Mietspiegel Aschaffenburg: ortsübliche Vergleichsmiete & Mieterhöhung
Der Mietspiegel Aschaffenburg zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in der Stadt: Nettokaltmiete im Schnitt 8,59 €/m² nach dem Mietspiegel 2024; seit dem 14. Mai 2026 gilt die um 4,4 % fortgeschriebene Ausgabe 2024/2026 (Quelle: Stadt Aschaffenburg). Mit dem Rechner ermitteln Mieter und Vermieter in wenigen Minuten die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung — mit vollständigem Rechenweg. Wer eine Mieterhöhung Aschaffenburg plant oder prüft, sieht direkt im Anschluss, ob und um wie viel die Miete nach § 558 BGB steigen darf — in Aschaffenburg höchstens 15 % in drei Jahren.
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Wohnen und Mieten in Aschaffenburg: die Lage vor Ort
Der Aschaffenburger Wohnungsmarkt gilt kraft Verordnung als angespannt: Die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 zählt die 73.206-Einwohner-Stadt (Stand 30.06.2025, Bayerisches Landesamt für Statistik) zu den Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung. Die Begründung der Verordnung nennt eine mittlere Mietbelastungsquote von 29,8 % und eine Mietpreissteigerung von 4,2 % pro Jahr (2020–2024); die Stadt selbst verweist auf die Lage in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main mit hohem Pendleraufkommen, eine Leerstandsrate von nur 3 % nach eigener Untersuchung und weitere Wachstumserwartung. Dazu kommt die Nachfrage der Hochschulstadt: An der Technischen Hochschule Aschaffenburg sind im Wintersemester 2025/26 erstmals über 4.000 Studierende eingeschrieben.
Für Mieter hat die Einstufung drei konkrete Folgen (jeweils 01.01.2026 bis 31.12.2029): Bestandsmieten dürfen nur um 15 % in drei Jahren steigen statt der bundesweiten 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB), bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB, höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete), und nach Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren (§ 577a BGB).
So funktioniert der Aschaffenburger Mietspiegel — anders als die meisten
Der Mietspiegel Aschaffenburg 2024/2026 ist kein Kreuztabellen-Mietspiegel, sondern ein Regressionsmietspiegel („Regensburger Modell"): Die Basismiete hängt ausschließlich von der Wohnungsgröße ab — quadratmetergenau von 30 bis 130 m². Dabei zeigt sich ein markanter Kleinwohnungsaufschlag: 30 m² kosten 11,06 €/m², der Tiefpunkt liegt bei 59–64 m² mit 8,67 €/m², große Wohnungen mit 127–130 m² wieder 9,50 €/m² (Tabelle IV-3, Stand Fortschreibung 2026).
Auf die Basismiete werden prozentuale Zu- und Abschläge addiert: Baujahresklassen von −16 % bis +12 % (kurios: nicht der älteste Bestand, sondern die Baujahre 1978–1983 sind die günstigste Klasse), Küchen- und Sanitärausstattung nach Punktesystem (bis +11 % bzw. +10 %), Terrasse +6 %, Modernisierungszuschlag +6 % und die Wohnlage mit −12 % bis +5 %. Die Wohnlage wird nicht in Stufen wie „einfach/mittel/gut" bewertet, sondern straßen- und teils hausnummerngenau: Das Adressverzeichnis (Anlage 1 der Broschüre) führt rund 700 Straßen und Abschnitte mit direktem Prozentwert — die Bahnhofstraße etwa mit −12 %, die Ankergasse mit +5 %. Auf das Ergebnis wendet der Mietspiegel eine Spanne von ±15 % an.
Wie hat sich der Mietspiegel Aschaffenburg entwickelt?
Aschaffenburg hat seit 1995 durchgehend einen Mietspiegel; es folgten die Ausgaben 2002, 2008, 2014 (fortgeschrieben 2016), 2019 (fortgeschrieben 2021) und 2024. Der Rhythmus: Neuerstellung etwa alle vier bis sechs Jahre, dazwischen Indexfortschreibung nach zwei Jahren. Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel 2024 (durchschnittliche Nettokaltmiete 8,59 €/m², Erhebung von 4.000 Mietwohnungen durch das ALP Institut) wurde entsprechend der Verbraucherpreisentwicklung um 4,4 % fortgeschrieben; der Stadtrat hat die Fortschreibung am 20.04.2026 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, sie gilt ab dem 14.05.2026 für weitere zwei Jahre. Das Main-Echo bezifferte den Anstieg des Mietniveaus von 2019 bis 2024 auf 4,1 %. Die nächste vollständige Neuerhebung ist nach § 558d BGB zum Mai 2028 zu erwarten.
Belege aus dem Mietspiegel Aschaffenburg
Die Werte dieser Seite haben wir am amtlichen Mietspiegel Aschaffenburg geprüft. Die Fundstellen-Ausschnitte selbst dürfen wir hier nicht zeigen, weil der Herausgeber die Wiedergabe nicht gestattet.
Mieterhöhung in Aschaffenburg: Was ist zulässig?
Eine Mieterhöhung in Aschaffenburg ist nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und innerhalb von drei Jahren zusätzlich durch die Kappungsgrenze begrenzt. Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung möglich; die neue Miete gilt ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens, wenn der Mieter zustimmt.
Kappungsgrenze in Bayern: alle Gemeinden und die Landesverordnung im Überblick
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Miete in Aschaffenburg laut Mietspiegel?
Im Durchschnitt 8,59 €/m² nettokalt nach dem Mietspiegel 2024 (Quelle: Dokumentation der Stadt Aschaffenburg); seit dem 14.05.2026 gilt die um 4,4 % fortgeschriebene Ausgabe 2024/2026. Die Basismiete hängt allein von der Wohnungsgröße ab und reicht von 8,67 €/m² (59–64 m²) bis 11,06 €/m² (30 m²); Baujahr, Ausstattung und Wohnlage wirken als prozentuale Zu- und Abschläge.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung in Aschaffenburg ausfallen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in Aschaffenburg maximal 15 % in drei Jahren: Die Stadt steht in der Anlage der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029); außerhalb solcher Gebiete gelten 20 %.
Gilt in Aschaffenburg die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %?
Ja. Aschaffenburg ist in der Anlage der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 16.12.2025 als Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmt (Nr. 6.1.1, Regierungsbezirk Unterfranken). Bestandsmieten dürfen daher vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).
Gilt in Aschaffenburg die Mietpreisbremse?
Ja. Als Gebiet der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (in Kraft seit 01.01.2026, gültig bis 31.12.2029) gilt in Aschaffenburg die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB, mit den gesetzlichen Ausnahmen). Zusätzlich gilt bei umgewandelten Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren (§ 577a BGB). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB in bestehenden Mietverhältnissen ist die Bremse nicht maßgeblich.
Ist der Mietspiegel Aschaffenburg ein qualifizierter Mietspiegel?
Ja, nach § 558d BGB: Der Mietspiegel 2024 wurde vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung auf Basis einer Befragung von 4.000 Mietwohnungen erstellt; die Indexfortschreibung 2024/2026 (+4,4 % Verbraucherpreisindex) hat der Stadtrat am 20.04.2026 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Seine Werte müssen in jedem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden, auch wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel Aschaffenburg nicht?
Er gilt nur für nicht preisgebundenen Wohnraum mit 30 bis 130 m² Wohnfläche. Nicht erfasst sind u. a. Ein- und Zweifamilienhäuser, möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters, Heime, Werkswohnungen und Untermietverhältnisse (Broschüre 2024/2026, S. 3).
Wie wird die Wohnlage in Aschaffenburg bestimmt?
Nicht über Lagestufen, sondern straßen- bzw. hausnummernabschnittsgenau: Das Adressverzeichnis (Anlage 1 der Mietspiegelbroschüre, S. 15–22) führt rund 700 Straßen und Abschnitte mit direktem Prozentwert von −12 % bis +5 % — z. B. Bahnhofstraße −12 %, Goethestraße +4 %, Ankergasse +5 %; teils ist sogar die Hausnummer entscheidend.
Wie lange gilt der Mietspiegel Aschaffenburg 2024/2026?
Die Indexfortschreibung gilt ab dem 14.05.2026 für weitere zwei Jahre, also bis Mai 2028. Danach ist nach § 558d Abs. 2 BGB eine vollständige Neuerhebung zu erwarten — Aschaffenburg erstellt seit 1995 regelmäßig Mietspiegel (1995, 2002, 2008, 2014, 2019, 2024, jeweils mit Fortschreibungen).