baualter, Wohnlage, Bad, Küche, Heizung/Elektrik, energetische Ausstattung und weitere Merkmale bilden, (3) durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete = Basismiete × Gesamtfaktor; die zulässige Spanne reicht von 14 % darunter bis 15 % darüber (Faktor 0,86 bis 1,15). Die stärksten Hebel sind das Baualter — Neubau 2016–2023 bringt +23 %, DDR-Baujahre 1970–1990 dagegen −7 % — und die Wohnlage mit −2 % (einfach), 0 % (mittel) oder +3 % (gut). Die Wohnlage wird gebäudescharf über die amtliche Wohnlagekarte vergeben (2025 aktualisiert, abrufbar im Themenstadtplan der Stadt); Gebäude mit Verkehrslärmbelastung ab 55 dB(A) werden um eine Lagestufe herabgestuft.
Wie stark sind die Mieten in Dresden gestiegen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete in Dresden ist mit dem Mietspiegel 2025 um 3,8 % gegenüber dem Mietspiegel 2023 gestiegen, auf durchschnittlich 7,33 €/m² nettokalt (Quelle: Pressemitteilung der Landeshauptstadt Dresden vom 26.11.2024; Erhebungsstichtag 1. April 2024). Damit bleibt Dresden deutlich unter westdeutschen Großstadtniveaus — geprägt wird der Markt vom großen Bestand des industriellen Wohnungsbaus der DDR-Zeit, den der Mietspiegel mit −7 % für die Baujahre 1970 bis 1990 abbildet, während das Neubausegment ab 2016 mit +23 % den höchsten Aufschlag trägt (2023 lag der Neubaufaktor für 2016–2021 noch bei +18 %). Datenbasis des Mietspiegels 2025 sind über 6.000 Mieterauskünfte und rund 1.000 Wohnungen aus einer Vermieterabfrage, von denen 4.051 Datensätze in die Auswertung eingingen; erhoben und ausgewertet hat das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (Hamburg) zusammen mit der Kommunalen Statistikstelle. Ein dämpfender Faktor zeichnet sich bei der Nachfrage ab: Zum 31.12.2025 zählte Dresden 571.510 Einwohner mit Hauptwohnsitz — erstmals seit Jahren ein Rückgang (−0,4 %), verursacht durch ein Geburtendefizit von 1.991 bei ausgeglichenem Wanderungssaldo (Quelle: Melderegister der Landeshauptstadt Dresden, PM vom 08.01.2026).
Wie oft erscheint der Dresdner Mietspiegel — und was kommt 2027?
Dresden veröffentlicht seit Jahren alle zwei Jahre einen neuen Mietspiegel; der Mietspiegel 2025 ist bereits der vierzehnte Dresdner Mietspiegel (Vorgängerausgaben u. a. 2008, 2010, 2013, 2015, 2017, 2019, 2021, 2023). Die aktuelle Ausgabe gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 und wurde am 22. Oktober 2024 vom Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. und von Haus & Grund Dresden e. V. als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Zum 1. Januar 2027 hat die Stadt eine Fortschreibung angekündigt (Anpassung nach § 558d Abs. 2 BGB, keine Neuerhebung) — Mieterhöhungsverlangen, die ab 2027 zugehen, müssen dann mit den fortgeschriebenen Werten begründet werden. Da der Dresdner Mietspiegel qualifiziert ist, muss der Vermieter seine Angaben im Erhöhungsverlangen selbst dann mitteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
Welche Kappungsgrenze und welche Mietpreisbremse gelten in Dresden?
In Dresden gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren — lückenlos seit dem 31. Juli 2015, aktuell auf Basis der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 (SächsGVBl. 2025 Nr. 8, S. 230), befristet bis zum 30. Juni 2027. Die Regelung begann mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juli 2015 (SächsGVBl. 2015 Nr. 10, S. 441), die zunächst allein für Dresden galt und erst 2018 auf Leipzig erweitert wurde; es folgten die Verordnungen von 2020 (SächsGVBl. 2020 Nr. 20, S. 284) und 2025 — jeweils ohne einen Tag Unterbrechung. Für jeden heute relevanten Drei-Jahres-Zeitraum ist in Dresden daher durchgängig mit 15 % zu rechnen, nicht mit den bundesweiten 20 % des § 558 Abs. 3 BGB. Bei der Neu- und Wiedervermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): maximal ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %, in Kraft seit dem 13. Juli 2022 (Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 31. Mai 2022, SächsGVBl. 2022 Nr. 22, S. 398) und nahtlos weitergeführt durch die Neufassung vom 2. Dezember 2025 (SächsGVBl. 2025 Nr. 17, S. 454). Beide Instrumente laufen synchron am 30. Juni 2027 aus, sofern der Freistaat Sachsen sie nicht erneut verlängert; sie gelten jeweils für das gesamte Stadtgebiet Dresdens (und Leipzigs), in allen übrigen sächsischen Gemeinden dagegen nicht.
Belege aus dem Mietspiegel Dresden
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Dresden geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Dresden: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Dresden ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Sachsen: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Dresden laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 7,33 €/m² nettokalt nach dem Dresdner Mietspiegel 2025 (Erhebungsstichtag 1. April 2024). Der konkrete Wert hängt stark von der Wohnungsgröße ab: Die Basismiete reicht von 8,64 €/m² bei 25 m² bis 6,32 €/m² bei 150 m² und wird mit Faktoren für Baualter (−7 % bis +23 %), Wohnlage (−2 % bis +3 %) und Ausstattung multipliziert.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Dresden ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, maximal jedoch 15 % innerhalb von drei Jahren. In Dresden gilt die abgesenkte Kappungsgrenze der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung — nicht die bundesweiten 20 % des § 558 Abs. 3 BGB.
Gilt in Dresden die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja, lückenlos seit dem 31. Juli 2015. Aktuelle Grundlage ist die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 (SächsGVBl. 2025 Nr. 8, S. 230), befristet bis zum 30. Juni 2027. Sie gilt für das gesamte Stadtgebiet Dresdens sowie für Leipzig — in allen anderen sächsischen Gemeinden bleiben es 20 %.
Wie wird die Vergleichsmiete nach dem Dresdner Mietspiegel berechnet?
In drei Schritten: Zuerst wird die Basismiete für die auf volle Quadratmeter gerundete Wohnfläche (25–150 m²) abgelesen, dann werden alle zutreffenden Faktoren für Baualter, Wohnlage, Bad, Küche, Heizung und weitere Merkmale zu einem Gesamtfaktor multipliziert. Basismiete × Gesamtfaktor ergibt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete; die zulässige Spanne reicht von 14 % darunter bis 15 % darüber.
Ist der Dresdner Mietspiegel 2025 ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB — wissenschaftlich erstellt vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH (Hamburg) auf Basis von 4.051 ausgewerteten Datensätzen und am 22. Oktober 2024 vom Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. sowie von Haus & Grund Dresden e. V. anerkannt. Seine Angaben müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Wie lange gilt der Dresdner Mietspiegel 2025?
Vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Zum 1. Januar 2027 hat die Stadt eine Fortschreibung angekündigt (Anpassung nach § 558d Abs. 2 BGB); Dresden veröffentlicht seit Jahren im Zwei-Jahres-Turnus — der Mietspiegel 2025 ist bereits der vierzehnte Dresdner Mietspiegel.
Gilt in Dresden die Mietpreisbremse?
Ja, seit dem 13. Juli 2022 ohne Unterbrechung: Bei Neu- und Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung, nahtlos weitergeführt durch die Neufassung vom 2. Dezember 2025, befristet bis 30. Juni 2027). Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB ist sie nicht maßgeblich — dort greift die Kappungsgrenze von 15 %.
Für welche Wohnungen gilt der Dresdner Mietspiegel nicht?
Nicht unmittelbar anwendbar ist er u. a. bei Wohnflächen unter 25 oder über 150 m², Wohnungen ohne eigenes Badezimmer, mit Außen-WC oder ohne Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung (neu ab Ausgabe 2025), möblierten oder untervermieteten Wohnungen, Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern und gefördertem Wohnraum.